Cómo responder a un requerimiento de la AEAT cuando cuestionan la exención por reinversión en vivienda habitual (Art. 38 LIRPF)

1. ¿Qué es un requerimiento de la AEAT y cuándo llega?

Un requerimiento de la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) es un acto administrativo formal mediante el cual la Administración tributaria solicita al obligado tributario que aporte documentación, que facilite información o que comparezca en sus oficinas para esclarecer aspectos de su situación fiscal. Tiene naturaleza coactiva: su incumplimiento acarrea consecuencias jurídicas específicas, tanto procedimentales como sancionadoras.

En el ámbito de la exención por reinversión en vivienda habitual (artículo 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas —LIRPF—, en relación con los artículos 41 y 41 bis del Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del IRPF —RIRPF—), los requerimientos de la AEAT suelen llegar en los siguientes escenarios:

• Tras la presentación de la declaración del IRPF, cuando el contribuyente ha consignado la exención (casilla de ganancia exenta por reinversión) y el sistema de la AEAT detecta, mediante cruces de información, que la reinversión podría no haberse completado, que el importe reinvertido podría ser insuficiente o que la vivienda vendida podría no haberse tenido como habitual durante el período mínimo requerido.
• En procedimientos de verificación de datos (artículo 131 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria —LGT—), cuando la Administración comprueba la coherencia interna de la declaración o la contrasta con datos en su poder (información catastral, datos notariales remitidos mediante el modelo 600, información hipotecaria).
• En procedimientos de comprobación limitada (artículos 136 a 140 LGT), cuando la AEAT realiza una comprobación de mayor alcance, aunque sin llegar a la inspección formal, y examina la concurrencia de todos los requisitos de la exención.
• En procedimientos de inspección (artículos 141 a 159 LGT), en los casos de mayor complejidad o cuando el contribuyente ya ha sido objeto de actuaciones previas sin resolución satisfactoria.
• Después de una rectificación de autoliquidación solicitada por el propio contribuyente para aplicar la exención no consignada en su momento, cuando la Administración antes de resolver la rectificación requiere documentación adicional.

1.1. La primera lectura del requerimiento: qué hay que identificar

Cuando se recibe una notificación de la AEAT —ya sea en papel o a través de la sede electrónica (DEHú o dirección electrónica habilitada única)— lo primero que hay que hacer es identificar con precisión:

1. El tipo de procedimiento que ha iniciado la Administración: verificación de datos, comprobación limitada, inspección o, simplemente, un requerimiento de información aislado previo a cualquier procedimiento formal.
2. El ejercicio fiscal al que se refiere y el concepto tributario cuestionado (IRPF, año concreto, ganancia patrimonial por transmisión de inmueble, exención por reinversión).
3. Los motivos concretos del cuestionamiento: ¿duda la AEAT sobre la habitualidad de la vivienda vendida? ¿Sobre el importe reinvertido? ¿Sobre el plazo de dos años? ¿Sobre la habitualidad de la nueva vivienda?
4. El plazo para responder y el órgano ante el que debe responderse.
5. Las consecuencias que anuncia la Administración en caso de no atender el requerimiento o de que no se acrediten los extremos cuestionados.

Una lectura superficial o apresurada del requerimiento puede conducir a respuestas incompletas o mal orientadas que, en lugar de cerrar el procedimiento, abren nuevas líneas de cuestionamiento. Es fundamental entender exactamente qué está preguntando Hacienda antes de contestar.

1.2. Notificación electrónica obligatoria para personas jurídicas y algunos profesionales

Desde la implantación del sistema de notificación electrónica obligatoria (NEO), las personas jurídicas, las entidades sin personalidad jurídica y ciertas personas físicas que desarrollen actividades económicas están obligadas a recibir las notificaciones de la AEAT por medios electrónicos. Para las personas físicas no obligadas, la AEAT puede optar también por la notificación electrónica. Los plazos comienzan a correr desde el acceso al contenido del acto notificado o, en caso de no acceso, desde el décimo día hábil siguiente a la puesta a disposición en el buzón electrónico (artículo 43 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas).

2. Tipos de actuaciones de Hacienda sobre la exención por reinversión

No todas las actuaciones de la AEAT tienen el mismo alcance ni producen los mismos efectos. Distinguir entre ellas es esencial para calibrar la respuesta adecuada.

2.1. Requerimiento de información o documentación (art. 93 LGT)

El requerimiento de información es la actuación más sencilla. La AEAT solicita que se aporten documentos o datos concretos, sin iniciar formalmente un procedimiento de comprobación. En materia de reinversión, los requerimientos más habituales son:

• Copia de la escritura pública de compraventa de la nueva vivienda.
• Justificación del carácter habitual de la vivienda transmitida (certificado de empadronamiento, facturas de suministros).
• Acreditación del importe efectivamente reinvertido (escritura más documentación hipotecaria si procede).
• Datos de la fecha de adquisición de la nueva vivienda para verificar el cumplimiento del plazo de dos años.

Un requerimiento de información puro y simple no implica necesariamente que la AEAT vaya a liquidar. En muchos casos, aportar correctamente la documentación cierra el procedimiento sin mayor consecuencia.

