1. Tipos de actuaciones: requerimiento, comprobación limitada e inspección general
No todas las comunicaciones que recibes de la Agencia Tributaria tienen el mismo alcance ni producen los mismos efectos. Antes de responder a cualquier requerimiento, es fundamental identificar qué tipo de actuación le ha iniciado la AEAT, porque la estrategia de defensa y los derechos del contribuyente varían significativamente.
1.1. El requerimiento de información o aclaración
El primer contacto suele llegar en forma de un requerimiento de información (artículo 93 de la Ley 58/2003, General Tributaria —LGT—) o de una solicitud de aclaración o aportación de documentos vinculada a la declaración ya presentada. Este tipo de comunicación no implica necesariamente que Hacienda cuestione la exención: puede ser un control rutinario derivado del cruce de datos entre la información declarada por el contribuyente y los datos notariales o registrales.
En estos casos, la respuesta adecuada es proporcionar la documentación solicitada de forma completa y ordenada, sin precipitarse en hacer concesiones o en modificar la posición jurídica adoptada en la declaración. El requerimiento de información no interrumpe la prescripción del derecho de la Administración a liquidar (artículo 68.1.a LGT) salvo que sea el inicio formal de un procedimiento de gestión o inspección.
No responder a un requerimiento de información o hacerlo fuera de plazo puede calificarse como infracción tributaria leve (artículo 199 LGT) con sanción de entre 150 y 6.000 euros, o incluso como infracción grave si se considera resistencia a la actuación administrativa. El plazo de respuesta es generalmente de 10 días hábiles a contar desde el día siguiente a la notificación.
1.2. La comprobación limitada
La comprobación limitada (artículos 136 a 140 LGT) es el procedimiento de gestión tributaria más habitual en materia de exención por reinversión. A diferencia del requerimiento informal, la comprobación limitada es un procedimiento formal con consecuencias jurídicas concretas:
- Se inicia mediante notificación formal que indica expresamente el alcance del procedimiento y los elementos tributarios objeto de comprobación.
- Interrumpe la prescripción (artículo 68.1.a LGT) desde la fecha de notificación.
- Puede finalizar con una liquidación provisional que el contribuyente está obligado a pagar o a recurrir.
- Su plazo máximo es de seis meses desde la notificación de inicio (artículo 104.1 LGT), aunque existen causas de interrupción justificada.
- Tiene un alcance objetivamente limitado: la Administración no puede examinar la contabilidad mercantil ni realizar actuaciones propias de la inspección. Solo puede examinar los datos declarados y los documentos que el contribuyente aporte voluntariamente.
En el contexto de la exención por reinversión, la comprobación limitada suele iniciarse porque el cruce de datos informativos revela una posible inconsistencia: por ejemplo, el contribuyente declaró una ganancia patrimonial exenta por reinversión, pero el Catastro o el Registro de la Propiedad no acredita la adquisición de una nueva vivienda en el plazo de dos años; o bien consignó la exención pero no indicó el año previsto de reinversión futura.
1.3. El procedimiento de inspección
El procedimiento inspector (artículos 145 a 159 LGT y Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de Actuaciones y Procedimientos de Gestión e Inspección Tributaria —RGAT—) es cualitativamente distinto. Sus características fundamentales son:
- Alcance general o parcial: puede limitarse a elementos específicos (en cuyo caso se denomina inspección de alcance parcial) o abarcar la totalidad de la situación tributaria del ejercicio.
- La Inspección dispone de facultades mucho más amplias: puede examinar la contabilidad mercantil, requerir información a terceros, realizar visitas a inmuebles, contrastar datos con notarías y registros sin necesidad de que el contribuyente los aporte.
- El plazo ordinario de resolución es de 18 meses, ampliable a 27 meses en determinados supuestos de especial complejidad (artículo 150.1 LGT tras la reforma de la Ley 11/2021).
- Finaliza con actas (de conformidad, de disconformidad o con acuerdo) cuya tramitación posterior difiere.
En la práctica, los procedimientos inspectores sobre la exención por reinversión en vivienda habitual son relativamente infrecuentes para contribuyentes individuales, a menos que la operación sea de gran volumen o exista sospecha de irregularidades adicionales. La mayoría de los casos se tramitan mediante comprobación limitada.
| Característica | Requerimiento | Comprobación limitada | Inspección |
|---|---|---|---|
| Procedimiento formal | No siempre | Sí | Sí |
| Interrumpe prescripción | No (salvo inicio formal) | Sí | Sí |
| Plazo máximo resolución | Variable | 6 meses (art. 104 LGT) | 18 / 27 meses (art. 150 LGT) |
| Puede liquidar | No directamente | Sí (liquidación provisional) | Sí (liquidación definitiva) |
| Puede examinar contabilidad | No | No | Sí |
| Resultado posible | Archivo o inicio procedimiento | Archivo o liquidación provisional | Actas conformidad/disconformidad/acuerdo |
2. Motivos más frecuentes por los que Hacienda cuestiona la exención
Comprender por qué la AEAT inicia una comprobación sobre la exención por reinversión permite anticipar los argumentos que empleará y preparar una defensa eficaz. Los motivos más habituales son los siguientes:
2.1. Incumplimiento del plazo de dos años
El artículo 38.1 de la Ley 35/2006, del IRPF, establece que la reinversión debe producirse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la fecha de transmisión de la vivienda habitual. La AEAT cruza automáticamente la fecha de escritura de venta con la fecha de escritura de compra de la nueva vivienda. Cualquier desfase, incluso de un día, puede generar un requerimiento.
