1. Fundamento legal: artículo 41 RIRPF
El artículo 38 de la LIRPF exime la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual siempre que el importe total obtenido se reinvierta en la "adquisición o rehabilitación" de una nueva vivienda habitual. El artículo 41 del Reglamento del IRPF (RIRPF) desarrolla el concepto de reinversión y, de forma expresa, extiende el régimen a la construcción o ampliación de la vivienda habitual.
La norma reglamentaria establece que también se considera reinversión la cantidad destinada a:
- La construcción de la nueva vivienda habitual, siempre que las obras se terminen en el plazo de cuatro años desde la venta
- La ampliación de la vivienda habitual existente
- La rehabilitación de la vivienda habitual (con requisitos específicos de obras estructurales o de habitabilidad)
La autopromoción es, por tanto, una modalidad de reinversión plenamente reconocida por la ley. El contribuyente no está obligado a comprar una vivienda ya construida: puede construir la suya propia y aplicar la misma exención.
2. Los dos plazos de la autopromoción: uno para invertir, otro para terminar
La autopromoción tiene un régimen de plazos doble, más generoso que la adquisición ordinaria, que muchos contribuyentes no conocen:
2.1. Plazo para destinar el importe de la venta: 2 años
El contribuyente debe comenzar a invertir el importe de la venta en la construcción dentro de los 2 años siguientes (o anteriores) a la fecha de la transmisión de la vivienda habitual. Esto no significa que la obra deba estar terminada en 2 años, sino que los fondos deben estar comprometidos o efectivamente pagados dentro de ese plazo.
En la práctica, este requisito se cumple cuando:
- Se paga el terreno (si no se tenía ya)
- Se contratan y pagan los proyectos técnicos
- Se obtiene la licencia de obras y se pagan las tasas
- Se pagan las primeras certificaciones de obra al constructor
2.2. Plazo para terminar la obra: 4 años desde el primer pago reinvertido
La vivienda construida debe estar terminada en el plazo de cuatro años a contar, no desde la fecha de la venta de la vivienda anterior, sino desde el primer pago para la construcción que se considere importe reinvertido a efectos de la exención. Este es el criterio uniforme de la DGT en las consultas vinculantes V1148-25, V0703-26, V2389-25, V2622-25 y V1639-25, entre otras, asumiendo la doctrina del Tribunal Supremo (STS 2698/2020, de 23 de julio).
El plazo de 4 años está establecido en el artículo 55 del RIRPF en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012 (precepto formalmente suprimido por el RD 960/2013, pero aplicado por ultractividad a la exención por reinversión vía la STS 2698/2020). El art. 41.3 RIRPF, vigente, no contiene en sí mismo el plazo de 4 años: regula únicamente el plazo general de 2 años para reinvertir.
Consecuencia práctica: si el primer pago reinvertido es la adquisición del solar o un pago al constructor anterior a la venta de la antigua vivienda (dentro de la ventana de 2 años anteriores), el plazo de 4 años se anticipa a esa fecha — no se cuenta desde la posterior venta.
La terminación de la obra se acredita mediante el certificado de fin de obra del arquitecto director y la licencia de primera ocupación (o declaración responsable de primera ocupación, según la normativa autonómica).
Mientras que la compra de vivienda tiene un plazo único de 2 años para adquirir y ocupar, la autopromoción tiene 4 años para terminar la obra. Esto permite proyectos de construcción que requieren más tiempo sin perder la exención por reinversión.
2.3. El cómputo de los plazos en la autopromoción previa a la venta
También es posible la reinversión "hacia atrás": si el contribuyente comenzó la construcción de la nueva vivienda habitual hasta 2 años antes de vender la anterior, las cantidades ya invertidas en la construcción dentro de esa ventana computan como reinversión. El plazo de 4 años para terminar la obra se cuenta desde el primer pago que se considere importe reinvertido — que en estos casos puede ser un pago anterior a la propia venta. Es decir, anticipar pagos antes de la venta acelera el inicio del plazo de 4 años: hay que tenerlo en cuenta al planificar el cronograma de obra.
3. DGT V1639-25: criterio actualizado sobre autopromoción
La consulta vinculante DGT V1639-25 aborda el supuesto de un contribuyente que vende su vivienda habitual y destina el importe a la construcción de una nueva vivienda habitual en un terreno de su propiedad.
La DGT confirma que:
- La construcción propia es reinversión válida conforme al artículo 41.3 RIRPF.
- El terreno sobre el que se construye puede ser propiedad del contribuyente desde antes de la venta, sin que esto afecte a la validez de la reinversión. No es necesario comprar el terreno con el dinero de la venta.