2.2. Procedimiento de verificación de datos (arts. 131-133 LGT)

La verificación de datos es un procedimiento simplificado que la AEAT utiliza cuando aprecia discrepancias en los datos declarados o cuando éstos no coinciden con los que obran en poder de la Administración. Su alcance es limitado: no permite comprobar hechos y circunstancias no reflejados en la declaración ni en los antecedentes obrantes en la Administración. Si la AEAT inicia una verificación de datos sobre la exención por reinversión, debes saber que:

• Recibirás una propuesta de liquidación provisional con un plazo de alegaciones de 10 días hábiles (ampliable a 20 en determinadas circunstancias).
• Si no presentas alegaciones o documentación suficiente, la AEAT dictará una liquidación provisional regularizando la situación tributaria.
• La liquidación provisional no impide que la AEAT inicie posteriormente un procedimiento de mayor alcance sobre los mismos hechos, aunque con los límites del artículo 140 LGT.

2.3. Procedimiento de comprobación limitada (arts. 136-140 LGT)

La comprobación limitada tiene un alcance más amplio que la verificación de datos. La AEAT puede examinar los registros y documentos establecidos por la normativa tributaria, puede realizar requerimientos a terceros (notarios, bancos, registros) y puede llevar a cabo comprobaciones contables básicas. En materia de reinversión, la comprobación limitada permite a la AEAT examinar:

• La concurrencia de todos los requisitos del artículo 38 LIRPF y los artículos 41 y 41 bis RIRPF.
• La documentación acreditativa del domicilio habitual, incluidos certificados de empadronamiento de larga duración, contratos de suministros y otros medios de prueba.
• El cálculo correcto de la ganancia patrimonial y del importe a reinvertir.

En la comprobación limitada, el órgano gestor no puede entrar a examinar documentación contable de actividades económicas ni realizar actuaciones de inspección propiamente dichas.

2.4. Procedimiento inspector (arts. 141-159 LGT)

El procedimiento inspector es el de mayor alcance. Lo desarrollan los Equipos y Unidades de Inspección de la AEAT (no los órganos de gestión tributaria) y permite una comprobación integral de la situación tributaria. En materia de reinversión en vivienda habitual, la inspección suele abrirse cuando concurren varios ejercicios afectados, cuando el importe en cuestión es elevado o cuando existen indicios de irregularidad más allá de la simple discrepancia formal. Dentro del procedimiento inspector, el actuario levantará actas (de conformidad o de disconformidad), que en su caso darán lugar a liquidaciones definitivas.

3. Plazo para responder y consecuencias del silencio

El plazo general para responder a un requerimiento de la AEAT es de 10 días hábiles contados desde el día siguiente a la notificación del acto (artículo 104 LGT). No obstante, este plazo puede ser ampliado a 20 días hábiles mediante solicitud motivada presentada dentro de los primeros 5 días del plazo inicial (artículo 91 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria —RGAT—).

En el caso de los procedimientos de verificación de datos y comprobación limitada, la propuesta de liquidación provisional incluye un trámite de audiencia en el que el contribuyente tiene derecho a formular alegaciones y aportar documentación. El plazo es igualmente de 10 días hábiles, ampliables hasta 20 si se solicita con antelación suficiente.

3.1. La solicitud de ampliación de plazo: cómo y cuándo hacerla

La solicitud de ampliación de plazo es un derecho del contribuyente reconocido en el artículo 91 RGAT. Para que prospere, debe:

• Presentarse antes de que transcurran los primeros 5 días hábiles del plazo original.
• Estar motivada: la mera invocación genérica de dificultades no es suficiente. Deben indicarse razones concretas (necesidad de recabar documentación en archivos históricos, dificultad de obtener certificados de empadronamiento de ejercicios pasados, necesidad de intervención de fedatario público, etc.).
• Presentarse a través del mismo canal por el que llegó el requerimiento: si fue notificado electrónicamente, la respuesta debe canalizarse por sede electrónica.

La Administración no está obligada a conceder la ampliación, pero en la práctica suele hacerlo cuando la solicitud está razonablemente motivada. Si la deniega, deberás contestar en el plazo original restante.

3.2. El cómputo de los plazos: días hábiles y exclusión de agosto

A efectos del cómputo de plazos en los procedimientos tributarios, son hábiles todos los días de la semana excepto los sábados, domingos y los declarados festivos en el ámbito nacional, autonómico o local. Adicionalmente, el artículo 53 RGAT excluye del cómputo el mes de agosto para las actuaciones y procedimientos de gestión tributaria (no así para los procedimientos de inspección, salvo pacto en contrario). Esto significa que si recibes un requerimiento al final de julio, el plazo de 10 días hábiles no empezará a correr hasta el 1 de septiembre. Esta exclusión es de especial relevancia práctica porque muchos contribuyentes reciben notificaciones en verano sin ser conscientes de esta regla.