Sin embargo, la jurisprudencia y la doctrina administrativa han matizado significativamente este requisito temporal:
- El plazo se cuenta desde la fecha de la escritura de transmisión, no desde la fecha del contrato privado de compraventa.
- Si la reinversión se realiza en una vivienda en construcción, el plazo de dos años se extiende hasta cuatro años desde la venta (artículo 41.1 del Reglamento del IRPF, RD 439/2007), siempre que las obras concluyan en ese periodo.
- La DGT ha admitido casos en que circunstancias extraordinarias (pandemia, retrasos constructivos por causas ajenas al contribuyente) justifican un tratamiento flexible del plazo.
2.2. Falta de acreditación de la habitualidad de la vivienda vendida
La exención solo aplica a la transmisión de la vivienda habitual. La Administración exige que el contribuyente acredite que la vivienda vendida era su residencia habitual en el sentido del artículo 41 bis del Reglamento del IRPF: residencia de forma efectiva y continuada durante al menos tres años, con las excepciones legales (matrimonio, traslado laboral, circunstancias análogas).
El cruce de datos de empadronamiento, consumos de suministros (agua, luz, gas) y deducción por vivienda habitual en ejercicios anteriores es la principal herramienta de comprobación de la AEAT. Si el contribuyente estaba empadronado en otro inmueble en los años previos a la venta, la Administración cuestionará la habitualidad.
El contribuyente que trasladó su empadronamiento a la nueva vivienda antes de la venta de la anterior puede generar una alerta: Hacienda comprueba si ya no residía en la vivienda que vende. Es fundamental aportar pruebas alternativas de habitualidad: recibos de suministros, correspondencia bancaria, comunicaciones con la administración pública.
2.3. Importe reinvertido insuficiente
Cuando la reinversión es parcial, la exención solo es proporcional al porcentaje del precio de venta efectivamente reinvertido. La AEAT comprueba si el contribuyente aplicó correctamente la regla de proporcionalidad del artículo 38.1 LIRPF. Los errores más comunes son:
- Confundir el precio de venta con la ganancia patrimonial a efectos del cálculo proporcional.
- No descontar correctamente la hipoteca pendiente en el momento de la venta (que no forma parte del importe obtenido libre a efectos de reinversión).
- Incluir en la reinversión gastos de obras en la nueva vivienda que no se consideran adquisición de vivienda habitual.
La Consulta DGT V1644-25 y la Consulta DGT V1636-25 contienen criterios actualizados sobre el cálculo del importe a reinvertir en situaciones con financiación hipotecaria.
2.4. Discrepancias sobre la vivienda nueva como habitual
No basta con reinvertir en cualquier inmueble: la nueva adquisición debe constituir la nueva vivienda habitual del contribuyente. Hacienda puede cuestionar si efectivamente el contribuyente se trasladó a vivir en la nueva vivienda, especialmente cuando:
- La nueva vivienda está en una ubicación muy distinta del centro de trabajo.
- El contribuyente adquiere un inmueble en otro municipio y no modifica su empadronamiento en un plazo razonable.
- La nueva vivienda tiene características de inversión (local, parking, vivienda turística).
- El contribuyente mantiene otra vivienda en propiedad que podría ser la habitual.
2.5. Supuestos de pro indiviso y copropiedad
Las situaciones de copropiedad —frecuentes en herencias, divorcios o adquisiciones conjuntas— generan complejidades adicionales. La Resolución TEAC 00/06331/2013 sobre pro indiviso establece criterios específicos sobre cómo debe calcularse la exención cuando cada copropietario tiene una cuota distinta y reinvierte de forma independiente. La AEAT suele cuestionar si cada copropietario ha reinvertido la parte proporcional que le corresponde o si se ha aplicado la exención de forma incorrecta al conjunto.
2.6. Reinversión mediante préstamo hipotecario: posición desactualizada de la AEAT
Históricamente, la AEAT sostenía que la reinversión debía realizarse con los fondos obtenidos de la venta, negando la exención cuando la nueva vivienda se financiaba íntegramente con hipoteca. Esta posición fue definitivamente superada por el Tribunal Supremo y el TEAC.
La Resolución TEAC 00/01065/2021, de 27-05-2024, con base en las STS de 1-10-2020 y 29-4-2022, es taxativa: la reinversión es válida con independencia del origen de los fondos, siempre que se invierta en la nueva vivienda habitual. Sin embargo, la AEAT puede seguir cuestionándolo en algunos casos, especialmente en actuaciones iniciadas antes de que se publicara el criterio vinculante del TEAC.
3. Fases del procedimiento de comprobación limitada
La comprobación limitada sigue un iter procedimental regulado en los artículos 136 a 140 LGT y desarrollado por el RGAT. Conocer cada fase es esencial para actuar en el momento procesal oportuno.
3.1. Inicio: notificación del inicio del procedimiento
El procedimiento se inicia con la notificación al contribuyente, que debe incluir obligatoriamente:
- El alcance concreto de la comprobación: qué tributo, qué período, qué elementos se van a comprobar.
