1. La regla general: el artículo 38 LIRPF no exige que la vivienda esté en España

El texto del artículo 38 de la Ley 35/2006 del IRPF habla de "adquisición de una nueva vivienda habitual" sin especificar que deba estar ubicada en territorio español. A primera vista, la norma no excluye la reinversión en el extranjero.

El artículo 41 bis del RIRPF, que define vivienda habitual, tampoco exige que el inmueble esté en España. Define la vivienda habitual por la residencia efectiva y permanente del contribuyente durante al menos tres años. Si el contribuyente reside habitual y permanentemente en una vivienda ubicada en Francia, esa vivienda cumple la definición del artículo 41 bis a efectos del IRPF español.

Posición general de la DGT
La DGT ha admitido de forma reiterada que la exención por reinversión puede aplicarse cuando la nueva vivienda habitual está en otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, siempre que el contribuyente mantenga la residencia fiscal en España.

2. Reinversión en la UE y el EEE: posición consolidada de la DGT

La Dirección General de Tributos ha emitido numerosas consultas vinculantes admitiendo la reinversión en vivienda habitual ubicada en países de la Unión Europea (Francia, Portugal, Alemania, Italia, Países Bajos, etc.) y del Espacio Económico Europeo (Noruega, Islandia, Liechtenstein). Las condiciones que exige la DGT son las mismas que para la reinversión en España:

  1. La nueva vivienda debe constituir la residencia habitual efectiva del contribuyente (ocupación en el plazo de 12 meses desde la adquisición).
  2. El contribuyente debe mantener la residencia fiscal en España durante el período de aplicación de la exención. Si se traslada la residencia fiscal al país donde ha comprado la nueva vivienda, deja de ser contribuyente del IRPF español y la exención queda sin efecto.
  3. El importe reinvertido debe cumplir los mismos requisitos cuantitativos: total o proporcional al precio de venta.
  4. Los plazos son idénticos: 2 años antes o después de la venta (4 años si es construcción).

3. Libre circulación de capitales y la jurisprudencia del TJUE

El fundamento jurídico de la admisión de la reinversión en la UE/EEE radica en el principio de libre circulación de capitales (artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, TFUE). El TJUE ha establecido de forma reiterada que una normativa nacional que otorgase una ventaja fiscal a las inversiones nacionales pero la negase a las realizadas en otros estados miembros de la UE constituiría una restricción a la libre circulación de capitales, prohibida por el TFUE.

España, para evitar una vulneración del Derecho de la Unión, interpreta el artículo 38 LIRPF de forma que permita la reinversión en cualquier Estado miembro de la UE o del EEE. No existe una disposición legal expresa que lo establezca así, pero la posición administrativa (DGT) es consistente y se basa en esta interpretación conforme al Derecho de la Unión.

4. Países fuera de la UE/EEE: posición más restrictiva

Para países fuera de la UE y del EEE (Estados Unidos, México, Marruecos, Emiratos Árabes, etc.), la situación es diferente. El argumento de la libre circulación de capitales del TFUE no resulta aplicable automáticamente a estados terceros, aunque el artículo 63 TFUE también prohíbe restricciones a los movimientos de capitales con terceros países.

La posición de la DGT respecto a la reinversión en países terceros ha sido históricamente más restrictiva y menos uniforme. En algunos casos la ha admitido invocando el propio artículo 63 TFUE; en otros la ha denegado. La falta de predictibilidad hace que este supuesto sea de alto riesgo sin una consulta vinculante previa a la DGT.

Advertencia: países fuera de la UE/EEE
Si piensas reinvertir en una vivienda en un país no perteneciente a la UE ni al EEE (EE.UU., Marruecos, México, etc.), solicita una consulta vinculante a la DGT antes de realizar la operación. La posición administrativa no está consolidada y una regularización posterior puede ser muy costosa.

5. Requisito clave: mantener la residencia fiscal en España

Este es el punto más importante y el que más confusión genera. Para poder aplicar la exención por reinversión del artículo 38 LIRPF, el contribuyente debe ser residente fiscal en España en el momento de la venta y durante el período de aplicación de la exención.

Si el contribuyente:

…entonces ya no es contribuyente del IRPF español y no puede aplicar la exención. De hecho, el traslado de residencia fiscal al extranjero puede generar la obligación de tributar en España por las ganancias latentes (régimen de exit tax del artículo 95 bis LIRPF) si supera ciertos umbrales.

