1. Qué es el pro indiviso

El pro indiviso es una situación jurídica en la que una misma cosa (en nuestro caso, un inmueble) pertenece simultáneamente a varias personas, cada una de las cuales tiene una cuota o porcentaje de la titularidad. Jurídicamente se denomina "comunidad de bienes" o "condominio".

En el pro indiviso sobre un inmueble:

  • Cada copropietario tiene una cuota abstracta sobre el conjunto del inmueble, no sobre una parte física concreta.
  • Todos los copropietarios tienen derecho a usar el inmueble en su totalidad (salvo acuerdo en contrario).
  • Las decisiones sobre el inmueble requieren el acuerdo de la mayoría o la unanimidad según el tipo de acto.
  • En caso de venta, todos los copropietarios deben firmar la escritura o autorizar a uno de ellos.

El pro indiviso en el IRPF

A efectos del IRPF, cada copropietario es un contribuyente independiente que declara su propia ganancia o pérdida patrimonial en función de su cuota de participación y de su propia fecha de adquisición de esa cuota. Esto tiene consecuencias muy importantes cuando diferentes copropietarios adquirieron sus cuotas en momentos distintos.

2. Situaciones más frecuentes de pro indiviso en vivienda

Situación Origen del pro indiviso Particularidad fiscal
Herencia Fallecimiento del propietario; los herederos adquieren cuotas por sucesión Fecha de adquisición = fecha del fallecimiento del causante. Valor de adquisición = valor declarado en IS.
Compra conjunta entre hermanos o amigos Adquisición conjunta desde el principio Misma fecha de adquisición. Valor de adquisición proporcional a cada cuota.
Divorcio o separación Adjudicación de cuota al cónyuge no propietario como consecuencia del convenio regulador La adjudicación en el divorcio puede no generar ganancia patrimonial (STS 553/2023). Fecha de adquisición puede retrotraerse al momento de la compra original.
Padres e hijos (donación parcial) Los padres donan parte de la vivienda a los hijos conservando el resto Fecha de adquisición del hijo = fecha de la donación. Valor = valor de la donación declarado.
Sociedad de gananciales Vivienda adquirida durante el matrimonio en régimen de gananciales Los bienes gananciales pertenecen a ambos cónyuges al 50%. En la venta, cada uno declara el 50% de la ganancia.

3. TEAC: criterio vinculante — el cómputo es individual por cuota

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en su resolución 00/06331/2013 UC, estableció el criterio vinculante que rige actualmente: en situaciones de pro indiviso, los requisitos para aplicar la exención por reinversión — especialmente el requisito de que la vivienda sea la "habitual" y el plazo mínimo de residencia de 3 años — se analizan individualmente para cada copropietario y respecto de su cuota.

"En los supuestos de pro indiviso, los requisitos para la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual deben verificarse de forma individual respecto de cada uno de los copropietarios y de su cuota de participación, de modo que cada copropietario puede tener un derecho propio y diferenciado a la exención, con independencia de los demás."

— TEAC, Resolución 00/06331/2013 UC (criterio vinculante)

Resolución disponible en: DYCTEA — TEAC 00/06331/2013 UC

Consecuencias prácticas del criterio TEAC

  • Un copropietario puede aplicar la exención por reinversión aunque el otro no pueda o no quiera.
  • El requisito de habitación (3 años) se computa individualmente: si uno vivía en la vivienda y el otro no, solo el que vivía tiene derecho a la exención.
  • Los plazos de adquisición se computan desde la fecha de adquisición de cada cuota, no desde la fecha de adquisición de la vivienda.
  • Cada copropietario declara su ganancia de forma independiente en su IRPF.
📌 El criterio TEAC es vinculante para toda la Administración: Los criterios del TEAC en unificación de criterio (UC) son de obligado cumplimiento para todos los órganos de gestión e inspección de la AEAT. Si la AEAT aplica un criterio contrario, el contribuyente puede recurrir invocando esta resolución.