- Los derechos del obligado tributario durante el procedimiento.
- Un requerimiento inicial para que el contribuyente aporte documentos o información.
La notificación se realiza normalmente a través de la Dirección Electrónica Habilitada (DEH) o la sede electrónica de la AEAT, por lo que es fundamental tener correctamente configuradas las notificaciones electrónicas. Un contribuyente que no accede a su buzón electrónico puede perder el plazo de respuesta sin saberlo.
La AEAT practica las notificaciones electrónicas a través del sistema Cl@ve Notificaciones. Si no accede al buzón en 10 días naturales desde que la notificación esté disponible, se considera rechazada y el plazo empieza a correr igualmente. Revise periódicamente su buzón electrónico en notificaciones.060.es.
3.2. Fase de alegaciones y aportación de documentación
Recibida la notificación, el contribuyente tiene un plazo (generalmente 10 días hábiles, aunque puede solicitarse ampliación motivada) para aportar la documentación requerida y, en su caso, formular alegaciones. Esta es la fase más importante del procedimiento desde el punto de vista defensivo:
- La documentación aportada debe ser completa y ordenada, con índice de documentos.
- Las alegaciones deben exponer con precisión los argumentos jurídicos favorables al contribuyente, citando la normativa aplicable y la doctrina del TEAC y del Tribunal Supremo.
- No deben realizarse concesiones innecesarias: si la AEAT cuestiona la exención, no se debe reconocer ningún incumplimiento que no esté fehacientemente acreditado.
3.3. Propuesta de liquidación provisional
Si la Administración considera, a la vista de la documentación aportada, que procede regularizar la situación tributaria, dictará una propuesta de liquidación provisional con un trámite de audiencia de 10 días hábiles para que el contribuyente formule alegaciones antes de que se dicte la liquidación definitiva en primera instancia.
Este trámite de audiencia es el último momento en que el contribuyente puede aportar documentación o argumentos antes de recibir la liquidación. Es fundamental aprovecharlo con todas las alegaciones disponibles.
3.4. Resolución: liquidación provisional o archivo
La comprobación finaliza con:
- Resolución de archivo (sin regularización): Hacienda acepta la posición del contribuyente. Es el resultado más favorable.
- Liquidación provisional: Hacienda regulariza la situación y exige el pago de la cuota diferencial más intereses de demora. Puede llevar aparejada una propuesta de sanción separada.
Una vez dictada la liquidación provisional, el contribuyente tiene dos opciones: pagarla (con reducción de sanciones si las hay) o recurrirla mediante recurso de reposición o reclamación económico-administrativa ante el TEAR.
4. Documentación que exige la AEAT y cómo presentarla
La documentación es la primera y más eficaz línea de defensa. Una respuesta bien documentada puede evitar una liquidación provisional sin necesidad de recurrir. La AEAT suele requerir, dependiendo del caso concreto, alguno o todos los documentos siguientes:
4.1. Documentos acreditativos de la transmisión
- Escritura pública de compraventa de la vivienda transmitida, con el precio de venta, las cargas hipotecarias pendientes y la fecha de otorgamiento.
- Nota simple registral que acredite que el transmitente era propietario del inmueble y la descripción del mismo.
- Certificado del valor de adquisición original de la vivienda vendida (escritura de compra con el precio pagado en su momento, gastos de adquisición con sus facturas).
- En caso de herencia o donación: documento de adquisición (escritura de aceptación de herencia, escritura de donación) con la valoración correspondiente.
4.2. Documentos acreditativos de la habitualidad
- Certificado de empadronamiento histórico, que acredite que el contribuyente estuvo empadronado en la vivienda vendida durante al menos los tres años anteriores a la transmisión (salvo causas justificadas).
- Facturas de suministros (agua, luz, gas) a nombre del contribuyente en la dirección de la vivienda vendida, que acrediten un consumo efectivo y continuado.
- Deducción por vivienda habitual en el IRPF de ejercicios anteriores a la venta, si se practicó: las declaraciones del IRPF donde se aplicó la deducción constituyen un reconocimiento implícito por parte de la Administración de que el inmueble era la vivienda habitual.
- Correspondencia bancaria, seguros del hogar y cualquier otra documentación que acredite la vinculación del contribuyente con el inmueble como lugar de residencia efectiva.
4.3. Documentos acreditativos de la reinversión
- Escritura pública de compraventa de la nueva vivienda, con el precio de adquisición y la fecha de otorgamiento.
- Si la adquisición fue con financiación hipotecaria: escritura del préstamo hipotecario, que acredita el valor de adquisición total aunque parte proceda de financiación ajena.
- Si hubo un contrato privado previo a la escritura: el contrato privado con fecha fehaciente (elevado a escritura pública o con fecha certificada notarialmente).
- En caso de reinversión en vivienda en construcción: contrato con el promotor y justificantes de los pagos realizados (transferencias bancarias, cheques, recibos), junto con el certificado de fin de obra o acta de recepción.
- Certificado de empadronamiento en la nueva vivienda a partir de la fecha de disponibilidad de la misma.
