Mayores de 65 Años: Exención Total en la Venta de Vivienda Habitual sin Necesidad de Reinvertir

1. La norma: artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF

El artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, establece:

"Estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto: [...] b) Con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia."

Esta exención tiene características que la distinguen de la exención por reinversión del art. 38:

2. Requisitos para la exención total

Son tres requisitos simples pero con matices importantes:

Requisito 1: Edad o situación de dependencia

El contribuyente debe tener 65 o más años en la fecha de la transmisión, o bien encontrarse en situación de dependencia severa o gran dependencia reconocida conforme a la Ley 39/2006.

Requisito 2: La vivienda debe ser habitual

La vivienda transmitida debe ser la vivienda habitual del contribuyente, con los criterios del art. 41 bis RIRPF: residencia efectiva y continuada durante al menos 3 años (o circunstancia justificada de cambio de domicilio).

Requisito 3: Es el transmitente quien debe cumplir los requisitos

Cada vendedor debe cumplir individualmente los requisitos. Si la vivienda está en copropiedad entre dos personas, la exención se aplica solo a la parte del que cumple las condiciones.

3. ¿Cuándo debe tenerse 65 años?

La edad de 65 años debe tenerla el contribuyente en la fecha de la transmisión, que es la fecha de la escritura pública de compraventa (o la fecha del devengo si hubiera contrato privado con entrega de posesión anterior).

¿Qué ocurre si cumple los 65 el mismo año pero después de la venta?

Si la escritura de venta se firma antes de que el contribuyente cumpla 65 años, no puede aplicar la exención aunque los cumpla ese mismo año. La edad se refiere al momento de la transmisión, no al ejercicio fiscal.

Ejemplo:

• Nacimiento: 15 de julio de 1960
• Escritura de venta: 10 de junio de 2025
• Resultado: En la fecha de la venta, el contribuyente tiene 64 años. No aplica la exención. Si hubiera esperado a vender en agosto de 2025 (tras cumplir 65), sí habría podido aplicarla.

4. ¿Qué vivienda se considera habitual para el mayor de 65?

El concepto de vivienda habitual es el mismo que para cualquier contribuyente: el del art. 41 bis RIRPF. Sin embargo, en el caso de los mayores de 65, hay dos situaciones especiales muy frecuentes:

Vivienda habitual que se dejó de habitar hace tiempo

Muchos mayores dejan de vivir en su vivienda habitual antes de venderla (por motivos de salud, traslado con los hijos, ingreso en residencia). La cuestión es si esa vivienda sigue siendo "habitual" a efectos fiscales.

Personas en situación de dependencia

El art. 33.4.b) también ampara a las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, independientemente de la edad. Para ellas, la vivienda que fue su hogar antes de ingresar en la residencia conserva el carácter de habitual a efectos de la exención.

5. Traslado a residencia de mayores y vivienda habitual: TSJ Cataluña 574/2025

Esta es la cuestión más sensible y la que más afecta a los mayores de 65: ¿puede el mayor que ya vive en una residencia aplicar la exención cuando vende la que fue su vivienda habitual?

TSJ de Cataluña, Sentencia 574/2025

El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en sentencia de 2025, ha sentado un criterio favorable al contribuyente:

"El traslado a una residencia de mayores motivado por el deterioro de la salud y la necesidad de atención especializada constituye una de las circunstancias que necesariamente exigen el cambio de domicilio, en los términos del artículo 41 bis del Reglamento del IRPF. En consecuencia, la vivienda que constituyó el hogar habitual del contribuyente antes de su ingreso en la residencia conserva el carácter de habitual a efectos del artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF, y la ganancia derivada de su transmisión está exenta."

Esta sentencia es muy relevante porque:

1. Protege a los mayores que vendieron la vivienda tiempo después de ingresar en una residencia.
2. Entiende que el traslado a la residencia es "involuntario" (por razones médicas), por lo que no rompe el carácter de habitual.
3. Aplica la misma lógica que la STS 553/2023 (divorcio) al ámbito de las residencias de mayores.

6. Consultas DGT 2025: V1647-25 y V2425-25

Consulta V1647-25 (DGT, 2025) — Mayor de 65 que vendió tras ingreso en residencia

La DGT analiza el caso de un contribuyente mayor de 65 años que ingresó en una residencia de mayores por deterioro de su salud y, dos años después, vendió la que había sido su vivienda habitual. La DGT, recogiendo la jurisprudencia del TSJ de Cataluña y la doctrina del art. 41 bis RIRPF, concluye:

"El contribuyente mayor de 65 años que ingresó en una residencia de mayores por necesidades sanitarias y que posteriormente transmite la que constituyó su vivienda habitual puede aplicar la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF, dado que el traslado a la residencia constituyó una circunstancia que exigió necesariamente el cambio de domicilio, de modo que la vivienda no perdió su carácter de habitual."