En cambio, si el contribuyente:

…puede aplicar la exención por reinversión siempre que la vivienda portuguesa sea su residencia efectiva (lo que resulta difícil de compatibilizar con mantener más de 183 días en España). Aquí surge una tensión práctica: si mantiene la residencia fiscal española, difícilmente podrá acreditar que la vivienda extranjera es su "vivienda habitual" en el sentido del artículo 41 bis RIRPF.

6. Cómo acreditar la residencia efectiva en la vivienda extranjera

Para justificar ante la AEAT que la nueva vivienda habitual está en el extranjero y que efectivamente la ocupa el contribuyente, es imprescindible conservar:

7. Convenios de doble imposición y posibles conflictos

Cuando la nueva vivienda está en otro país, pueden surgir conflictos de residencia fiscal entre España y ese país. Si ambos países consideran al contribuyente residente fiscal en su territorio, entran en juego los convenios para evitar la doble imposición (CDI) suscritos por España.

Los CDI siguen el modelo OCDE y establecen criterios de desempate (tie-breaker rules): vivienda permanente, centro de intereses vitales, lugar de residencia habitual, nacionalidad. Si el CDI atribuye la residencia fiscal al otro Estado, el contribuyente deja de ser residente fiscal español y no puede aplicar el artículo 38 LIRPF.

Este escenario requiere un análisis individualizado antes de la operación. SALAMA LEGAL SLP trabaja conjuntamente con asesores locales en los principales países de la UE cuando la operación implica doble residencia o cambio de residencia fiscal.

8. Casos prácticos

Caso 1: venta en Madrid, compra en Lisboa, residencia fiscal en España

Hechos: Isabel, residente fiscal en España, vende su piso habitual en Madrid en enero de 2025 por 450.000 € (ganancia: 180.000 €). Compra un apartamento en Lisboa en julio de 2025 por 400.000 €. Pasa sus vacaciones allí pero mantiene su empleo y domicilio fiscal en Madrid, donde pasa más de 183 días al año.

Análisis: El apartamento de Lisboa no es la vivienda habitual de Isabel porque no reside en él de forma efectiva y permanente. No puede aplicar la exención del art. 38 por la vivienda de Lisboa, ya que no cumple el requisito de habitualidad. La ganancia de 180.000 € tributa íntegramente.

Caso 2: jubilado que traslada su residencia habitual a Portugal

Hechos: Ramón, 60 años, vende su vivienda habitual en Sevilla en marzo de 2025 por 320.000 € (ganancia: 130.000 €). Se jubila y se instala definitivamente en Algarve (Portugal), donde compra una casa en octubre de 2025 por 350.000 €. Pasa más de 183 días al año en Portugal y solicita el número de identificación fiscal portugués.

Análisis: Ramón ha trasladado su residencia fiscal a Portugal. Al no ser ya residente fiscal en España, no puede aplicar el artículo 38 LIRPF. Además, el traslado de residencia fiscal puede activar el artículo 95 bis LIRPF (exit tax) si tiene acciones u otros activos con plusvalías latentes. La ganancia del piso de Sevilla tributa en la declaración de IRPF correspondiente al año 2025 (como residente fiscal en España hasta el momento del traslado efectivo).

Caso 3: trabajador en desplazamiento temporal a Países Bajos

Hechos: Pablo, desplazado temporalmente por su empresa a Ámsterdam por 2 años, vende su vivienda habitual en Barcelona. Compra un apartamento en Ámsterdam donde reside durante los 2 años del desplazamiento. Mantiene la residencia fiscal en España (régimen de impatriados o residente español desplazado).

Análisis: Si Pablo mantiene la residencia fiscal española (hay regímenes especiales para trabajadores desplazados), puede aplicar la exención por reinversión siempre que el apartamento de Ámsterdam sea su vivienda habitual durante el período. La DGT ha admitido este tipo de situaciones. Documentación crítica: contrato de desplazamiento, título de propiedad del piso de Ámsterdam y certificado de residencia fiscal español.

¿Compras en el extranjero y vendes en España?

En SALAMA LEGAL SLP analizamos la viabilidad de la exención cuando la reinversión es en otro país, coordinando con asesores locales de la UE cuando es necesario.

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Referencias normativas