4.4. Cómo presentar la documentación ante la AEAT
La presentación de documentación debe hacerse con el máximo rigor formal para evitar que la Administración pueda cuestionar su validez o alegar falta de prueba:
- Acceda al procedimiento a través de la sede electrónica de la AEAT (sede.agenciatributaria.gob.es), buscando el expediente abierto en su nombre.
- Elabore un escrito de contestación en el que exponga de forma clara los hechos, los fundamentos jurídicos y la documentación adjunta. No se limite a enviar documentos sin explicación.
- Organice un índice documental: liste cada documento que adjunta y haga referencia expresa a él en el cuerpo del escrito.
- Solicite acuse de recibo o conserve el resguardo electrónico de la presentación. La fecha de presentación es relevante para acreditar que respondió dentro de plazo.
- Si hay algún documento que no puede aportar (porque está en poder de terceros), solicite expresamente a la Administración que lo requiera a quien corresponda: notarías, registro de la propiedad, entidades bancarias.
Si tiene la escritura de compra de la vivienda nueva pero el precio consignado en ella es inferior al precio real pagado (con una parte en negro, práctica ilegal pero desgraciadamente frecuente en el pasado), no puede acreditar el importe real de la reinversión ante Hacienda. En ese caso, solo puede acreditar lo que consta en la escritura y calcular la exención sobre ese importe.
5. Los argumentos favorables al contribuyente más eficaces
La defensa ante una comprobación de la AEAT no se reduce a aportar documentos. Exige también construir una argumentación jurídica sólida que anticipe las objeciones de la Administración y las contrarregule con fundamentos normativos y jurisprudenciales. Estos son los argumentos más poderosos:
5.1. La exención es un derecho, no una opción: carga de la prueba compartida
Tras la Resolución TEAC 00/06769/2024, de 31-03-2025, queda claro que la exención por reinversión no es una opción que el contribuyente puede o no ejercer a su conveniencia, sino un derecho que le asiste si cumple los requisitos materiales. Esta calificación tiene consecuencias sobre la carga de la prueba:
"[...] la posibilidad de acoger la ganancia de patrimonio obtenida con la transmisión de la vivienda habitual a la exención por reinversión en otra vivienda habitual que recoge el art. 38.1 de la Ley 35/2006 NO ES UNA OPCIÓN de las del art. 119.3 de la Ley 58/2003, General Tributaria, SINO UN DERECHO del contribuyente, que éste podrá ejercitar con la presentación de la declaración-autoliquidación del I.R.P.F. del año en que esa ganancia de patrimonio se ha obtenido, o con posterioridad a ese momento instando la rectificación de la declaración-autoliquidación inicialmente presentada de dicho año."
— TEAC, Resolución 00/06769/2024, de 31 de marzo de 2025 (Unificación de Criterio)
En términos procesales, esto significa que si el contribuyente acredita los requisitos materiales —habitualidad de la vivienda transmitida, reinversión en nueva vivienda habitual dentro del plazo y por importe suficiente—, la Administración no puede denegar la exención por razones meramente formales (falta de consignación en la casilla correspondiente, error en el ejercicio de declaración, etc.).
5.2. La reinversión con hipoteca es válida
Si la AEAT cuestiona la exención porque el contribuyente financió la nueva vivienda con un préstamo hipotecario, el argumento es contundente: el Tribunal Supremo lo estableció en sentencias de 1 de octubre de 2020 (rec. casación 1056/2019) y 29 de abril de 2022 (rec. casación 2554/2020), y el TEAC lo recoge como criterio vinculante en la Resolución 00/01065/2021 de 27-05-2024:
"Para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual, no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble."
— TEAC, Resolución 00/01065/2021, de 27 de mayo de 2024 (Unificación de Criterio)
5.3. La habitualidad no exige empadronamiento formal como único medio de prueba
El concepto de vivienda habitual a efectos del IRPF es un concepto jurídico determinado por la realidad fáctica de la residencia efectiva, no por el cumplimiento formal del empadronamiento. El artículo 41 bis del Reglamento del IRPF define la vivienda habitual como aquella en que el contribuyente reside de forma continuada y permanente durante al menos tres años, admitiendo excepciones.
La STS 553/2023, de 5 de mayo de 2023, aborda la cuestión de la prueba de la habitualidad y refuerza que el conjunto de medios probatorios —y no únicamente el empadronamiento— es determinante para acreditar la residencia efectiva. El contribuyente puede aportar facturas de suministros, correspondencia dirigida a la vivienda, recibos de seguros del hogar o cualquier otro medio de prueba admitido en Derecho.
5.4. El principio de regularización íntegra
Si la AEAT regulariza la ganancia patrimonial porque niega la exención por reinversión, está obligada a regularizar también todos los elementos que afectan al cálculo de la ganancia: el valor de adquisición correcto, los gastos deducibles en la adquisición y la transmisión, las amortizaciones si el inmueble estuvo arrendado y, en general, cualquier elemento que pudiera reducir la base imponible. No puede regularizar solo los elementos que le benefician a ella y dejar sin modificar los que favorecen al contribuyente.
5.5. La inactividad o caducidad del procedimiento
Si el procedimiento de comprobación limitada supera los seis meses de duración sin que haya habido actuaciones formales o resolución, el procedimiento puede haber caducado (artículo 104.1 LGT). La caducidad del procedimiento tiene como efecto que las actuaciones realizadas no interrumpen la prescripción del derecho de la Administración a liquidar (artículo 104.5 LGT). Esto no significa que la deuda prescriba automáticamente, pero sí que el plazo de prescripción se reanuda desde donde estaba cuando se inició el procedimiento caducado.