4. El plazo de 3 años de habitación por cuota

Para que un inmueble sea la "vivienda habitual" del contribuyente a efectos del IRPF (art. 41 bis RIRPF), debe haber sido habitada de forma efectiva y continuada durante al menos 3 años. En situaciones de pro indiviso, este plazo se computa individualmente:

Cuota adquirida por herencia recientemente

Si un heredero recibe su cuota del inmueble hace menos de 3 años, esa cuota no habrá sido su "vivienda habitual" durante 3 años, aunque él pudiera haber vivido en la vivienda mucho más tiempo. En este caso, la DGT y el TEAC analizan si el heredero ya tenía un vínculo de habitación con la vivienda anterior a la herencia (ver sección siguiente).

Cuota adquirida por compra hace menos de 3 años

Si alguien compró la cuota de un copropietario hace menos de 3 años, y luego se vende la vivienda, esa cuota puede no beneficiarse de la exención por no cumplir el plazo de 3 años de habitación. Sin embargo, si el copropietario vivía en la vivienda antes de comprar esa cuota adicional, la DGT puede aceptar que el plazo de 3 años se computa desde que comenzó a habitarla, no desde que adquirió esa cuota adicional.

⚠️ Atención: Las situaciones de pro indiviso con distintas fechas de adquisición de cuotas son especialmente propensas a errores. Es fundamental analizar el plazo de habitación para cada cuota de forma individualizada.

5. Herencia: la cuota heredada y la cuota previamente poseída

Uno de los supuestos más frecuentes y complejos es cuando uno de los copropietarios ya era propietario de una parte de la vivienda antes del fallecimiento del causante, y luego hereda una parte adicional.

Ejemplo típico: hijo que ya tenía una cuota

Un padre y su hijo compran juntos una vivienda al 50% en 2005. El padre fallece en 2020, y el hijo hereda el 50% del padre. En 2025 el hijo vende la vivienda completa.

El hijo tiene entonces dos cuotas con fechas de adquisición distintas:

  • Cuota 1: 50% adquirido en 2005. Fecha de adquisición: 2005. Valor de adquisición: el precio pagado en 2005 (50% del total).
  • Cuota 2: 50% heredado en 2020. Fecha de adquisición: 2020 (fecha de fallecimiento). Valor de adquisición: valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones (valor de mercado en la fecha de fallecimiento × 50%).

Consecuencias fiscales en la venta

Cuando el hijo vende la vivienda en 2025, declara dos ganancias patrimoniales distintas:

  • Una por la Cuota 1 (comprada en 2005): ganancia = 50% valor transmisión − 50% valor adquisición 2005.
  • Otra por la Cuota 2 (heredada en 2020): ganancia = 50% valor transmisión − valor IS de 2020.

Si la vivienda es su habitual (ha vivido en ella desde 2005), ambas cuotas pueden beneficiarse de la exención por reinversión, aunque cada una tenga su propia ganancia y, potencialmente, su propio coeficiente de abatimiento (la Cuota 1 si fue adquirida antes de 1994 podría tener abatimiento).

6. Situación del heredero que ya vivía en la vivienda antes de la herencia

Una situación muy habitual es la del hijo (u otro familiar) que vivía en la vivienda de sus padres como su vivienda habitual antes del fallecimiento, y que luego hereda la vivienda (o una cuota de ella). En este caso:

¿Cumple el requisito de habitación de 3 años para la cuota heredada?

Sí, si el heredero vivía en la vivienda antes de heredarla, el tiempo de habitación anterior a la herencia también computa para el plazo de 3 años. Lo determinante es la habitación efectiva, no el momento de adquisición de la cuota.

"Para determinar si la vivienda constituye la residencia habitual del contribuyente se tiene en cuenta el período total de residencia efectiva, con independencia de que durante parte de ese período el título de propiedad del contribuyente sobre la vivienda fuera distinto al actual."

— Doctrina DGT consolidada

El caso del heredero que no vivía en la vivienda

Si el heredero nunca vivió en la vivienda (por ejemplo, vivía en otra ciudad), la cuota heredada no será su vivienda habitual y no podrá aplicar la exención por reinversión (aunque sí podría estar exento por otros motivos, como ser mayor de 65 años o que la cuota fuera la del progenitor fallecido cuya exención por edad aplica).

🚨 Error frecuente: Asumir que la exención por reinversión aplica automáticamente cuando se vende la vivienda de los padres fallecidos. Si el hijo heredero nunca vivió en la vivienda, la ganancia por su cuota heredada tributa sin posibilidad de exención por reinversión (aunque pueda existir exención por transmisión de vivienda habitual del causante en el IS, que es un impuesto distinto).