- El plazo de 4 años es para la terminación de la obra, no para el inicio. Las obras pueden iniciarse en cualquier momento dentro del período de 2 años (plazo de inversión) y deben concluir en el de 4.
- Los pagos al constructor deben poder acreditarse documentalmente (facturas, certificaciones de obra, transferencias bancarias).
4. El terreno propio como reinversión
Una duda frecuente es si el contribuyente que ya era propietario del terreno puede incluirlo como parte de la reinversión. La respuesta de la DGT es clara:
- Si el terreno fue adquirido antes de la venta de la vivienda habitual y no con los fondos de esa venta: el valor del terreno no computa como reinversión. La reinversión se mide por el importe efectivamente invertido con el dinero procedente de la venta.
- Si el terreno se compra con el importe de la venta dentro del plazo de 2 años: el precio del terreno sí computa como reinversión.
Esto no impide que se construya sobre un terreno propio preexistente; simplemente significa que en ese caso el importe reinvertido es el coste de la construcción (materiales, mano de obra, honorarios técnicos, licencias), no el valor del terreno ya poseído.
5. Qué gastos de construcción cuentan como reinversión
Para la exención, computa como reinversión el importe efectivamente destinado a la construcción de la nueva vivienda habitual. Incluye:
5.1. Honorarios técnicos
- Honorarios del arquitecto y aparejador por el proyecto básico y de ejecución
- Honorarios de dirección de obra
- Honorarios de coordinación de seguridad y salud
- Honorarios de ingenieros (instalaciones, cálculo estructural)
5.2. Licencias, tasas y gestiones administrativas
- Licencia de obras: tasa municipal
- ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras)
- Tasas de visado colegial
- Impuestos y gastos de la escritura de declaración de obra nueva
5.3. Costes de construcción
- Certificaciones de obra pagadas al constructor conforme a avance
- Materiales adquiridos directamente si la gestión es por administración
- Instalaciones (fontanería, electricidad, climatización, telecomunicaciones)
- Acabados (alicatados, pavimentos, carpintería, pintura)
5.4. Gastos de escrituración de la obra nueva
- Notaría y Registro de la Propiedad de la escritura de declaración de obra nueva
- Impuesto de AJD (Actos Jurídicos Documentados) sobre la obra nueva
Si el terreno era propiedad del contribuyente desde antes, su valor no es reinversión pero sí forma parte del valor de adquisición de la futura vivienda habitual. Cuando en el futuro se venda esa nueva vivienda, el coste del terreno (precio de adquisición más gastos de compra) aumentará el valor de adquisición y reducirá la ganancia patrimonial que se genere.
6. Documentación imprescindible
La AEAT puede comprobar con detalle las reinversiones en autopromoción. La documentación a conservar incluye:
- Escritura de la vivienda vendida (con fecha de transmisión para el cómputo del plazo)
- Escritura de propiedad del terreno (para acreditar que era propiedad preexistente o se compró con los fondos de la venta)
- Licencia de obras (acredita el inicio legal del proyecto)
- Proyecto básico y de ejecución visado
- Contrato con el constructor y todas las certificaciones de obra
- Facturas de todos los gastos (honorarios técnicos, licencias, materiales, empresa constructora)
- Justificantes bancarios de pago de cada factura (transferencias, recibos)
- Certificado de fin de obra suscrito por el arquitecto director
- Licencia de primera ocupación o declaración responsable
- Escritura de declaración de obra nueva terminada
- Certificado de empadronamiento en la nueva vivienda (para acreditar ocupación efectiva como vivienda habitual)
7. Riesgos: cuando la obra no termina en el plazo de 4 años
Si por cualquier causa (problemas con el constructor, procedimientos administrativos, dificultades financieras) la obra no está terminada dentro de los 4 años contados desde el primer pago reinvertido, el contribuyente pierde el derecho a la exención salvo que concurra alguna de las causas de ampliación de plazo previstas reglamentariamente.
7.1. Causas de ampliación del plazo de construcción (art. 55.3 y 55.4 RIRPF)
El artículo 55, apartados 3 y 4, del RIRPF (en su redacción vigente a 31/12/2012, aplicable a la exención por reinversión por la doctrina del TS y la DGT) regula la ampliación del plazo. Dos vías:
- Art. 55.3 RIRPF (vía ordinaria): ampliación por "circunstancias excepcionales no imputables al contribuyente y que supongan paralización de las obras". La ampliación puede ser de hasta otros cuatro años. Requiere solicitud expresa ante la AEAT en los 30 días siguientes al vencimiento del plazo original; silencio administrativo positivo a los 3 meses.
- Art. 55.4 RIRPF (vía especial): ampliación cuando el promotor entra en concurso de acreedores, prácticamente automática.
Supuestos típicos de aplicación: insolvencia del constructor o promotor que requiera procedimiento concursal, paralizaciones por litigios urbanísticos o recursos administrativos, bloqueos de licencias municipales y, en general, cualquier circunstancia que impida materialmente continuar la obra sin que sea culpa del contribuyente.
La consulta vinculante V1532-25 (26/8/2025) confirma que "el plazo de cuatro años para finalizar las obras no admite, ni legal ni reglamentariamente, ninguna ampliación distinta de las previstas en los apartados 3 y 4 del artículo 55 del RIRPF". No hay terceras vías.
7.2. Consecuencias si no se amplía el plazo y la obra no termina
El contribuyente debe presentar declaración complementaria del ejercicio en que se declaró la exención, liquidando la ganancia patrimonial completa con intereses de demora. No se aplica sanción si la regularización es voluntaria y anterior a cualquier actuación de la AEAT.
8. Casos prácticos
Caso 1: venta en 2024 y construcción en terreno propio que termina en 2027
Hechos: Rodrigo vende su vivienda habitual en marzo de 2024 por 480.000 € con una ganancia de 200.000 €. Tiene un terreno de su propiedad valorado en 80.000 €. Contrata la construcción de su nueva casa en julio de 2024 (dentro del plazo de 2 años para iniciar la reinversión). La obra termina y obtiene la licencia de primera ocupación en octubre de 2027 (dentro del plazo de 4 años desde marzo de 2024).
Análisis: Rodrigo reinvierte 480.000 € en la construcción durante el período 2024-2027 (honorarios técnicos, licencias, constructor). El terreno no es reinversión porque lo poseía antes. La exención es total sobre los 200.000 € de ganancia porque ha reinvertido el 100% del precio de venta.
Caso 2: reinversión parcial porque el constructor se encarece
Hechos: Elena vende su piso en enero de 2025 por 350.000 € (ganancia: 130.000 €). Destinó 350.000 € a la construcción, pero por el encarecimiento de materiales e imprevistos tuvo que aportar 50.000 € adicionales propios. La obra terminó dentro del plazo de 4 años.
Análisis: La exención no se amplía por haber reinvertido más del precio de venta. Lo relevante es que ha reinvertido el importe total obtenido (350.000 €). La ganancia de 130.000 € queda íntegramente exenta. Los 50.000 € adicionales no son "más reinversión" a efectos fiscales, pero sí forman parte del valor de adquisición de la nueva vivienda.
Caso 3: autopromoción previa a la venta
Hechos: Marta comienza la construcción de su nueva vivienda habitual en enero de 2024, invirtiendo 60.000 € (honorarios de arquitecto, licencias, primeras certificaciones de obra). En septiembre de 2024 vende su vivienda habitual anterior por 300.000 €, con una ganancia de 100.000 €. Destina el importe de la venta a continuar y finalizar la construcción, que concluye en junio de 2027.
Análisis: Los 60.000 € invertidos antes de la venta computan como reinversión (dentro de los 2 años anteriores a la venta, concretamente 8 meses antes). Los restantes 240.000 € se invierten después de la venta. Total reinvertido: 300.000 €. La exención es total. El plazo de 4 años para terminar la obra se cuenta desde el primer pago reinvertido — en este caso enero de 2024 (cuando se hicieron los primeros pagos por honorarios, licencias y certificaciones que cuentan como importe reinvertido por estar dentro de los 2 años anteriores a la venta). El plazo vence, por tanto, en enero de 2028, y la obra termina en junio de 2027: dentro del plazo. Lección práctica: anticipar pagos antes de la venta acelera el inicio del reloj de 4 años, no lo atrasa al momento de la venta.
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En SALAMA LEGAL SLP planificamos la reinversión en autopromoción, verificamos los plazos y preparamos la documentación necesaria para la exención en el IRPF.
Coméntanos tu caso9. Autopromoción vs. rehabilitación: diferencias de régimen
La rehabilitación de la vivienda habitual también es reinversión válida, pero con requisitos propios: las obras deben tener por objeto la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de estructuras, fachadas o cubiertas, y representar al menos el 25% del precio de adquisición. El plazo de terminación es el mismo que en la autopromoción (4 años).
La diferencia práctica es que en la autopromoción se parte de cero (terreno sin edificación o demolición previa), mientras que en la rehabilitación hay un inmueble preexistente que se reforma de forma sustancial. Si hay dudas sobre si una actuación sobre un edificio existente es rehabilitación o simple reforma, la DGT exige que se cumplan los requisitos cuantitativos del artículo 41.1 RIRPF.