4. Documentación que hay que preparar

La correcta acreditación documental es la piedra angular de la defensa frente a un requerimiento de Hacienda sobre la exención por reinversión. Cada uno de los requisitos del artículo 38 LIRPF y de los artículos 41 y 41 bis RIRPF debe ser acreditado de forma fehaciente. A continuación se detallan los documentos necesarios para cada requisito:

4.1. Acreditación de la vivienda transmitida como habitual

El artículo 41 bis RIRPF define la vivienda habitual como «la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años». Para acreditar este requisito:

• Certificado histórico de empadronamiento: Expedido por el Ayuntamiento donde se ubique la vivienda. Debe reflejar la inscripción ininterrumpida durante al menos tres años. Si hubo un cambio temporal de padrón, habrá que justificar que existía causa justificada (trabajo, salud, etc.).
• Facturas de suministros (electricidad, gas, agua, telefonía) a nombre del contribuyente y con la dirección de la vivienda transmitida, correspondientes al período de residencia. Al menos 3-4 años de facturas.
• Extractos bancarios con domiciliación de recibos en la dirección de la vivienda durante el período de residencia.
• Declaraciones de IRPF de los ejercicios anteriores en los que la vivienda transmitida figure como domicilio fiscal habitual.
• Documentación médica, laboral o escolar que sitúe al contribuyente en la localidad de la vivienda durante el período relevante.
• Escritura de adquisición de la vivienda transmitida, para acreditar la fecha desde la que el contribuyente era propietario.

4.2. Acreditación del importe de la transmisión y de la reinversión

El artículo 41.1 RIRPF establece que la exención se aplica sobre la parte de ganancia patrimonial proporcional al importe reinvertido respecto al valor de transmisión. Para acreditarlo:

• Escritura pública de compraventa de la vivienda transmitida: indica el precio de venta escriturado y la distribución del precio entre las partes. Si hubo cargas (hipoteca pendiente), conviene acreditar también su cancelación.
• Escritura pública de adquisición de la nueva vivienda: indica el precio de adquisición y la forma de pago (efectivo, hipoteca, subrogación).
• Documentación hipotecaria: escritura de préstamo hipotecario de la nueva vivienda, con indicación de la cuantía del préstamo. Conforme a la Resolución TEAC 00/01065/2021 (27-05-2024) y a las STS de 1 de octubre de 2020 y 29 de abril de 2022, la reinversión puede realizarse con fondos propios o con financiación ajena, por lo que el importe del préstamo hipotecario computa a efectos de la reinversión.
• Justificantes de pagos: certificados bancarios de los movimientos correspondientes al pago del precio de la nueva vivienda, documentación de señales o cantidades a cuenta entregadas antes de la firma de escritura.
• Cálculo detallado de la ganancia patrimonial: conviene preparar un cuadro que muestre el valor de transmisión, el valor de adquisición actualizado (si procede), los gastos deducibles y la ganancia resultante, con referencias a las casillas de la declaración del IRPF.

4.3. Acreditación del cumplimiento del plazo de dos años

El artículo 38.1 LIRPF y el artículo 41.1 RIRPF exigen que la reinversión se realice «en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde la fecha de la enajenación del inmueble». Para acreditar el cumplimiento:

• Fecha de la escritura de venta de la vivienda transmitida (o fecha del contrato privado si hubo transmisión de la posesión con anterioridad a la escritura pública).
• Fecha de la escritura de compra de la nueva vivienda (o fecha del contrato privado de compraventa o del pago de la primera cantidad a cuenta si la reinversión es anticipada).
• Si la nueva vivienda está en construcción: el artículo 41.1 RIRPF admite que la reinversión en obra nueva o autopromoción se considere efectuada en la fecha del contrato de compraventa o del contrato de obra, siempre que la vivienda esté terminada en el plazo de cuatro años.

4.4. Documentación sobre la habitualidad de la nueva vivienda

La exención exige no solo que la nueva vivienda sea adquirida, sino que el contribuyente tenga intención de establecer en ella su residencia habitual. Si ya ha transcurrido tiempo suficiente, convendrá acreditar el empadronamiento y los suministros en la nueva vivienda. Si aún no se ha producido el traslado efectivo, puede argumentarse la intención acreditada mediante la existencia del contrato, la titularidad del préstamo hipotecario y la ausencia de otra vivienda en propiedad que pudiera considerarse habitual.

5. Cómo redactar las alegaciones: estructura y argumentación jurídica

Las alegaciones son el escrito fundamental en el que el contribuyente responde a los argumentos de la Administración y ofrece los elementos de prueba y de derecho que sustentan su posición. Su redacción exige rigor jurídico, claridad expositiva y una correcta articulación de los medios de prueba con las normas aplicables.

5.1. Estructura formal del escrito de alegaciones

Un escrito de alegaciones bien estructurado en materia de reinversión en vivienda habitual debe contener los siguientes apartados:

1. Encabezamiento: Órgano al que se dirige (Administración de la AEAT correspondiente, con la referencia del procedimiento), identificación del contribuyente (nombre, NIF, domicilio a efectos de notificaciones), referencia del expediente y del acto frente al que se formulan alegaciones.
2. Antecedentes de hecho: Exposición cronológica y ordenada de los hechos relevantes (fecha de adquisición y de venta de la vivienda transmitida, precio de venta, fecha de adquisición y precio de la nueva vivienda, forma de financiación, cumplimiento de los plazos). Esta sección debe ser objetiva y precisa, sin valoraciones jurídicas.
3. Fundamentos de derecho: Análisis jurídico que demuestra que concurren todos los requisitos del artículo 38 LIRPF y de los artículos 41 y 41 bis RIRPF, con cita expresa de la normativa y de la doctrina administrativa y jurisprudencia aplicables. Aquí se rebaten los argumentos de la AEAT.
4. Medios de prueba: Relación de los documentos que se adjuntan, con expresión de lo que acredita cada uno.
5. Suplico: Petición concreta al órgano: que se tenga por correctamente acreditada la exención y que se archive el procedimiento sin liquidación, o que se anule la propuesta de liquidación provisional.
6. Lugar, fecha y firma.