6. La doctrina vinculante del TEAC 2025: cómo usarla en tu defensa
Las resoluciones del TEAC dictadas en unificación de criterio son vinculantes para todos los órganos de aplicación de los tributos del Estado y las Comunidades Autónomas (artículo 239.8 LGT). Esto significa que cualquier funcionario de la AEAT que dicte una liquidación contraria a un criterio vinculante del TEAC incurre en una actuación que puede ser anulada en vía económico-administrativa sin necesidad de acudir a los tribunales ordinarios.
6.1. Resolución TEAC 00/06769/2024 (31-03-2025): la exención como derecho
La resolución más reciente y de mayor impacto es la TEAC 00/06769/2024, de 31 de marzo de 2025. Su criterio unificado es que la exención es un derecho, no una opción del artículo 119.3 LGT. Cómo invocarla en tu defensa:
- Si la AEAT deniega la exención porque no se consignó en la declaración o porque se solicita mediante rectificación: citar expresamente el criterio del TEAC y exigir que la Administración lo respete.
- Si hay una liquidación provisional que niega la exención en base a que el contribuyente «optó» por no aplicarla al no consignarla: aportar la resolución y solicitar la anulación de la liquidación.
- En el recurso de reposición o la reclamación económico-administrativa: citar la resolución del TEAC como criterio vinculante y solicitar expresamente su aplicación al caso concreto.
6.2. Resolución TEAC 00/01065/2021 (27-05-2024): reinversión con hipoteca
La TEAC 00/01065/2021, de 27 de mayo de 2024 zanja definitivamente la cuestión de la financiación hipotecaria. Si la AEAT cuestiona la exención porque la nueva vivienda se adquirió con hipoteca y no con el «dinero en efectivo» de la venta, la respuesta es citar este criterio vinculante junto con las STS 1-10-2020 y 29-4-2022.
6.3. Resolución TEAC 00/06331/2013: pro indiviso
Para situaciones de copropiedad, la Resolución TEAC 00/06331/2013 establece los criterios para calcular la exención cuando la vivienda pertenece a varios copropietarios. Es esencial en casos de divorcios, herencias o compras conjuntas no conyugales.
6.4. Cómo citar las resoluciones del TEAC en tu escrito de alegaciones
Para que la cita tenga eficacia jurídica máxima, el escrito de alegaciones debe:
- Identificar la resolución por número de recurso, fecha y rango (unificación de criterio).
- Transcribir literalmente el criterio establecido (el fallo o la parte dispositiva).
- Explicar cómo se aplica al caso concreto.
- Invocar expresamente el artículo 239.8 LGT y el efecto vinculante para todos los órganos administrativos.
- Solicitar expresamente a la Administración que aplique el criterio vinculante del TEAC y archive el procedimiento o, en su defecto, dicte resolución conforme a dicho criterio.
Si la Administración dicta una liquidación contraria a un criterio vinculante del TEAC, el TEAR está obligado a anularla si se recurre. El TEAR y la propia AEAT no pueden apartarse del criterio del TEAC: hacerlo generaría una actuación antijurídica que el contribuyente puede impugnar con garantías de éxito.
7. Liquidación provisional y cómo recurrir
Si a pesar de las alegaciones la AEAT dicta una liquidación provisional regularizando la ganancia patrimonial y negando la exención, el contribuyente tiene dos vías de impugnación que pueden ejercerse de forma alternativa:
7.1. Recurso de reposición
El recurso de reposición (artículo 223 LGT) se interpone ante el mismo órgano que dictó la liquidación (la oficina gestora o la dependencia de gestión tributaria de la AEAT). Sus características son:
- Plazo: un mes desde la notificación de la liquidación.
- Órgano: el mismo que dictó el acto recurrido.
- Plazo de resolución: un mes. Si no hay resolución en ese plazo, se entiende desestimado por silencio administrativo (acto presunto negativo), lo que habilita para interponer reclamación económico-administrativa.
- Efectividad: es una vía rápida pero con probabilidad de éxito limitada cuando el mismo órgano revisa su propia actuación. No obstante, puede ser útil si se ha producido un error material evidente o si la liquidación es contraria a un criterio vinculante del TEAC.
El recurso de reposición es potestativo: el contribuyente puede optar por no interponerlo e ir directamente a la reclamación económico-administrativa.
7.2. Reclamación económico-administrativa ante el TEAR
La reclamación económico-administrativa (artículos 226 y siguientes LGT) se interpone ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de la comunidad autónoma correspondiente. Es la vía más eficaz cuando el motivo de impugnación es de fondo jurídico:
- Plazo: un mes desde la notificación de la liquidación o desde la desestimación del recurso de reposición.
- Órgano: TEAR (independiente de la AEAT).
- Plazo de resolución legal: un año, aunque en la práctica puede superar los dos años.
- Efecto suspensivo automático: la interposición de la reclamación con solicitud de suspensión (y prestación de garantías o, en ciertos casos, sin ellas si la reclamación tiene apariencia de buen derecho) suspende la ejecutividad de la liquidación y la obligación de pago durante la tramitación.
