Vivienda Habitual vs. Segunda Residencia: Diferencias Fiscales en el IRPF

1. Definición legal: artículo 41 bis RIRPF

El artículo 41 bis del Reglamento del IRPF define la vivienda habitual como aquella edificación en la que el contribuyente reside de forma efectiva y con carácter permanente, habiendo residido en ella de forma continuada durante, al menos, tres años. Es la residencia real, no la meramente formal o registral.

Todo inmueble que no cumpla esta definición es, a efectos fiscales, una segunda residencia o un inmueble de uso propio no habitual, con independencia de cómo lo use el propietario, cuánto tiempo lleve en su posesión o qué valor tenga.

La vivienda habitual admite un único inmueble por contribuyente. Si el contribuyente tiene cuatro pisos de su propiedad, uno es la vivienda habitual (donde reside efectivamente) y los otros tres son segundas residencias o inmuebles en alquiler.

2. Imputación de rentas por la segunda residencia

El artículo 85 LIRPF establece una penalización específica para los inmuebles de uso propio distintos de la vivienda habitual: la imputación de rentas inmobiliarias. Aunque el propietario no obtenga ningún ingreso real del inmueble (porque lo usa para veranear o lo tiene vacío), debe declarar una renta ficticia calculada sobre el valor catastral.

2.1. Cómo se calcula la imputación

La renta imputada es:

• 2% del valor catastral, con carácter general
• 1,1% del valor catastral cuando el valor haya sido revisado o determinado mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general en los 10 años anteriores al ejercicio

Esta renta se integra en la base imponible general y tributa al tipo marginal del IRPF del contribuyente (entre el 19% y el 47% según tramo y comunidad autónoma). No se pueden deducir gastos sobre la renta imputada (solo sobre los rendimientos del capital inmobiliario reales).

2.2. Inmuebles exentos de imputación

No se imputa renta por:

• La vivienda habitual del contribuyente
• El suelo no edificado
• Inmuebles en construcción
• Inmuebles que no puedan utilizarse por razones jurídicas (litigios, expedientes urbanísticos)
• Inmuebles arrendados (que generan rendimientos del capital inmobiliario reales en lugar de imputación)

3. Segunda residencia en alquiler: rendimientos del capital inmobiliario

Si el propietario arrienda la segunda residencia, en lugar de la imputación de rentas tributa por rendimientos del capital inmobiliario (artículo 22 y ss. LIRPF). El rendimiento neto es la diferencia entre los ingresos del alquiler y los gastos deducibles.

3.1. Gastos deducibles en el arrendamiento

Son deducibles, entre otros:

• Intereses de préstamos para la adquisición del inmueble
• IBI
• Gastos de comunidad
• Seguros del hogar
• Gastos de reparación y conservación (no mejoras)
• Amortización del inmueble (3% anual sobre el mayor de: coste de adquisición o valor catastral, excluido el suelo)
• Honorarios de gestión inmobiliaria y administración

3.2. Reducción del 60% para arrendamiento de vivienda

Cuando la segunda residencia se arrienda como vivienda permanente (no turística), el rendimiento neto se reduce en un 60% antes de tributar. Sin embargo, a partir de 2024 esta reducción solo aplica cuando el contrato de arrendamiento cumple la Ley de Arrendamientos Urbanos y el inmueble no está en una zona de mercado residencial tensionado con condiciones especiales.

4. Venta de vivienda habitual: exenciones disponibles

La venta de la vivienda habitual puede acogerse a dos exenciones que no están disponibles para ningún otro inmueble:

4.1. Exención por reinversión (art. 38 LIRPF)

La ganancia patrimonial queda exenta (total o proporcional) si el importe total de la venta se reinvierte en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual. Los plazos son de 2 años (antes o después de la venta). Si no se reinvierte el 100%, la exención es proporcional al porcentaje reinvertido.

4.2. Exención para mayores de 65 años (art. 33.4.b) LIRPF)

Si el vendedor tiene más de 65 años en la fecha de la transmisión, la ganancia queda exenta automáticamente sin necesidad de reinvertir ni cumplir ninguna condición adicional.

4.3. Exención por dación en pago

En supuestos de dación en pago de la vivienda habitual hipotecada, la ganancia también puede estar exenta (artículo 33.4.d) LIRPF), si se cumplen los requisitos de la Ley 1/2013.

5. Venta de segunda residencia: tributa siempre

La venta de una segunda residencia nunca puede acogerse a la exención por reinversión del artículo 38 LIRPF. Tampoco está exenta por razón de edad del propietario (el artículo 33.4.b) solo ampara la vivienda habitual). La ganancia patrimonial tributa íntegramente en la base del ahorro a los tipos vigentes.

El único mecanismo de reducción disponible para las ganancias de segunda residencia es:

• La compensación con pérdidas patrimoniales del mismo año o de los cuatro años anteriores.
• El régimen transitorio de coeficientes de abatimiento para inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 (regulado en la disposición transitoria novena LIRPF), que reduce la ganancia para la parte generada hasta el 20 de enero de 2006, con un límite acumulado de 400.000 € de precio de transmisión.

6. Tabla comparativa completa

7. Un contribuyente solo puede tener una vivienda habitual

La ley establece que una persona física solo puede tener una vivienda habitual a efectos del IRPF. No es posible que el mismo contribuyente tenga dos viviendas habituales simultáneas. En consecuencia:

• Si el contribuyente tiene dos pisos y afirma que ambos son "su vivienda habitual" en distintas épocas del año, la AEAT examinará cuál es la residencia efectiva real (empadronamiento, consumos de suministros, declaraciones anteriores).
• Cambiar la vivienda habitual requiere trasladar efectivamente la residencia. La DGT ha señalado que el mero cambio de domicilio fiscal no basta; debe haber ocupación real y permanente.
• En caso de matrimonio, es posible que cada cónyuge tenga su vivienda habitual distinta (en caso de separación de hecho o residencia en ciudades diferentes por motivos laborales), pero cada uno solo puede tener una.

8. Casos prácticos

Caso 1: propietario con piso en ciudad (habitual) y apartamento en la costa (segunda)

Situación fiscal: El piso en ciudad no genera imputación de rentas. El apartamento en la costa genera imputación anual del 1,1% o 2% del valor catastral. Si vende el piso en ciudad: puede aplicar exención por reinversión o por edad. Si vende el apartamento: tributa por la ganancia sin exención.

Caso 2: jubilado de 67 años que vende el apartamento de playa

Situación fiscal: El apartamento es segunda residencia, aunque sea el único inmueble que le queda (vendió el piso habitual hace 3 años). La exención del art. 33.4.b) no se transfiere a la segunda residencia. La ganancia tributa íntegramente en la base del ahorro. Sin embargo, si hubiera coeficientes de abatimiento aplicables (adquisición antes de 1994), podría reducir la ganancia generada hasta enero de 2006.

Caso 3: segunda residencia alquilada en Airbnb que se vende

Situación fiscal: Durante los años de alquiler turístico: rendimientos del capital inmobiliario sin reducción del 60%. La amortización deducida cada año reduce el valor de adquisición a efectos de la futura ganancia patrimonial. Al vender: ganancia patrimonial = valor de transmisión menos valor de adquisición reducido por amortizaciones. Tributa al tipo del ahorro sin posibilidad de exención.

Referencias normativas

• Art. 41 bis RD 439/2007 RIRPF — Concepto de vivienda habitual (BOE)
• Art. 85 Ley 35/2006 LIRPF — Imputación de rentas inmobiliarias (BOE)
• Art. 22 y ss. Ley 35/2006 LIRPF — Rendimientos del capital inmobiliario (BOE)
• Art. 38 Ley 35/2006 LIRPF — Exención por reinversión en vivienda habitual (BOE)
• Art. 33.4.b) Ley 35/2006 LIRPF — Exención mayores 65 años (BOE)