5.2. Ejemplo de estructura de los fundamentos de derecho

Los fundamentos de derecho deben articularse de lo más general a lo más concreto. A continuación se ofrece un esquema de argumentación tipo:

FUNDAMENTOS DE DERECHO

I. Marco normativo aplicable. El artículo 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF, establece que podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen. El artículo 41 del Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (RIRPF), precisa el alcance de la exención (reinversión parcial, plazo, importe), y el artículo 41 bis RIRPF define el concepto de vivienda habitual a estos efectos.

II. Acreditación del requisito de habitualidad de la vivienda transmitida. Conforme al artículo 41 bis.1 RIRPF, se considera vivienda habitual aquella en la que el contribuyente haya residido durante un plazo continuado de al menos tres años. En el presente caso, el compareciente adquirió la vivienda transmitida con fecha [fecha de escritura], y residió en ella de forma continuada y exclusiva desde dicha fecha hasta la fecha de su transmisión ([fecha de escritura de venta]), período que supera holgadamente el mínimo reglamentario de tres años. Esta circunstancia queda acreditada mediante los documentos adjuntos como [anexos n.º 1 a 5]...

III. Acreditación del plazo de reinversión. El artículo 41.1 RIRPF establece que la reinversión ha de realizarse en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a la fecha de la enajenación. La vivienda transmitida se vendió en escritura pública de fecha [fecha], y la nueva vivienda habitual fue adquirida mediante escritura pública de fecha [fecha], lo que supone un período entre ambos actos de [X meses], inferior en todo caso a los 24 meses que establece la norma...

IV. Acreditación del importe reinvertido. El valor de transmisión de la vivienda enajenada fue de [importe €]. El importe total invertido en la nueva vivienda habitual fue de [importe €], correspondiente al precio de adquisición escriturado. Conforme a la Resolución del TEAC 00/01065/2021/00/00, de 27 de mayo de 2024, dictada en unificación de criterio, «para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta», siendo suficiente con que el importe reinvertido —incluyendo la financiación ajena— alcance el valor de transmisión...

5.3. Cómo citar la normativa y la doctrina en las alegaciones

La cita de normativa, doctrina administrativa y jurisprudencia tiene un valor probatorio y argumentativo diferente. Conviene tener presentes las siguientes reglas:

• La normativa (LIRPF, RIRPF, LGT) es de aplicación obligatoria y su cita no requiere mayor justificación. Cítala siempre con el número de artículo, el nombre de la norma y, si es relevante, el número de apartado específico.
• Las resoluciones del TEAC dictadas en unificación de criterio (como las Resoluciones 00/06769/2024 y 00/01065/2021) tienen efecto vinculante para todos los órganos de la Administración tributaria (art. 239.8 LGT). Si citas una de estas resoluciones, la AEAT no puede apartarse de ella sin incurrir en ilegalidad. Cítalas con su número de expediente, fecha y el punto del fallo que te beneficia.
• Las sentencias del Tribunal Supremo en recursos de casación constituyen jurisprudencia vinculante (art. 1.6 del Código Civil). La STS de 1 de octubre de 2020 (rec. cas. 1056/2019) y la STS de 29 de abril de 2022 (rec. cas. 2554/2020) en materia de reinversión con financiación hipotecaria son de cita obligada si ese es el caso.
• Las consultas de la Dirección General de Tributos (DGT) no son vinculantes para terceros, pero tienen un valor argumentativo relevante: si la DGT ha interpretado la norma en un sentido favorable en un supuesto análogo al tuyo, cítala como criterio administrativo favorable. En especial, las consultas DGT V1644-25 y DGT V1636-25 recogen criterios recientes en materia de reinversión que conviene conocer.

5.4. La carga de la prueba en materia tributaria

El artículo 105.1 LGT establece que «en los procedimientos de aplicación de los tributos, quien haga valer su derecho deberá probar los hechos constitutivos del mismo». Aplicado a la exención por reinversión, esto significa que es el contribuyente quien debe acreditar que concurren los requisitos (habitualidad de la vivienda transmitida, plazo, importe reinvertido). Sin embargo, una vez que el contribuyente aporta los elementos de prueba, la carga de desvirtuar esa prueba recae sobre la Administración. No basta con que la AEAT tenga dudas o sospechas: debe fundamentar en datos objetivos la razón por la que rechaza los medios de prueba aportados. Si la AEAT rechaza la documentación sin motivación suficiente, ello constituye un vicio de motivación susceptible de ser invocado en recurso.

6. Los errores más frecuentes al responder a Hacienda

La experiencia en procedimientos tributarios permite identificar un conjunto de errores recurrentes que cometen los contribuyentes —o sus asesores— al responder a los requerimientos de la AEAT en materia de reinversión en vivienda habitual. Conocerlos puede marcar la diferencia entre conservar la exención o perderla.