7.3. Suspensión de la liquidación: cómo solicitarla
Mientras se tramita la reclamación económico-administrativa, el contribuyente puede solicitar la suspensión de la ejecución de la liquidación (artículo 233 LGT). Esto evita que Hacienda inicie el período ejecutivo y aplique recargos del período ejecutivo (5%, 10% o 20%) sobre la deuda.
La suspensión puede obtenerse:
- Con garantías (aval bancario, hipoteca, prenda): suspensión automática.
- Sin garantías: si la ejecución pudiera causar perjuicios de difícil o imposible reparación o si la impugnación se funda en error aritmético, material o de hecho.
- Con dispensa de garantía si el importe es inferior a 1.500 euros (límite orientativo según criterio administrativo).
Pagar la liquidación provisional no supone conformidad con ella ni impide recurrir posteriormente. Sin embargo, si paga sin solicitar suspensión, pierde la reducción del 25% por pago en período voluntario que Hacienda ofrece si la sanción se paga sin recurrir. Analice con su asesor si conviene pagar con reducción o suspender y recurrir.
8. Intereses de demora y sanciones: cuándo aplican y cómo reducirlos
8.1. Los intereses de demora
Si la AEAT regulariza la situación y exige el pago de una cantidad adicional de IRPF, la liquidación incluirá intereses de demora calculados desde el fin del plazo voluntario de presentación de la declaración del ejercicio comprobado hasta la fecha de la liquidación. El tipo de interés de demora para 2026 es del 7,25% anual (fijado en la Ley de Presupuestos Generales del Estado).
Los intereses de demora son automáticos y prácticamente inevitables si existe cuota a regularizar. No son sancionadores, sino compensatorios del retraso en el pago, por lo que no pueden reducirse salvo que se acredite que la deuda no existía (lo que se consigue ganando el recurso de fondo).
8.2. Las sanciones: cuándo se imponen y cuándo no
La regularización tributaria puede llevar aparejada la apertura de un expediente sancionador separado (artículo 208 LGT). Sin embargo, las sanciones tributarias no son automáticas: requieren que la Administración acredite la existencia de culpabilidad (dolo o negligencia) en la conducta del contribuyente (artículo 183 LGT).
En el ámbito de la exención por reinversión, los argumentos para impugnar la sanción son especialmente sólidos:
- Complejidad normativa y jurisprudencial: la doctrina sobre la exención ha evolucionado significativamente en los últimos años (TEAC 2024 y 2025). Un contribuyente que aplicó la exención en base a la normativa y los criterios vigentes en el momento de la declaración no puede ser sancionado por ello.
- Ausencia de ocultación: si el contribuyente declaró expresamente la ganancia patrimonial y la exención (aunque sea de forma incorrecta), no existe ocultación, lo que excluye la sanción más grave.
- Interpretación razonable de la norma: el artículo 179.2.d) LGT excluye la responsabilidad por infracción cuando el contribuyente actuó en base a una interpretación razonable de la norma. La complejidad del régimen de la exención por reinversión ha generado numerosos recursos ante el Tribunal Supremo y el TEAC, lo que demuestra que la norma admite interpretaciones diversas.
8.3. Tabla de reducciones de sanciones
| Supuesto | Reducción | Condición |
|---|---|---|
| Conformidad con la propuesta de liquidación (actas en conformidad en inspección) | 30% | No recurrir la liquidación ni la sanción |
| Pago en período voluntario de la sanción reducida por conformidad | 40% adicional (sobre sanción ya reducida 30%) | No recurrir y pagar en plazo voluntario |
| Reducción por pronto pago (sin conformidad previa) | 25% | Pago en plazo voluntario sin recurrir la sanción |
| Acuerdo en inspección (art. 155 LGT) | 50% | Suscripción del acuerdo y pago en plazo |
| Sin reducción (recurre y pierde) | 0% | Sanción íntegra más intereses del período de recurso |
La reducción del 65% total (30% por conformidad + 40% adicional por pago) es la máxima reducción posible en actas de conformidad en inspección. En comprobación limitada, la reducción principal es la del 25% por pronto pago sin recurrir la sanción.
Si las posibilidades de éxito en el recurso de fondo son altas (por ejemplo, cuando la AEAT viola un criterio vinculante del TEAC), conviene recurrir tanto la liquidación como la sanción. Si las posibilidades son más inciertas, puede valorarse pagar la sanción con la reducción del 25% para limitar el riesgo económico, mientras se recurre solo la liquidación principal.
9. Plazos de prescripción: ¿puede Hacienda investigar operaciones antiguas?
Una de las preguntas más frecuentes que plantean los contribuyentes es si la AEAT puede iniciar una comprobación sobre una venta realizada hace varios años. La respuesta está condicionada por el régimen de prescripción tributaria.
9.1. El plazo general de prescripción: cuatro años
El artículo 66 de la Ley 58/2003, General Tributaria, establece que prescribirán a los cuatro años los siguientes derechos de la Administración:
- El derecho a determinar la deuda tributaria mediante liquidación (letra a).
- El derecho a exigir el pago de las deudas liquidadas y autoliquidadas (letra b).
- El derecho a imponer sanciones tributarias (letra c).
El cómputo del plazo de prescripción del derecho a liquidar se inicia el día siguiente a aquel en que finalice el plazo reglamentario para presentar la correspondiente declaración (artículo 67.1 LGT). En la práctica, para el IRPF, el plazo de declaración finaliza el último día de junio del año siguiente al del devengo (por ejemplo, para el IRPF 2022, el plazo finalizó en junio de 2023, y la prescripción se cumplirá en junio de 2027).
| Ejercicio IRPF | Fin plazo declaración | Prescripción (sin interrupciones) | Estado en mayo 2026 |
|---|---|---|---|
| 2020 | 30 junio 2021 | 30 junio 2025 | Prescrito |
| 2021 | 30 junio 2022 | 30 junio 2026 | Próximo a prescribir |
| 2022 | 30 junio 2023 | 30 junio 2027 | Aún comprobable |
| 2023 | 30 junio 2024 | 30 junio 2028 | Aún comprobable |
| 2024 | 30 junio 2025 | 30 junio 2029 | Aún comprobable |
9.2. Causas de interrupción de la prescripción
El artículo 68 LGT recoge las causas que interrumpen el plazo de prescripción, haciendo que el cómputo se reinicie desde cero en la fecha en que se produce la interrupción:
- Cualquier actuación formal de la AEAT con conocimiento formal del obligado tributario: notificación de inicio de comprobación limitada, requerimientos formales, notificación de propuesta de liquidación.
- Actuaciones del propio contribuyente que reconozcan la deuda: presentación de declaraciones complementarias, solicitudes de aplazamiento o fraccionamiento, recursos contra liquidaciones anteriores.
- Actuaciones jurisdiccionales o económico-administrativas relativas al mismo concepto y ejercicio.
Es fundamental comprender que cada actuación interruptiva reinicia el cómputo desde cero. Una comprobación iniciada en 2024 sobre el IRPF 2020 que se archiva sin liquidación en 2024 reinicia el plazo: la prescripción del 2020 no se cumpliría hasta 2028 (cuatro años desde el archivo, si no hay más actuaciones).
9.3. El efecto especial de la declaración con reinversión pendiente
Un caso particular es el contribuyente que vendió su vivienda en el año N, declaró la ganancia como exenta por reinversión indicando que la reinversión se realizaría en el plazo legal, pero después no reinvirtió o reinvirtió de forma insuficiente. En este caso, el artículo 39.1 del Reglamento del IRPF establece que deberá presentar una declaración complementaria en el ejercicio en que venza el plazo de dos años sin haberse producido la reinversión, incluyendo los intereses de demora correspondientes.
Si el contribuyente no presenta esa declaración complementaria, la AEAT puede regularizarlo con inicio del plazo de prescripción desde que finalizó el plazo para presentar la declaración complementaria (no desde el año de la venta), lo que en la práctica amplía significativamente el horizonte temporal de comprobación.
10. Estrategia de defensa: paso a paso con SALAMA LEGAL SLP
La defensa ante una comprobación de la AEAT sobre la exención por reinversión requiere combinar conocimiento jurídico profundo de la normativa tributaria, manejo de la doctrina vinculante del TEAC y capacidad para construir un expediente documental sólido. A continuación, exponemos la metodología de trabajo que aplicamos en SALAMA LEGAL SLP en estos casos.
10.1. Diagnóstico inicial: análisis de la situación jurídica
El primer paso es realizar un análisis completo del expediente fiscal del cliente para determinar:
- Qué tipo de actuación ha iniciado la AEAT (requerimiento, comprobación limitada o inspección) y su alcance concreto.
- Qué plazos están en vigor: fecha de notificación, plazo de respuesta, plazo del procedimiento.
- Si el ejercicio comprobado está dentro del plazo de prescripción o no (y si existen actuaciones previas que hayan interrumpido el plazo).
- Cuáles son los motivos concretos por los que la AEAT cuestiona la exención.
- Qué documentación tiene el cliente y cuál falta.
- Cuál es la cuantía en juego (cuota diferencial, intereses y posible sanción).
Contacto urgente en las primeras 48 horas
Al recibir cualquier notificación de la AEAT, contacte inmediatamente con un asesor fiscal. Los plazos de la Administración son estrictos y no se puede recuperar un plazo perdido. En SALAMA LEGAL SLP atendemos consultas urgentes para analizar el requerimiento recibido.
Solicitud de ampliación de plazo si es necesario
Si la documentación requerida es voluminosa o hay que localizarla, puede solicitarse una ampliación del plazo de aportación ante la AEAT (artículo 91 RGAT). La solicitud debe presentarse antes de que venza el plazo original y alegarse una causa justificada.
Recopilación y análisis documental
Recabamos toda la documentación disponible: escrituras, facturas de suministros, empadronamiento, hipoteca, declaraciones de IRPF de ejercicios anteriores. Analizamos si existe documentación que falte y cómo obtenerla o suplirla con medios alternativos de prueba.
Elaboración del escrito de alegaciones o contestación
Redactamos un escrito técnico que expone los hechos, las pruebas documentales, los fundamentos jurídicos (LIRPF, RGIRPF, LGT) y la doctrina vinculante aplicable (TEAC, Tribunal Supremo, DGT). Cada argumento va referenciado con la normativa y jurisprudencia correspondiente.
