El artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006 del IRPF establece que no se someterán a gravamen las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años. Esta exención opera de forma automática: no requiere reinversión, no exige un plazo para formalizar la venta y no impone ninguna condición posterior al acto de transmisión.

Se trata de una exención objetiva vinculada a tres elementos:

  1. La edad del transmitente: debe tener más de 65 años en el momento de la transmisión (no basta con cumplirlos ese mismo año fiscal; la edad se computa en la fecha de la operación).
  2. La naturaleza del inmueble: debe ser su vivienda habitual, en el sentido del artículo 41 bis del RIRPF (residencia efectiva durante al menos 3 años).
  3. La transmisión a título oneroso: la exención se aplica a ventas, permutas y aportaciones a sociedades. Las donaciones no generan ganancia patrimonial para el donante en el IRPF (aunque sí tributan para el donatario en el ISD).
Exención automática y sin techo
A diferencia de la exención por reinversión del artículo 38, la del artículo 33.4.b) no tiene límite cuantitativo: sea cual sea la ganancia patrimonial obtenida, queda íntegramente exenta. Una ganancia de 500.000 € tributa igual que una de 50.000 €: a cero.

2. Requisitos para aplicar la exención

2.1. Edad: más de 65 años en la fecha de transmisión

La ley exige que el contribuyente sea mayor de 65 años en el momento de la transmisión. La fecha relevante es la del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, que es cuando, según la doctrina del TEAC, se entiende producida la ganancia patrimonial. Si el contribuyente cumple 65 años el 15 de junio y firma la escritura el 10 de junio, no puede aplicar la exención.

No se admite la planificación de la fecha de firma exclusivamente para anticipar o retrasar el momento de la transmisión en relación con el cumpleaños, pero tampoco existe ningún impedimento legal para firmar con 65 años y un día si así conviene a las partes.

2.2. Vivienda habitual: residencia efectiva de al menos 3 años

El concepto de vivienda habitual es el del artículo 41 bis RIRPF: el inmueble en el que el contribuyente resida de forma efectiva y con carácter permanente durante, al menos, tres años consecutivos. Las excepciones a este plazo (matrimonio, trabajo, divorcio, fallecimiento) aplican también a esta exención, ya que la remisión al concepto de vivienda habitual es genérica.

La DGT ha confirmado que el requisito de residencia efectiva no puede suplirse con el empadronamiento. Si el contribuyente mayor de 65 años tenía la vivienda en alquiler durante los últimos años y no residía en ella, la exención no es aplicable.

2.3. No se exige reinversión ni plazo posterior

Una vez firmada la escritura, la exención es definitiva. El contribuyente puede usar el dinero de la venta para lo que quiera: comprar otra vivienda, viajar, donarlo a sus hijos o dejarlo en cuenta corriente. La ley no impone ninguna obligación de uso del importe obtenido.

3. Diferencia con la exención por reinversión del artículo 38

Muchos contribuyentes mayores de 65 años, al vender su vivienda habitual, se plantean si deben aplicar el artículo 38 (exención por reinversión) o el artículo 33.4.b) (exención por edad). La respuesta es clara: el artículo 33.4.b) es mucho más ventajoso y no requiere nada adicional. La comparativa:

Característica Art. 33.4.b) — Edad Art. 38 — Reinversión
Requisito de edad Sí, más de 65 años No
Reinversión obligatoria No Sí, en 2 años
Límite de la exención Sin límite Proporcional al importe reinvertido
Declaración en renta Consignar la exención Declarar la ganancia y la exención; seguimiento posterior
Riesgo de regularización posterior Bajo (si se cumplen requisitos) Alto (si no se reinvierte o se hace tarde)

Para los contribuyentes mayores de 65 años que venden su vivienda habitual, la exención del artículo 33.4.b) es la norma aplicable, y no necesitan invocar el artículo 38 ni planificar reinversión alguna.

4. Copropiedad: cuando un cónyuge tiene más de 65 años y el otro no

Una situación muy frecuente es la venta de una vivienda habitual adquirida en gananciales o en proindiviso por matrimonio, donde uno de los cónyuges ha cumplido los 65 años y el otro no. En este caso, la exención solo se aplica a la parte de la ganancia que corresponde al cónyuge mayor de 65 años.

La AEAT y la DGT han confirmado este criterio de forma reiterada: la exención es personal, no real. Se aplica a la persona del transmitente que cumple el requisito de edad, no al inmueble. Por tanto:

Este segundo cónyuge sí puede aplicar la exención por reinversión del artículo 38, siempre que reinvierta su parte del importe de la venta en una nueva vivienda habitual dentro de los dos años siguientes (o anteriores) a la transmisión.

Caso habitual en la práctica
Matrimonio en gananciales. Marido: 68 años. Esposa: 62 años. Venden la vivienda habitual por 400.000 €, con una ganancia total de 200.000 €. El marido está exento sobre sus 100.000 €. La esposa puede reinvertir sus 100.000 € en otra vivienda habitual en 2 años para quedar exenta por el art. 38. Si no reinvierte, tributa por los 100.000 € a tipos del ahorro.

4.1. Ambos cónyuges mayores de 65 años

Si ambos son mayores de 65 años en el momento de la transmisión, la ganancia total queda exenta al 100%. Es el caso más frecuente en operaciones de jubilados que venden su hogar para trasladarse a una residencia o para vivir con sus hijos.