Consulta disponible en: petete.tributos.hacienda.gob.es — V1647-25

Consulta V2425-25 (DGT, 2025) — Mayor de 65 que vive con los hijos

En esta consulta, el contribuyente mayor de 65 años dejó de residir en su vivienda habitual para instalarse en el domicilio de su hijo/a por razones de edad y cuidado. La DGT analiza si puede aplicar la exención cuando vende su vivienda:

"El traslado al domicilio de un familiar motivado por la necesidad de cuidados o atención relacionada con la edad o el estado de salud puede constituir una circunstancia análoga a las enumeradas en el artículo 41 bis RIRPF que justifica el cambio de domicilio sin perder el carácter de habitual de la vivienda original. La exención del artículo 33.4.b) LIRPF resultará aplicable si el contribuyente tenía 65 años en el momento de la transmisión y la vivienda fue efectivamente su residencia habitual hasta el traslado."

Consulta disponible en: petete.tributos.hacienda.gob.es — V2425-25

7. Divorcio y mayores de 65: la exención del ex-cónyuge

Como se ha analizado en el artículo sobre divorcio y exención por reinversión, la STS 553/2023 reconoce que el ex-cónyuge que abandonó la vivienda familiar por resolución judicial puede aplicar la exención.

Cuando ese ex-cónyuge tiene además más de 65 años en el momento de la venta de la vivienda familiar, puede aplicar la exención total del art. 33.4.b), que es más beneficiosa que la exención por reinversión del art. 38 porque:

• No requiere reinvertir nada.
• Cubre el 100% de la ganancia.
• No tiene límite de importe.

8. Copropiedad: ¿qué ocurre si solo uno de los propietarios tiene 65 años?

Es frecuente que la vivienda esté en copropiedad entre cónyuge mayores de 65 y menores (o entre padres e hijos). La exención del art. 33.4.b) es personal y se aplica individualmente a cada propietario.

Ejemplo:

• Vivienda en copropiedad 50/50 entre cónyuge A (67 años) y cónyuge B (62 años).
• Precio de venta: 400.000 €
• Ganancia total: 200.000 € (100.000 € cada uno)
• Cónyuge A (67 años): exención total del art. 33.4.b). No tributa nada.
• Cónyuge B (62 años): puede aplicar la exención por reinversión del art. 38 si reinvierte su parte (100.000 € o parte de ello) en una nueva vivienda habitual. O tributa si no reinvierte.

9. Alternativa especial: renta vitalicia para mayores de 65 años

Además de la exención del art. 33.4.b) para la vivienda habitual, los mayores de 65 años tienen otra exención relevante: pueden reinvertir el importe de la venta de cualquier bien (no solo la vivienda habitual) en una renta vitalicia y estar exentos de la ganancia.

El art. 38.3 LIRPF establece:

"Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de elementos patrimoniales por contribuyentes mayores de 65 años, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor."

Características de esta opción:

• Aplica a cualquier bien (no solo vivienda habitual): segunda vivienda, acciones, fondos de inversión...
• Importe máximo exento: 240.000 €
• Plazo para constituir la renta vitalicia: 6 meses desde la venta
• La renta vitalicia debe ser contratada con una entidad aseguradora

10. Comparativa: ¿reinversión (art. 38) o exención total (art. 33.4.b)?

Si tiene 65 o más años y vende su vivienda habitual, en principio puede optar entre las dos exenciones. Pero en la práctica, la del art. 33.4.b) es siempre mejor o igual:

11. Conclusiones

La exención del art. 33.4.b) LIRPF para mayores de 65 años es uno de los beneficios fiscales más potentes del sistema tributario español. Resumen de puntos clave:

1. Exención total de la ganancia patrimonial, sin límite de importe.
2. No requiere reinversión de ningún tipo.
3. La edad de 65 años debe tenerse en la fecha de la escritura de venta: si falta poco tiempo para el cumpleaños, espere.
4. El traslado a residencia de mayores o al domicilio de un familiar por razones de salud o edad no rompe el carácter de vivienda habitual (DGT V1647-25, V2425-25; TSJ Cataluña 574/2025).
5. En copropiedad, la exención es personal: cada propietario aplica la que le corresponde.
6. Si también hubo divorcio, la exención puede alcanzar al ex-cónyuge mayor de 65 aunque ya no viviera en la casa (STS 553/2023).
7. Si se declaró ganancia en ejercicios anteriores sin aplicar esta exención, puede rectificarse en el plazo de 4 años de prescripción.

Fuentes oficiales

• Ley 35/2006, del IRPF — BOE (arts. 33.4.b y 38.3)
• DGT V1647-25 — Mayor de 65 en residencia y exención total
• DGT V2425-25 — Mayor de 65 que vive con familiar
• DGT V2315-24 — Mayor de 65, divorcio y exención
• TEAC 00/06769/2024 — Exención como derecho, rectificación posible

Artículos relacionados