7. Compra de cuota al otro copropietario: el plazo corre desde cada adquisición

Cuando uno de los copropietarios compra la cuota del otro (por ejemplo, en una disolución de comunidad de bienes o en la compra de la parte de un hermano), el copropietario comprador tiene ahora cuotas adquiridas en distintos momentos:

  • Su cuota original: fecha de adquisición original.
  • La cuota comprada al otro copropietario: fecha de la compra de la nueva cuota.

A efectos de la exención por reinversión, el plazo de 3 años de habitación se computa desde la adquisición de cada cuota. Sin embargo, si el contribuyente habitaba la vivienda desde antes de comprar la cuota adicional, el período de habitación anterior también computa.

Ejemplo: compra de la cuota del hermano

Dos hermanos compraron juntos un piso en 2010 al 50% cada uno. En 2022, uno compra la mitad del otro y pasa a ser propietario al 100%. En 2025 vende la vivienda.

  • 50% original (adquirido en 2010): ganancia calculada sobre el valor de adquisición de 2010.
  • 50% comprado en 2022: ganancia calculada sobre el precio pagado al hermano en 2022.
  • Si ha habitado el piso desde 2010 (más de 3 años para ambas cuotas): ambas cuotas cumplen el requisito de vivienda habitual. Puede aplicar la exención por reinversión sobre la ganancia total.
📌 La consulta DGT V2347-25 (petete.tributos.hacienda.gob.es) analiza la identificación de cuotas y la asignación del precio de venta entre distintas cuotas con diferentes fechas de adquisición.

8. Divorcio y adjudicación de cuota: la sentencia STS 553/2023

El divorcio o separación matrimonial puede generar una situación de pro indiviso sobre la vivienda habitual, que normalmente se resuelve mediante la adjudicación de la vivienda a uno de los cónyuges o mediante la venta.

La adjudicación en el convenio regulador

Cuando en el convenio regulador de divorcio se adjudica la vivienda a uno de los cónyuges, el cónyuge que recibe la vivienda puede estar adquiriendo la cuota del otro. La pregunta fiscal es: ¿cuándo se entiende adquirida esa cuota? ¿En la fecha de la sentencia de divorcio o en la fecha de adquisición original?

STS 553/2023: fecha de adquisición en divorcios

El Tribunal Supremo, en su sentencia 553/2023, estableció un criterio relevante para la determinación de la fecha de adquisición en los casos de adjudicación de bienes gananciales en el divorcio: cuando la adjudicación no supone una transmisión patrimonial (porque es compensación por la disolución de la sociedad de gananciales), la fecha de adquisición de la vivienda es la original (la fecha en que fue adquirida durante el matrimonio), no la fecha del divorcio.

Este criterio es favorable al contribuyente porque:

  • El plazo de 3 años de habitación se computa desde la adquisición original.
  • Los coeficientes de abatimiento (si aplican) se computan también desde la adquisición original.
  • El valor de adquisición es el precio original, no el valor adjudicado en el divorcio (que podría ser mayor y por tanto más favorable).
⚠️ El divorcio es fiscalmente complejo: El tratamiento de la vivienda en el divorcio varía según el régimen económico matrimonial (gananciales, separación de bienes), el tipo de adjudicación y las circunstancias específicas. Consulte siempre con un asesor fiscal en estas situaciones.

9. Nuda propiedad y cómputo de plazos: DGT V1632-25

Un caso especial dentro del pro indiviso es el de la nuda propiedad: cuando el propietario dona la vivienda reservándose el usufructo, el hijo (nudo propietario) tiene la propiedad pero sin derecho a usar la vivienda mientras viva el usufructuario.

¿Cuándo se computa el plazo de habitación del nudo propietario?

La consulta DGT V1632-25 analiza esta situación: el hijo que es nudo propietario no puede habitar la vivienda mientras el usufructuario vive en ella. Por tanto, el plazo de 3 años de habitación solo puede comenzar a computar desde la extinción del usufructo (fallecimiento del usufructuario).