6.1. Responder fuera de plazo o no responder

El silencio o la respuesta extemporánea es el error más grave. Si no se responde en plazo, la AEAT dicta la liquidación provisional sin considerar ningún argumento ni documentación del contribuyente. Recurrirla posteriormente es posible pero significativamente más difícil, porque el contribuyente habrá perdido el trámite de audiencia, que es la fase procesal más favorable.

6.2. Aportar documentación incompleta o irrelevante

Enviar un montón de documentos sin orden ni relación con los requisitos cuestionados genera confusión y no satisface las exigencias del requerimiento. La documentación debe ser específica, ordenada e indexada. Cada documento debe ir acompañado de una breve nota que explique qué acredita y en relación con qué requisito normativo.

6.3. Ignorar los argumentos concretos del requerimiento

El requerimiento o la propuesta de liquidación de la AEAT suele contener argumentos específicos sobre por qué se cuestiona la exención (por ejemplo: «según los datos catastrales, la vivienda transmitida tenía uso distinto al residencial» o «el plazo entre venta y compra supera los dos años según las fechas de las escrituras»). Las alegaciones deben responder punto por punto a cada uno de los argumentos planteados. Ignorar un argumento puede interpretarse como que se admite tácitamente.

6.4. Confundir el valor de transmisión con el importe a reinvertir

El artículo 41.1 RIRPF establece que, para disfrutar de la exención total, debe reinvertirse el importe total obtenido en la transmisión, que es el valor de transmisión (precio de venta menos gastos y tributos directamente relacionados con la venta: comisión de agente, plusvalía municipal, IIVTNU). No el precio de escritura bruto. Si la AEAT ha calculado el importe a reinvertir sin deducir los gastos de transmisión, ese argumento debe esgrimirse expresamente en las alegaciones.

6.5. No mencionar la hipoteca pendiente en la vivienda transmitida

Conforme a la doctrina del TEAC (Resolución 00/01065/2021) y del Tribunal Supremo (STS 1-10-2020 y 29-4-2022), la exención no exige que el contribuyente «reinvierta el dinero» de la venta, sino que «reinvierta» en términos económicos. Si en el momento de la venta había una hipoteca pendiente, el importe neto recibido (precio de venta menos cancelación de hipoteca) puede ser menor que el precio de venta, y la reinversión puede financiarse mediante un nuevo préstamo hipotecario. Esto es especialmente relevante cuando Hacienda argumenta que el importe recibido fue insuficiente para financiar la nueva compra.

6.6. Olvidar mencionar las excepciones al plazo de tres años de habitualidad

Si la vivienda transmitida no fue residencia del contribuyente durante tres años completos —por ejemplo, por un traslado laboral— pero concurre alguna de las causas de excepción del artículo 41 bis.3 RIRPF (matrimonio, separación, traslado laboral, obtención del primer empleo, cambio de empleo u otras análogas), esta circunstancia debe ser alegada y documentada expresamente. Sin esa alegación, la AEAT puede denegar la exención simplemente por no acreditar los tres años.

6.7. No citar la doctrina TEAC vinculante favorable

Si la exención no fue consignada en la declaración original y el contribuyente pretende hacer valer su derecho con posterioridad (ya sea en el curso de un procedimiento iniciado por la AEAT o mediante rectificación de autoliquidación), no citar la Resolución TEAC 00/06769/2024 (31-03-2025), dictada en unificación de criterio, que establece que la exención es un derecho y no una opción tributaria del artículo 119.3 LGT, es un error que puede costar la exención.

6.8. Aceptar propuestas de regularización parcial sin analizar el impacto

En ocasiones, la AEAT propone una regularización «intermedia» (por ejemplo, reconociendo la exención parcialmente por el importe reinvertido pero liquidando sobre la diferencia). Antes de aceptar o rechazar, conviene calcular con precisión cuál sería la deuda tributaria resultante, los intereses de demora acumulados y las sanciones que podrían aplicarse. A veces la regularización parcial es ventajosa; otras veces, no.

7. Si la AEAT liquida de todas formas: recursos disponibles

Si a pesar de las alegaciones la AEAT dicta una liquidación provisional o definitiva que mantiene la regularización, el contribuyente dispone de una serie de recursos y reclamaciones ordenadas en una vía que va de lo administrativo a lo contencioso-administrativo.

7.1. El recurso de reposición (arts. 222-225 LGT)

El recurso de reposición es un recurso potestativo que se interpone ante el mismo órgano que dictó el acto. Es gratuito y no requiere asistencia letrada. Sus características principales:

• Plazo: un mes desde la notificación de la liquidación.
• Ante quién: el mismo órgano que dictó el acto (Administración de la AEAT, Dependencia Regional de Inspección, etc.).
• Suspensión de la deuda: la interposición del recurso de reposición no suspende automáticamente la deuda. Para obtener la suspensión es preciso aportar garantías (aval bancario, hipoteca, seguro de caución) o, en determinadas circunstancias, acreditar que el pago causaría perjuicios de difícil o imposible reparación. Si no se garantiza la suspensión, el período ejecutivo comienza a los 20 días desde la notificación de la liquidación y se añaden recargos.
• Resolución: en el plazo de un mes desde la interposición. Si transcurre ese plazo sin resolución, se entiende desestimado por silencio (desestimación por silencio negativo).
• Valor estratégico: el recurso de reposición rara vez tiene éxito (el mismo órgano que ha liquidado difícilmente va a revocar su propio acto), pero permite mantener el expediente vivo mientras se prepara la reclamación económico-administrativa con mayor profundidad.