4.2. Copropiedad entre padre e hijo

Si la vivienda era la habitual tanto del padre mayor de 65 como del hijo menor de 65, y ambos figuran como copropietarios, cada uno aplica la exención sobre su cuota en función de si cumple los requisitos de edad y residencia habitual. El hijo menor de 65 puede acogerse al artículo 38 si reinvierte su parte.

5. Segunda residencia: no está exenta por razón de edad

Esta es una de las confusiones más comunes. Muchos contribuyentes mayores de 65 años creen que cualquier inmueble que vendan está exento por su edad. Esto es incorrecto.

La exención del artículo 33.4.b) solo se aplica a la vivienda habitual, en el sentido estricto del artículo 41 bis RIRPF. Una segunda residencia, un apartamento en la playa, una casa de campo usada en verano o un piso alquilado no están exentos por el mero hecho de que el propietario tenga más de 65 años.

La ganancia obtenida por la venta de una segunda residencia por un mayor de 65 años tributa como ganancia patrimonial en la base del ahorro, a los tipos vigentes, igual que si tuviera 40 años.

Error frecuente
El apartamento de verano, aunque sea el único que queda tras haber vendido la vivienda principal hace años, no es la "vivienda habitual" a efectos del art. 33.4.b). La exención no se traslada a la segunda residencia por antigüedad de propiedad ni por razón de edad.

6. Contribuyentes en situación de dependencia

La Ley 26/2014 introdujo una ampliación de la exención para contribuyentes que, sin haber cumplido 65 años, se encuentren en situación de dependencia severa o gran dependencia conforme a la Ley 39/2006. Estos contribuyentes tienen la misma exención que los mayores de 65 años, con independencia de su edad, siempre que vendan su vivienda habitual.

Además, para las personas mayores de 65 años en situación de dependencia o que hayan necesitado atención continuada en residencias, centros de día o por cuidadores, la DGT ha admitido en varias consultas que la ausencia de residencia efectiva en la vivienda por razón de la dependencia no hace perder la condición de vivienda habitual, siempre que la intención sea volver a ella cuando las circunstancias lo permitan y no se haya establecido residencia habitual en otro inmueble.

7. Cómo declararlo correctamente en la declaración de renta

Para aplicar la exención del artículo 33.4.b), el contribuyente debe declarar la transmisión en el IRPF y consignar la exención. El proceso en el modelo 100 (Declaración Anual de IRPF):

  1. Declarar la transmisión: en el apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de inmuebles, se introduce el valor de adquisición, el valor de transmisión y la ganancia resultante.
  2. Indicar la exención: se marca la casilla correspondiente a la exención del artículo 33.4.b) (en el programa PADRE/Renta Web, el contribuyente selecciona el tipo de exención aplicable).
  3. Resultado: la ganancia patrimonial queda en la base imponible del ahorro con cuota cero.

Aunque la ganancia sea cero a efectos fiscales, es obligatorio declararla. Omitir la transmisión puede dar lugar a un requerimiento de la AEAT y a sanciones por no presentar correctamente la declaración.

Además, el notario comunicará la transmisión a la AEAT mediante el modelo 600 o el sistema de información notarial, por lo que la operación queda registrada automáticamente.

8. Casos prácticos

Caso 1: jubilado que vende su vivienda para ir a vivir con su hijo

Hechos: Antonio, 72 años, vende el piso en el que ha vivido durante 20 años por 350.000 €. El piso lo compró por 80.000 € (valor de adquisición actualizado: 95.000 €). Ganancia patrimonial: 255.000 €. Su hijo le ofrece habitación y decide no comprar otra vivienda.

Resultado fiscal: La ganancia de 255.000 € queda completamente exenta por el artículo 33.4.b) LIRPF. Antonio no paga nada en el IRPF. No está obligado a reinvertir.

Caso 2: matrimonio de 70 y 58 años que vende y compra otra casa

Hechos: Carmen (70 años) y Luis (58 años), casados en gananciales. Venden su vivienda habitual por 600.000 € con una ganancia de 300.000 € (150.000 € para cada uno). Compran una nueva vivienda habitual por 450.000 €.

Resultado fiscal: Carmen: sus 150.000 € de ganancia exentos por el art. 33.4.b). Luis: puede acogerse al art. 38 reinvirtiendo 225.000 € (su 50% del precio de venta) en la nueva vivienda habitual. Como la nueva vivienda vale 450.000 € y él tiene derecho al 50% (225.000 €), la exención de Luis es total. Cuota IRPF: 0 €.

Caso 3: mayor de 65 que vende el apartamento de verano

Hechos: Pilar, 67 años. Vendió su vivienda habitual hace 5 años. Ahora vende su apartamento en Marbella (segunda residencia) por 250.000 €, con una ganancia de 90.000 €.

Resultado fiscal: El artículo 33.4.b) no aplica. El apartamento no es vivienda habitual. La ganancia de 90.000 € tributa íntegramente en la base del ahorro: 19% × 6.000 + 21% × 44.000 + 23% × 40.000 = 1.140 + 9.240 + 9.200 = 19.580 € de cuota.

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Referencias normativas y jurisprudenciales