"En el caso de nuda propiedad sobre una vivienda, el plazo de residencia habitual de tres años a que se refiere el artículo 41 bis del RIRPF no puede computarse durante el período en que el contribuyente no tenga derecho a disfrutar de la vivienda por existir un derecho de usufructo a favor de otra persona."

— DGT V1632-25

Consolidación del pleno dominio

Cuando el usufructuario fallece y el nudo propietario consolida el pleno dominio, el plazo de 3 años para que la vivienda sea "habitual" empieza a contar desde la extinción del usufructo. Esto puede ser un problema si el nudo propietario quiere vender la vivienda inmediatamente después del fallecimiento del usufructuario: la vivienda no habrá sido su habitual durante los 3 años mínimos.

📌 Excepción importante: Si el nudo propietario ya habitaba la vivienda (porque tenía la autorización del usufructuario, o porque el usufructuario no la usaba de hecho), la DGT puede aceptar que el plazo de habitación computa desde que efectivamente vivía en ella, con independencia del usufructo.

10. Copropietarios de distintas edades: uno mayor de 65, otro no

Cuando los copropietarios tienen distintas edades, puede ocurrir que uno de ellos tenga más de 65 años (y por tanto su ganancia esté exenta de IRPF sin necesidad de reinversión, art. 33.4.b LIRPF) y el otro no.

Aplicación individual de cada exención

La exención por edad (mayores de 65 años) aplica al copropietario mayor de 65 sobre su cuota. El copropietario menor de 65 años declara su ganancia normalmente y puede aplicar (o no) la exención por reinversión en vivienda habitual si cumple los requisitos.

⚠️ Escenario típico: padres e hijos. Si el padre (mayor de 65) y el hijo (menor de 65) son copropietarios al 50%, en la venta:
  • Padre: su ganancia del 50% está exenta por ser mayor de 65 años. No necesita reinvertir.
  • Hijo: su ganancia del 50% tributa salvo que reinvierta en su nueva vivienda habitual.

11. Cómo se distribuye el precio de venta entre copropietarios

En una venta conjunta de inmueble en pro indiviso, el precio se distribuye entre los copropietarios en proporción a sus cuotas de participación, salvo que en el contrato se haya pactado otra distribución.

Distribución proporcional (regla general)

Si la vivienda se vende por 300.000 € y los copropietarios tienen cuotas al 50% cada uno, cada uno recibe 150.000 € y declara la ganancia patrimonial sobre esa proporción.

El caso de cuotas desiguales

Si las cuotas son desiguales (por ejemplo, uno tiene el 70% y el otro el 30%), la distribución del precio de venta sigue la proporción de las cuotas: el primero recibe 210.000 € y el segundo 90.000 €.

La consulta DGT V1631-25: copropiedad y venta conjunta

La consulta V1631-25 analiza cómo se calculan y declaran las ganancias cuando hay una venta conjunta de una vivienda en pro indiviso, con especial atención a la distribución del precio entre copropietarios.

12. Cómo declara cada copropietario su parte en el IRPF

Cada copropietario es un contribuyente independiente y debe declarar en su propio IRPF:

  1. Su cuota de la ganancia patrimonial: calculada sobre la proporción del precio de venta que le corresponde menos la proporción del valor de adquisición de su cuota.
  2. Si aplica la exención: cada copropietario aplica (o no) la exención por reinversión de forma independiente. Uno puede aplicarla y el otro no.
  3. La reinversión es individual: para que la exención sea aplicable, cada copropietario debe reinvertir su parte del precio de venta en su propia nueva vivienda habitual. No es posible que uno reinvierta por el otro.
  4. Los plazos son individuales: el plazo de 2 años para reinvertir y el plazo de 3 años de habitación se computan individualmente para cada copropietario.
📌 La copropiedad no crea una unidad fiscal: Aunque los copropietarios vendan juntos la vivienda y firmen la misma escritura, cada uno declara en su propio IRPF de forma completamente independiente. Las circunstancias de uno no afectan a las del otro a efectos fiscales.

13. Ejemplo práctico 1: herencia (dos hermanos)

Supuesto

El padre fallece en enero de 2023, dejando a sus dos hijos (Ana y Luis) la vivienda familiar que él compró en 1998 por 120.000 €. El valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones es 280.000 € (valor de mercado en 2023). Ana y Luis han vivido en la vivienda toda su vida. En octubre de 2025 venden la vivienda por 320.000 €. Gastos de venta: 8.000 €.