7.2. La reclamación económico-administrativa ante el TEAR (arts. 226-234 LGT)

La reclamación económico-administrativa se presenta ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de la comunidad autónoma donde radica el domicilio fiscal del contribuyente. Es el camino principal de impugnación. Sus características:

• Plazo: un mes desde la notificación del acto impugnado (o desde la desestimación por silencio del recurso de reposición potestativo previo).
• Gratuidad: el procedimiento económico-administrativo es gratuito para el contribuyente (salvo en lo relativo a las costas en caso de que la reclamación sea temeraria o de mala fe).
• Suspensión automática: si se aparta de la regla general (en la vía económico-administrativa, la interposición de la reclamación no suspende automáticamente la ejecución del acto), puede solicitarse la suspensión mediante la aportación de garantías (aval bancario: suspensión automática; otras garantías: suspensión a criterio del TEAR; sin garantía: suspensión excepcional por perjuicio de imposible o difícil reparación).
• Tramitación: el TEAR puede resolver en la modalidad abreviada (resolución en 6 meses para cuantías inferiores a 6.000 € en cuota o 72.000 € en bases) o en el procedimiento general (plazo máximo de un año, aunque en la práctica los TEAR pueden tardar entre 1 y 3 años en resolver).
• Extensión de la reclamación: junto con la impugnación de la liquidación, debe plantearse también la impugnación de las sanciones que en su caso se hayan impuesto (si no se hace en el mismo acto, los TEAR suelen admitirlo hasta la formalización del escrito de alegaciones).

7.3. Recurso de alzada ante el TEAC y recurso extraordinario de unificación de criterio (arts. 240-242 LGT)

Frente a la resolución del TEAR cabe interponer:

• Recurso de alzada ordinario ante el TEAC: solo cuando la cuantía de la reclamación sea superior a 150.000 € en cuota o 1.800.000 € en base, o cuando la reclamación se refiera a la determinación del domicilio fiscal o al reparto de competencias entre Administraciones tributarias.
• Recurso contencioso-administrativo ante la Audiencia Nacional o el Tribunal Superior de Justicia: para resoluciones del TEAC o del TEAR, respectivamente. Requiere asistencia letrada.

7.4. La suspensión de la deuda: estrategia para no pagar mientras se recurre

Una cuestión práctica fundamental es si conviene pagar la liquidación mientras se recurre o solicitar la suspensión. El análisis debe tener en cuenta:

• Si se paga la liquidación antes de reclamar, no se generan intereses de demora adicionales durante la tramitación del recurso; si finalmente se obtiene razón, se devuelve el principal más los intereses de demora a favor del contribuyente (artículo 26.6 LGT). Esta opción es razonable cuando la liquidación es de importe relativamente pequeño.
• Si se solicita la suspensión con aval bancario, la deuda queda suspendida pero el contribuyente paga a la entidad financiera el coste del aval (habitualmente entre el 0,5% y el 1,5% anual sobre el importe). Esta opción es preferible cuando la liquidación es elevada y el recurso tiene sólidas perspectivas de éxito.
• Si no se paga ni se garantiza, la Administración inicia el procedimiento de apremio y añade el recargo de apremio ordinario (20%) además de los intereses de demora. Esta situación debe evitarse en todo caso.

8. La doctrina del TEAC 2025 como argumento defensivo

La Resolución TEAC 00/06769/2024, de 31 de marzo de 2025, dictada en Unificación de Criterio, es el argumento jurídico más poderoso del que dispone actualmente el contribuyente cuya exención por reinversión está siendo cuestionada por razones formales. Su importancia es doble:

8.1. La exención como derecho ejercitable en cualquier momento (dentro de la prescripción)

El TEAC establece con carácter vinculante que la exención por reinversión en vivienda habitual no es una «opción tributaria» sometida a los límites del artículo 119.3 LGT (que impide rectificar opciones una vez cerrado el período de declaración voluntaria). Es, en cambio, un derecho del contribuyente que puede ejercitarse:

1. Al presentar la declaración de IRPF del ejercicio en que se produce la ganancia patrimonial.
2. Con posterioridad, mediante la solicitud de rectificación de la autoliquidación (artículo 120.3 LGT) dentro del plazo de prescripción de cuatro años.

"Con efectos para los períodos en los que el contribuyente que adquiere una vivienda ya no puede acogerse a la deducción por inversión en vivienda habitual tras la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, la posibilidad de acoger la ganancia de patrimonio obtenida con la transmisión de la vivienda habitual a la exención por reinversión en otra vivienda habitual que recoge el art. 38.1 de la Ley 35/2006 NO ES UNA OPCIÓN de las del art. 119.3 de la Ley 58/2003, General Tributaria, SINO UN DERECHO del contribuyente, que éste podrá ejercitar con la presentación de la declaración-autoliquidación del I.R.P.F. del año en que esa ganancia de patrimonio se ha obtenido, o con posterioridad a ese momento instando la rectificación de la declaración-autoliquidación inicialmente presentada de dicho año."

