Gastos Deducibles en la Venta de la Vivienda Habitual (IRPF 2026)

1. La fórmula de la ganancia patrimonial (art. 35 LIRPF)

El artículo 35 de la Ley 35/2006 del IRPF establece cómo se calcula el valor de transmisión y el valor de adquisición de los elementos patrimoniales. La ganancia patrimonial es la diferencia positiva entre ambos:

El objetivo del contribuyente es que el Valor de Transmisión sea lo más bajo posible (restando todos los gastos de venta) y que el Valor de Adquisición sea lo más alto posible (sumando todos los gastos de compra y mejoras). Ambas magnitudes reducen la ganancia patrimonial y, por tanto, el IRPF a pagar (o el importe mínimo a reinvertir para quedar exento).

2. El valor de adquisición ampliado

El valor de adquisición no es solo el precio escriturado en la compraventa original. Incluye también los gastos e impuestos satisfechos por el adquirente con ocasión de la compra, y las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble durante el período de tenencia.

Valor de Adquisición = Precio de compra + Gastos inherentes a la adquisición + Inversiones y mejoras − Amortizaciones (si el inmueble estuvo arrendado)

3. Gastos de compra deducibles (que aumentan el valor de adquisición)

3.1. ITP/AJD o IVA pagado en la compra

Si compraste la vivienda de segunda mano, pagaste el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Si compraste obra nueva, pagaste IVA + Actos Jurídicos Documentados (AJD). Cualquiera de estos impuestos es deducible como mayor valor de adquisición. Son habitualmente los gastos más relevantes: el ITP oscila entre el 6% y el 10% del precio según la comunidad autónoma.

3.2. Honorarios notariales de la escritura de compra

Los aranceles notariales pagados por el comprador (normalmente quien paga en España la escritura de compra) son deducibles. Incluye tanto los aranceles del notario como los honorarios del gestor si se utilizó uno para los trámites.

3.3. Honorarios del Registro de la Propiedad

Los aranceles registrales pagados para inscribir la propiedad en el Registro son deducibles como gasto inherente a la adquisición.

3.4. Comisión de agencia inmobiliaria en la compra

Si al comprar la vivienda pagaste honorarios a una agencia inmobiliaria, son deducibles. En la práctica, en España quien suele pagar la comisión al agente es el vendedor, pero en algunos casos el comprador también asume parte. Si tienes la factura y es claramente un gasto de la compra, es deducible.

3.5. Gastos de tasación

Los honorarios de la tasación hipotecaria pagados al comprar, que son habituales en cualquier compra con financiación, son deducibles como gasto de la adquisición.

3.6. Cancelación de cargas anteriores asumidas

Si al comprar asumiste cargas sobre el inmueble (hipotecas del vendedor que descontaste del precio, servidumbres gravadas), el valor de esas cargas puede añadirse al valor de adquisición.

4. Mejoras vs. reparaciones: la distinción clave

Las mejoras realizadas en la vivienda durante el período de tenencia aumentan el valor de adquisición y por tanto reducen la ganancia patrimonial. Sin embargo, las reparaciones y gastos de mantenimiento no son deducibles. La distinción es esencial y genera controversias frecuentes con la AEAT.

4.1. ¿Qué es una mejora?

Una mejora es una inversión que aumenta la vida útil del inmueble, su calidad o su valor de mercado de forma permanente. Ejemplos de mejoras deducibles:

• Instalación de ascensor donde no existía
• Reforma integral de cocina o baños (cambio completo, no sustitución de elementos)
• Ampliación de superficie construida
• Instalación de aerotermia, geotermia o placas fotovoltaicas integradas
• Sustitución de carpintería exterior (ventanas) por eficiencia energética
• Instalación de suelo radiante
• Obra de consolidación estructural

4.2. ¿Qué es una reparación o mantenimiento? (No deducible)

Las reparaciones restituyen el inmueble a su estado original sin mejorar sus características. No son deducibles como mayor valor de adquisición. Ejemplos:

• Pintura de paredes
• Reparación de goteras o humedades
• Sustitución de electrodomésticos
• Reparación de cañerías o instalación eléctrica sin ampliación
• Sustitución de azulejos rotos
• Reparación de puertas o ventanas sin cambio completo

4.3. Imputación de mejoras cuando el inmueble estuvo arrendado

Si la vivienda estuvo arrendada en algún momento y se aplicaron amortizaciones (deducción en rendimientos del capital inmobiliario), estas amortizaciones restan del valor de adquisición. Asimismo, los gastos de mejora imputados como gasto en el arrendamiento no pueden sumarse nuevamente al valor de adquisición (no hay doble beneficio).

5. El valor de transmisión reducido

El valor de transmisión es el importe real de la transmisión (el precio escriturado), pero reducido por los gastos y tributos inherentes a la transmisión que sean satisfechos por el transmitente. Todos los gastos de venta que asuma el vendedor reducen la ganancia patrimonial.

6. Gastos de venta deducibles (que reducen el valor de transmisión)

6.1. Comisión de la agencia inmobiliaria

Es habitualmente el gasto mayor de la venta. En España, la comisión inmobiliaria oscila entre el 3% y el 6% del precio de venta y la paga el vendedor. Esta comisión es íntegramente deducible del valor de transmisión. Es imprescindible contar con la factura de la agencia.

6.2. Honorarios notariales de la escritura de venta

El vendedor normalmente no paga la escritura de compraventa (la paga el comprador), pero puede haber gastos notariales relacionados con la venta: poderes, cancelaciones notariales, etc. Si los paga el vendedor, son deducibles.

6.3. Plusvalía municipal (IIVTNU)

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal), que paga el vendedor, es deducible como gasto de transmisión. Este impuesto puede ser significativo en inmuebles con mucho tiempo de tenencia o en municipios con valores catastrales altos. Conserva el justificante de pago o la autoliquidación presentada.

6.4. Cancelación registral de cargas (hipotecas)

Los aranceles notariales y registrales para la cancelación formal de la hipoteca en el Registro de la Propiedad son deducibles. Ojo: no es la amortización anticipada del préstamo, sino el coste de la escritura de cancelación y la inscripción registral.

6.5. Certificado de eficiencia energética

El coste del certificado de eficiencia energética que el vendedor está obligado a obtener para la venta es deducible como gasto inherente a la transmisión.

6.6. IBI y otros impuestos municipales proporcionales

Si en la escritura se pacta que el vendedor asume el IBI del año completo o la parte proporcional de la comunidad de propietarios, estos importes pueden deducirse como gasto de transmisión.

6.7. Honorarios de abogado o asesor

Los honorarios de abogado relacionados directamente con la venta (revisión del contrato, negociación, tramitación) son deducibles si hay factura que los justifique como gastos de la transmisión.

7. Cancelación de hipoteca: ¿qué es deducible y qué no?

Este punto genera mucha confusión. Al vender una vivienda con hipoteca pendiente, suelen producirse varios desembolsos:

8. Ejemplo completo de cálculo

Si el contribuyente reinvierte 420.000 € en una nueva vivienda habitual y su ganancia es de 179.350 €, aplica la exención completa. Si reinvierte menos, la exención es proporcional.

Pero si hubiera calculado la ganancia sin incluir los gastos (simplemente 420.000 − 180.000 = 240.000 €), podría pensar que necesita reinvertir una mayor proporción para quedar totalmente exento, o pagar más impuestos si no reinvierte. Computar los gastos siempre reduce la carga fiscal.

9. Errores frecuentes que cuestan dinero

Error 1: no incluir el ITP de la compra en el valor de adquisición

Es el error más costoso. Un ITP del 8% sobre un precio de 200.000 € son 16.000 € que no se incluyen en el valor de adquisición, incrementando artificialmente la ganancia en ese importe.

Error 2: confundir la amortización del capital hipotecario con un gasto deducible

El capital del préstamo que devuelves con el precio de venta no es un gasto. Solo son deducibles las comisiones bancarias y los costes notariales/registrales de la cancelación formal.

Error 3: olvidar la plusvalía municipal

Muchos contribuyentes presentan la declaración sin incluir la plusvalía municipal porque la pagan meses después de firmar la escritura. Hay que incorporarla al cálculo aunque no esté pagada en el momento de la declaración (o rectificar posteriormente si ya se presentó sin ella).

Error 4: incluir el IVA pagado en reformas como mejora

El IVA de las obras de mejora forma parte del coste de la mejora y sí es deducible. Sin embargo, si el inmueble generó rendimientos del capital inmobiliario y el IVA se dedujo en esa actividad (IVA empresarial), no puede deducirse de nuevo en la ganancia patrimonial.

Error 5: no separar reformas de mantenimiento en la misma factura

Algunas facturas de empresa constructora mezclan obras de mejora (deducibles) y trabajos de mantenimiento (no deducibles). En estos casos, conviene pedir un desglose al contratista para justificar qué parte del coste es mejora.

10. Documentación necesaria para justificar los gastos

En caso de comprobación de la AEAT, el contribuyente debe poder acreditar cada gasto incluido en el cálculo. Documentación a conservar:

• Escritura de compraventa original: precio de adquisición y gastos notariales/registrales
• Carta de pago del ITP o autoliquidación del IVA+AJD: impuestos de la compra
• Facturas de reformas y mejoras con descripción de los trabajos realizados y NIF del contratista
• Escritura o contrato de compraventa de la venta: precio de transmisión
• Factura de la agencia inmobiliaria
• Autoliquidación de plusvalía municipal (modelo 080 o similar del ayuntamiento)
• Factura del certificado de eficiencia energética
• Escritura de cancelación de hipoteca y recibo de aranceles
• Carta de cobro de la comisión bancaria por amortización anticipada

Referencias normativas

• Art. 35 Ley 35/2006 LIRPF — Transmisiones a título oneroso: valor de adquisición y transmisión (BOE)
• Art. 33 Ley 35/2006 LIRPF — Ganancias y pérdidas patrimoniales (BOE)
• Art. 38 Ley 35/2006 LIRPF — Exención por reinversión en vivienda habitual (BOE)
• Arts. 40 y 41 RD 439/2007 RIRPF — Reinversión y concepto de vivienda habitual (BOE)