Cálculo para cada hermano (50% cada uno)

Precio de venta neto por hermano: (320.000 − 8.000) × 50% = 156.000 €

Valor de adquisición de la cuota de cada hermano: 280.000 (IS) × 50% = 140.000 €

Ganancia de cada hermano: 156.000 − 140.000 = 16.000 €

Si ambos hermanos reinvierten en sus respectivas viviendas habituales:

  • Ana reinvierte sus 156.000 €: ganancia exenta = 16.000 €. IRPF: 0 €.
  • Luis solo reinvierte 100.000 € (el resto lo usa para otros fines): porcentaje reinvertido = 100.000/156.000 = 64,1%. Ganancia exenta = 16.000 × 64,1% = 10.256 €. Ganancia tributable = 5.744 €. IRPF = 5.744 × 19% = 1.091 €.
⚠️ Plazo de habitación: Como ambos hermanos han habitado la vivienda durante toda su vida, el requisito de 3 años se cumple claramente. Pero si uno de ellos no viviera en esa vivienda desde 2023 (año de la herencia) sino que vivía en otra ciudad, su cuota heredada no sería su "vivienda habitual" y no podría aplicar la exención.

14. Ejemplo práctico 2: compra conjunta entre hermanos

Supuesto

En 2010, dos hermanos compran juntos un piso por 200.000 €, al 50% cada uno (100.000 € por hermano), con gastos de compra de 16.000 € (8.000 € por hermano). Ambos han vivido en el piso desde 2010 como vivienda habitual. En 2025 venden por 350.000 €, con gastos de venta de 7.000 €. Hermano A (38 años) reinvierte; Hermano B (42 años) no reinvierte porque se va a vivir de alquiler.

Cálculo por hermano

Cada hermano, al 50%:

  • Precio de venta neto: (350.000 − 7.000) × 50% = 171.500 €
  • Valor de adquisición: 100.000 + 8.000 = 108.000 €
  • Ganancia de cada hermano: 171.500 − 108.000 = 63.500 €

Hermano A: reinvierte sus 171.500 € en nueva vivienda. Exención total. IRPF = 0 €.

Hermano B: no reinvierte. Ganancia de 63.500 € tributa íntegramente.

  • 6.000 × 19% = 1.140 €
  • 44.000 × 21% = 9.240 €
  • 13.500 × 23% = 3.105 €
  • IRPF Hermano B: 13.485 €
✅ La independencia es total: Hermano A no paga nada; Hermano B paga 13.485 €. La decisión de cada uno no afecta al otro.

15. Ejemplo práctico 3: divorcio

Supuesto

Matrimonio en régimen de gananciales que adquirió su vivienda habitual en 2008 por 180.000 € + gastos 14.400 €. En 2022 se divorcian y se adjudica la vivienda al marido, que compensa a la mujer con 130.000 € en metálico. En 2025 el marido vende la vivienda por 310.000 € con gastos de 8.000 €.

Análisis de la fecha de adquisición (criterio STS 553/2023)

Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la adjudicación al marido en el divorcio de bienes gananciales no genera transmisión patrimonial (es una disolución de comunidad). Por tanto, la fecha de adquisición de la totalidad de la vivienda se retrotrae a 2008.

  • Valor de adquisición: 180.000 + 14.400 = 194.400 € (precio total pagado en 2008 por ambos)
  • Valor de transmisión neto: 310.000 − 8.000 = 302.000 €
  • Ganancia patrimonial: 302.000 − 194.400 = 107.600 €
  • Si reinvierte en nueva vivienda: ganancia exenta. IRPF: 0 €.
  • Sin reinversión: 6.000 × 19% + 44.000 × 21% + 57.600 × 23% = 1.140 + 9.240 + 13.248 = 23.628 €
⚠️ Cuidado: Si la adjudicación en el divorcio se tratara como una compraventa (criterio desfavorable), el marido habría "adquirido" el 50% de la mujer en 2022. En ese caso, el 50% heredado del divorcio tendría valor de adquisición de 130.000 € (la compensación pagada) y fecha de adquisición de 2022. El resultado fiscal sería muy diferente. Este es un punto de controversia fiscal importante.