— TEAC, Resolución 00/06769/2024/00/00 (31-03-2025), Unificación de Criterio. Disponible en DYCTEA →

8.2. Cómo invocar esta resolución en las alegaciones

Si el requerimiento de la AEAT cuestiona la exención porque no fue consignada en la declaración original, o porque la AEAT considera que «ya no puede aplicarse» al haberse presentado ya la declaración, la Resolución TEAC 00/06769/2024 debe ser invocada en los siguientes términos en el escrito de alegaciones:

• Cita del fallo con su numeración exacta: «Resolución TEAC 00/06769/2024/00/00, de 31 de marzo de 2025, dictada en Unificación de Criterio, con efecto vinculante para todos los órganos de la Administración tributaria conforme al artículo 239.8 LGT».
• Reproducción del párrafo clave del fallo (ver bloque de cita anterior).
• Argumentación de que si el TEAC ha establecido vinculantemente que la exención puede ejercitarse mediante rectificación de autoliquidación, con mayor razón debe poder invocarse en el curso de un procedimiento de comprobación iniciado por la propia AEAT, en el que el contribuyente todavía está en período de audiencia.

8.3. La resolución conexa: reinversión con financiación hipotecaria (TEAC 27-05-2024)

La Resolución TEAC 00/01065/2021, de 27 de mayo de 2024, también dictada en Unificación de Criterio, establece que la reinversión puede realizarse con financiación ajena (préstamo hipotecario) sin necesidad de emplear el dinero obtenido en la venta. Esta resolución se apoya en las sentencias del Tribunal Supremo de 1 de octubre de 2020 (rec. casación 1056/2019) y de 29 de abril de 2022 (rec. casación 2554/2020).

Ambas resoluciones del TEAC deben citarse conjuntamente cuando la AEAT cuestiona el importe reinvertido alegando que el contribuyente no empleó el dinero de la venta en la compra de la nueva vivienda, o que tenía un préstamo hipotecario pendiente que redujo los fondos disponibles para reinvertir.

8.4. Las consultas DGT V1644-25 y V1636-25 como apoyo adicional

La Dirección General de Tributos ha publicado recientemente las consultas DGT V1644-25 y DGT V1636-25, en las que se recogen los criterios actuales de la Administración en materia de reinversión en vivienda habitual. Aunque las consultas de la DGT no son vinculantes para terceros, sí tienen un valor argumentativo relevante en las alegaciones: si la DGT ha interpretado la norma en un sentido favorable al contribuyente en un supuesto análogo, la AEAT difícilmente puede apartarse de ese criterio sin incurrir en una contradicción interna de la propia Administración.

9. Sanciones: cuándo aplican y cómo evitarlas o reducirlas

Una de las preocupaciones más habituales de los contribuyentes que reciben un requerimiento de Hacienda es si, además de la liquidación del impuesto, van a enfrentarse a sanciones. La respuesta depende de varias circunstancias.

9.1. El principio de culpabilidad en materia tributaria

El artículo 183.1 LGT establece que «son infracciones tributarias las acciones u omisiones dolosas o culposas con cualquier grado de negligencia que estén tipificadas y sancionadas como tales en esta u otra ley». No existe responsabilidad objetiva en materia sancionadora tributaria: es preciso que concurra, al menos, negligencia por parte del contribuyente. Si la infracción se debe a una interpretación razonable de la norma, a un error excusable o a una complejidad normativa que justificaba la duda, no procede sanción.

El artículo 179.2.d) LGT exime de responsabilidad cuando el contribuyente haya puesto la diligencia necesaria en el cumplimiento de sus obligaciones tributarias. En materia de reinversión en vivienda habitual, la existencia de criterios doctrinales y jurisprudenciales controvertidos hasta fechas recientes (precisamente la controversia que resuelve la Resolución TEAC 00/06769/2024) puede invocarse como argumento para demostrar que la situación del contribuyente se debía a una interpretación razonable de la norma y no a negligencia o dolo.

9.2. Infracciones más habituales en materia de reinversión

• Dejar de ingresar la deuda tributaria resultante de la autoliquidación (artículo 191 LGT): sanción del 50% al 150% de la cuota no ingresada. Es la infracción que la AEAT impone cuando la exención aplicada resulta incorrecta.
• Obtener indebidamente devoluciones (artículo 193 LGT): sanción del 50% al 150% de la devolución obtenida. Aplica cuando el contribuyente obtuvo una devolución de IRPF que en parte correspondía a la exención por reinversión y ésta resulta incorrecta.
• Incumplir la obligación de aportar datos requeridos (artículo 203 LGT): multa fija entre 150 € y 30.000 € dependiendo del tipo de incumplimiento. Esta infracción se genera por no atender el requerimiento, con independencia de si la exención era correcta o no.