Seguimiento del procedimiento y trámite de audiencia
Monitorizamos el avance del expediente. Si se dicta propuesta de liquidación provisional, aprovechamos el trámite de audiencia para formular las alegaciones adicionales que sean pertinentes antes de la liquidación definitiva en primera instancia.
Decisión estratégica: recurrir, pagar con reducción o negociar
Una vez dictada la liquidación provisional, analizamos con el cliente las opciones: recurso de reposición, reclamación ante el TEAR con suspensión, o pago con las reducciones disponibles. La decisión depende de la cuantía, las posibilidades de éxito y el riesgo financiero asumible.
Vía económico-administrativa y, si es necesario, contencioso-administrativa
Si el TEAR no da la razón al contribuyente, analizamos la viabilidad del recurso de alzada ante el TEAC o el recurso contencioso-administrativo ante la Audiencia Nacional o el Tribunal Superior de Justicia autonómico. En algunos casos, la cuantía y los argumentos justifican llegar hasta el Tribunal Supremo.
10.2. Ejemplo práctico completo: comprobación limitada resuelta con éxito
Para ilustrar cómo funciona el procedimiento en la práctica, describimos un caso tipo con el que trabajamos frecuentemente en SALAMA LEGAL SLP (los datos son ficticios a efectos de ilustración):
Situación: Una contribuyente (llamémosla "Ana") vendió su vivienda habitual en Valencia en octubre de 2022 por 320.000 euros. Tenía una hipoteca pendiente de 85.000 euros. Adquirió una nueva vivienda habitual en marzo de 2024 por 280.000 euros mediante hipoteca (sin utilizar el dinero de la venta, que había invertido en una cuenta de ahorro). Declaró en el IRPF 2022 la ganancia patrimonial como exenta por reinversión prevista.
El requerimiento: En septiembre de 2025, la AEAT inicia una comprobación limitada cuestionando la exención por dos motivos: (1) la reinversión se realizó con hipoteca y no con el dinero de la venta, y (2) el importe de la nueva vivienda (280.000 €) es inferior al precio de venta (320.000 €), por lo que la exención solo podría ser parcial.
La defensa:
- Sobre la financiación hipotecaria: se aportó la escritura de la nueva vivienda y el contrato de hipoteca, y se invocó expresamente la Resolución TEAC 00/01065/2021, de 27-05-2024, y las STS 1-10-2020 y 29-4-2022. Argumento: la reinversión es válida con independencia del origen de los fondos.
- Sobre el importe de la reinversión: se explicó que el importe a reinvertir no es el precio de venta bruto (320.000 €) sino el importe obtenido, es decir, el precio de venta menos la hipoteca pendiente cancelada en el momento de la transmisión: 320.000 – 85.000 = 235.000 euros. Como la nueva vivienda costó 280.000 euros (superior a los 235.000 del importe efectivo neto), la reinversión fue total y la exención es completa.
El resultado: La AEAT archivó el procedimiento sin liquidación, aceptando los dos argumentos planteados.
10.3. Por qué actuar desde el principio marca la diferencia
El margen de maniobra en un procedimiento de comprobación limitada es mayor en las fases iniciales que una vez dictada la liquidación provisional. Cuanto antes se involucra un asesor fiscal, más completa puede ser la respuesta a la AEAT y mayores las probabilidades de que el procedimiento se archive sin regularización.
Además, las alegaciones que se formulan en el procedimiento de comprobación limitada forman parte del expediente y son la base sobre la que se construirán, en caso necesario, los recursos económico-administrativos y contencioso-administrativos posteriores. Un error o una omisión en la fase inicial puede dificultar la defensa en fases posteriores.
¿Ha recibido una notificación de la AEAT sobre la exención por reinversión?
Los plazos son cortos y la respuesta equivocada puede costar miles de euros. En SALAMA LEGAL SLP analizamos su expediente y le damos una opinión técnica clara sobre sus posibilidades de defensa.
Coméntanos tu casoJacob Salama · Abogado Fiscalista · Colegiado nº 11.294 ICAMálaga
Referencias normativas y jurisprudenciales
- TEAC, Resolución 00/06769/2024, de 31-03-2025 — Unificación de criterio: la exención por reinversión es un derecho, no una opción tributaria
- TEAC, Resolución 00/01065/2021, de 27-05-2024 — Reinversión con préstamo hipotecario: criterio vinculante
- TEAC, Resolución 00/06331/2013 — Exención por reinversión en pro indiviso
- DGT, Consulta Vinculante V1644-25
- DGT, Consulta Vinculante V1636-25
- STS 553/2023, de 5 de mayo de 2023 — Habitualidad de la vivienda y medios de prueba
- STS de 1 de octubre de 2020 (rec. casación 1056/2019) — Reinversión con financiación ajena
- STS de 29 de abril de 2022 (rec. casación 2554/2020) — Reinversión con financiación ajena (ratificación)
- Artículos 66, 67, 68, 104, 136-140, 183, 188, 199, 208, 223, 226, 233, 239 y 242 de la Ley 58/2003, General Tributaria
- Artículos 38 y 33 de la Ley 35/2006, del IRPF
- Artículos 39, 41 y 41 bis del Real Decreto 439/2007, por el que se aprueba el Reglamento del IRPF