16. Ejemplo práctico 4: padres e hijos, con copropietario mayor de 65

Supuesto

Un padre (70 años) y su hijo (40 años) son copropietarios al 50% de una vivienda que ambos habitan como habitual desde 2010. La compraron en 2010 por 160.000 €, pagando el padre 80.000 € y el hijo 80.000 € (más gastos de compra de 6.400 € cada uno = 86.400 € por persona). En 2025 venden por 290.000 €. Gastos de venta: 7.000 €.

Cálculo

Por cada propietario (50%):

  • Precio de venta neto: (290.000 − 7.000) × 50% = 141.500 €
  • Valor de adquisición: 86.400 €
  • Ganancia de cada uno: 141.500 − 86.400 = 55.100 €

Padre (70 años): Exención por edad (art. 33.4.b LIRPF). Ganancia de 55.100 € exenta. IRPF = 0 €. No necesita reinvertir.

Hijo (40 años): Aplica la exención por reinversión si reinvierte sus 141.500 € en nueva vivienda habitual.

  • Si reinvierte: ganancia exenta = 55.100 €. IRPF = 0 €.
  • Si no reinvierte: 6.000 × 19% + 44.000 × 21% + 5.100 × 23% = 1.140 + 9.240 + 1.173 = 11.553 € de IRPF.

17. Ejemplo práctico 5: sociedad de gananciales

Supuesto

Matrimonio en gananciales. Compraron su vivienda habitual en 2015 por 220.000 € más gastos de 17.600 €. Venden en 2025 por 380.000 €, con gastos de venta de 11.000 €. Ambos cónyuges han habitado la vivienda como habitual desde 2015. Ella (45 años) quiere reinvertir en una nueva vivienda; él (48 años) no quiere reinvertir (su empresa le proporciona vivienda de empresa).

Cálculo por cónyuge (50% gananciales)

Cada cónyuge tiene el 50% de la vivienda ganancial:

  • Valor transmisión neto por cónyuge: (380.000 − 11.000) × 50% = 184.500 €
  • Valor adquisición por cónyuge: (220.000 + 17.600) × 50% = 118.800 €
  • Ganancia de cada cónyuge: 184.500 − 118.800 = 65.700 €

Ella: Reinvierte sus 184.500 € en nueva vivienda. Exención total. IRPF = 0 €.

Él: No reinvierte. Ganancia de 65.700 € tributa íntegramente.

  • 6.000 × 19% + 44.000 × 21% + 15.700 × 23% = 1.140 + 9.240 + 3.611 = 13.991 €
⚠️ En gananciales: Aunque la vivienda sea ganancial, cada cónyuge declara el 50% de la ganancia de forma independiente. La decisión de reinvertir es individual. Que ella reinvierta no exime a él de tributar por su parte.
💡 Planificación: Si él quisiera evitar el pago de 13.991 €, podría reinvertir sus 184.500 € en otra vivienda habitual propia (aunque sea diferente a la de ella). Que cada cónyuge compre su propia vivienda habitual es perfectamente válido a efectos fiscales (aunque puede tener otras consecuencias en el ámbito familiar y jurídico).

18. Conclusión: la copropiedad requiere análisis individualizado

Las situaciones de pro indiviso y copropiedad son de las más complejas en el ámbito de la exención por reinversión. Los puntos clave a recordar son:

  • Cada copropietario tiene su propia situación fiscal: sus propias fechas de adquisición, su propio plazo de habitación y su propio derecho a la exención.
  • El criterio TEAC 00/06331/2013 UC es vinculante: el análisis de la exención es individual para cada copropietario.
  • La herencia genera una nueva fecha de adquisición para la cuota heredada (fecha del fallecimiento).
  • El heredero que ya vivía en la vivienda puede acumular el plazo de habitación anterior a la herencia.
  • En divorcios, la STS 553/2023 puede permitir retrotraer la fecha de adquisición al momento de la compra original.
  • La nuda propiedad no permite computar plazo de habitación hasta la extinción del usufructo.
  • Los copropietarios mayores de 65 años pueden estar exentos sin necesidad de reinversión; los demás deben reinvertir para aplicar la exención.
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Fuentes oficiales

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