9.3. Causas de exclusión de la culpabilidad aplicables a la reinversión

En las alegaciones frente a una propuesta de sanción, deben invocarse las siguientes circunstancias que excluyen o atenúan la culpabilidad:

1. Interpretación razonable de la norma (art. 179.2.d) LGT): la complejidad del régimen de la reinversión (especialmente en lo relativo al cómputo del plazo cuando hay reinversión anticipada, al importe a reinvertir cuando hay hipoteca pendiente, o a la habitualidad de la vivienda transmitida cuando hay circunstancias excepcionales) justifica que el contribuyente haya podido creer razonablemente que cumplía los requisitos.
2. Discrepancia razonable sobre la calificación jurídica: si la controversia versa sobre si la vivienda transmitida tenía o no el carácter de habitual, o sobre si el plazo se computa desde la firma del contrato privado o desde la elevación a escritura pública, existe una genuina discrepancia jurídica que puede excluir la culpabilidad.
3. Actuación conforme a criterios administrativos previos: si el contribuyente actuó de acuerdo con consultas vinculantes de la DGT de contenido análogo (art. 89 LGT), no puede ser sancionado por seguir el criterio administrativo.

9.4. Reducción de las sanciones

Si finalmente se impone una sanción, el artículo 188 LGT prevé las siguientes reducciones:

9.5. La separación del expediente sancionador del expediente liquidatorio

El artículo 208.1 LGT establece que el procedimiento sancionador en materia tributaria se tramitará de forma separada al de comprobación e investigación, salvo renuncia expresa del obligado tributario. Esto significa que recibirás dos expedientes separados: uno de liquidación y uno de sanciones. Tienes el derecho de recurrir cada uno de ellos por separado. Nunca confundas el plazo de recurso de la liquidación con el de la sanción: son plazos independientes que pueden notificarse en momentos distintos.

10. Cuándo contratar representación profesional

La pregunta sobre si es necesario contratar un abogado o asesor fiscal para responder a un requerimiento de la AEAT no tiene una respuesta universal. Depende del tipo de procedimiento, del importe en juego, de la complejidad del caso y de la experiencia del contribuyente en materia tributaria. Sin embargo, hay escenarios en los que la representación profesional no es un lujo, sino una necesidad.

10.1. Situaciones en las que la representación es imprescindible

• Cuando el procedimiento es de inspección: la inspección es el procedimiento de mayor complejidad y riesgo. El actuario tiene amplias facultades investigadoras, puede extender la comprobación a otras cuestiones relacionadas y puede dictar liquidaciones definitivas con sanciones elevadas. Actuar sin representación profesional en un procedimiento inspector es un error que habitualmente agrava la situación.
• Cuando la liquidación propuesta supera los 10.000-15.000 €: a partir de este importe, el coste de la representación profesional suele ser ampliamente compensado por la mejora en el resultado (ya sea la anulación de la liquidación, la reducción de las sanciones o la estrategia óptima de recursos).
• Cuando el caso presenta complejidades jurídicas específicas: reinversiones parciales con cálculos proporcionales complejos, situaciones de divorcio con adjudicación de la mitad de la vivienda, reinversiones en obras en curso, supuestos de viviendas con uso mixto (residencial y actividad económica), o casos en los que hay que demostrar la habitualidad de la vivienda a pesar de no cumplir formalmente el plazo de tres años.
• Cuando ya se ha dictado una liquidación y hay que interponer reclamación ante el TEAR: la reclamación económico-administrativa requiere la elaboración de un escrito de alegaciones técnicamente fundado que rebata los argumentos de la AEAT. Un escrito mal elaborado puede conducir a la desestimación incluso de pretensiones que tendrían éxito con una argumentación adecuada.
• Cuando hay riesgo de sanciones elevadas: la defensa frente a sanciones tributarias requiere un conocimiento específico del régimen sancionador tributario y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del Tribunal Constitucional sobre el principio de culpabilidad.

10.2. Qué hacer si decides actuar por tu cuenta

Si el procedimiento es sencillo (un requerimiento de documentación ante una verificación de datos, con importe en juego limitado), puedes optar por responder por tu cuenta. En ese caso:

1. Lee detenidamente el requerimiento y asegúrate de entender exactamente qué se te pregunta y en relación con qué requisito normativo.
2. Reúne toda la documentación que acredite cada uno de los requisitos cuestionados (ver sección 4 de esta guía).
3. Redacta un escrito de alegaciones estructurado según el esquema de la sección 5, citando la normativa y la doctrina aplicables.
4. Presenta la respuesta a través de la sede electrónica de la AEAT (sede.agenciatributaria.gob.es), utilizando el trámite de «Aportación de documentación a requerimientos, diligencias o actas» o el específico del procedimiento en curso.
5. Conserva el acuse de recibo de la presentación y una copia completa de todo lo aportado.

10.3. La importancia de actuar con anticipación

Tanto si decides actuar por tu cuenta como si contratas representación profesional, el factor tiempo es determinante. Los plazos tributarios son fatales (su incumplimiento no puede subsanarse salvo excepciones muy tasadas) y la complejidad de los expedientes a menudo subestimada. Recibir el requerimiento y comenzar a reunir documentación y a redactar la respuesta desde el primer día, sin esperar a los últimos días del plazo, es la diferencia entre una respuesta sólida y una respuesta apresurada e incompleta.

10.4. Conclusión: qué hacer si has recibido un requerimiento

En resumen, si has recibido un requerimiento de la AEAT cuestionando tu exención por reinversión en vivienda habitual, los pasos inmediatos son: