Gastos de notaría, ITP y registro como importe reinvertido: lo que muchos contribuyentes ignoran

Cuando un contribuyente vende su vivienda habitual y quiere calcular si ha reinvertido suficiente para quedar exento del IRPF sobre la ganancia patrimonial, el error más frecuente es limitar el cómputo al precio que figura en la escritura de compraventa de la nueva vivienda. Sin embargo, el artículo 41.1 del Reglamento del IRPF (RD 439/2007) es inequívoco: el importe reinvertido incluye también los gastos e impuestos inherentes a la adquisición. Esto significa que el ITP o el IVA+AJD pagados, los honorarios del notario, los derechos del Registro de la Propiedad y la factura de la gestoría forman parte del importe que computa a efectos de la exención.

La diferencia práctica puede ser muy significativa. En una compraventa de segunda mano de 330.000 euros, los gastos inherentes a la adquisición pueden sumar fácilmente entre 28.000 y 32.000 euros. Ese margen puede convertir lo que parecía una reinversión insuficiente —y, por tanto, una exención solo parcial— en una reinversión completa que da derecho a la exención total sobre la ganancia patrimonial obtenida con la venta.

1. El marco legal: el art. 41.1 del Reglamento del IRPF

La norma de referencia es el artículo 41.1 del RD 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Su redacción literal es la siguiente:

"Se considerará como importe reinvertido el importe total invertido en la adquisición de la nueva vivienda habitual, incluidos los gastos e impuestos inherentes a la adquisición, descontadas, en su caso, las cantidades que, conforme a lo previsto en el artículo 68.1.1.º de la Ley del Impuesto, hubiesen generado derecho a deducción por inversión en vivienda habitual."

El precepto no admite interpretación restrictiva. La locución "incluidos los gastos e impuestos inherentes a la adquisición" amplía expresamente la base de cálculo del importe reinvertido más allá del precio escriturado. No se trata de una interpretación favorable al contribuyente que deba ser invocada ante la Administración: es la propia norma reglamentaria la que lo establece.

Distinción con el art. 41.3 RIRPF (construcción)

Para el supuesto de reinversión en vivienda en construcción o autopromoción, el artículo 41.3 del Reglamento regula la imputación temporal de los importes reinvertidos mediante pagos a cuenta. También en ese caso los gastos inherentes a la adquisición del terreno y a la construcción computan como importe reinvertido, aunque la dinámica de acreditación ante la Administración es más compleja dado el carácter sucesivo de los pagos.

Distinción con el art. 35 LIRPF (cálculo de la ganancia)

Es importante no confundir la función que cumplen estos gastos en distintas partes del cálculo fiscal. El artículo 35 de la Ley del IRPF regula el cómputo del valor de adquisición a efectos del cálculo de la propia ganancia patrimonial de la venta: en ese contexto, los gastos e impuestos satisfechos en su día al adquirir la vivienda vendida incrementan el valor de adquisición y, por tanto, reducen la ganancia gravable. El art. 41.1 RIRPF, en cambio, regula los gastos de la nueva vivienda comprada como reinversión. Son planos distintos: uno reduce la ganancia; el otro aumenta el importe que computa como reinversión. El marco normativo es coherente en ambos sentidos: los mismos gastos que en su momento incrementaron el valor de adquisición de la vivienda vendida, reduciendo la ganancia, ahora, en la nueva adquisición, incrementan el importe reinvertido, ayudando a alcanzar el umbral de exención total.

2. Gastos que sí computan como importe reinvertido

La expresión "gastos e impuestos inherentes a la adquisición" engloba todos aquellos desembolsos que son consecuencia directa e inevitable de la operación de compraventa, con independencia de si los soporta el comprador por imperativo legal o por pacto entre las partes. La siguiente tabla resume el tratamiento de los conceptos más habituales:

3. Ejemplo práctico: de exención parcial a exención total

La siguiente simulación ilustra con cifras concretas el impacto de incluir correctamente los gastos en el cómputo del importe reinvertido.

4. La fórmula de la exención proporcional (art. 41.1 RIRPF)

Cuando el importe reinvertido es inferior al importe obtenido en la transmisión, la exención no es total sino proporcional. El artículo 41.1 del Reglamento establece la fórmula de cálculo de la ganancia exenta:

El dato clave en el numerador es precisamente el importe reinvertido tal y como lo define el artículo 41.1 RIRPF: precio escriturado más gastos e impuestos inherentes a la adquisición. Cuanto mayor sea ese importe, mayor es la fracción exenta.

En el denominador figura el importe obtenido en la transmisión de la vivienda habitual anterior. Este concepto también tiene su propia regulación: es el valor de transmisión neto, es decir, el precio de venta menos los gastos e impuestos imputables al vendedor (plusvalía municipal, comisión de la agencia, notaría de la escritura de venta, etc.). Por tanto, una correcta depuración de ambos extremos —importe reinvertido e importe obtenido— puede tener un efecto combinado significativo en el porcentaje de exención.

5. ¿Qué dice la DGT? Criterio de las consultas vinculantes

La Dirección General de Tributos ha abordado en varias consultas vinculantes la composición del importe reinvertido, confirmando de forma consistente que los gastos e impuestos inherentes a la adquisición de la nueva vivienda habitual forman parte de dicho importe a efectos de la exención del artículo 38 LIRPF. El criterio de la DGT es coherente con el tenor literal del artículo 41.1 RIRPF y no ha experimentado variaciones sustanciales en el tiempo.

En particular, la doctrina administrativa consolida los siguientes criterios:

• El ITP pagado en la adquisición de vivienda usada es parte del importe reinvertido, sin excepción. Al igual que sucede con el valor de adquisición a efectos del Art. 35 LIRPF —donde el ITP satisfecho en su día incrementa el coste de adquisición y reduce la ganancia en la venta—, el mismo impuesto computa como reinversión en la nueva adquisición.
• Los honorarios notariales y los aranceles registrales de la nueva vivienda son gastos inherentes y necesarios para la formalización del título de propiedad. La DGT los incluye en el cómputo del importe reinvertido de forma sistemática.
• La gestoría que actúa en la tramitación de la liquidación del impuesto y en la inscripción registral como representante del comprador genera gastos que la DGT considera inherentes al proceso de adquisición.
• Los gastos de financiación hipotecaria —comisión de apertura, gastos de tasación cuando son impuestos por la entidad financiera como condición del préstamo, gastos de constitución de hipoteca— han recibido un tratamiento más restrictivo por parte de la DGT, que en general los considera relacionados con la obtención de financiación, no con la adquisición del inmueble en sí misma. Esta distinción es relevante: la hipoteca no compra la vivienda, sino que financia la compra.

La coherencia del sistema fiscal en este punto es destacable: los mismos gastos que incrementan el valor de adquisición cuando el contribuyente en su día compró la que hoy vende como vivienda habitual (reduciendo así la ganancia sujeta a tributación), son también los que, cuando adquiere la nueva vivienda como reinversión, incrementan el importe reinvertido (aumentando así el porcentaje de exención). El legislador ha diseñado un marco simétrico y lógico que la DGT aplica de forma consistente.

6. El caso del IVA y del AJD en obra nueva

Cuando la nueva vivienda habitual es de obra nueva y el transmitente es el promotor, la operación no está sujeta a ITP sino a IVA. En 2026, el tipo aplicable es el 10% con carácter general (reducido del IVA para viviendas), salvo en el caso de las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, donde el tipo es el 4% (superreducido).

Adicionalmente, la escritura pública de compraventa de obra nueva tributa también por la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD), documentos notariales. El tipo de AJD varía por comunidades autónomas, con valores típicos que oscilan entre el 0,75% y el 1,5% sobre la base imponible (que en este caso es el precio escriturado). Tanto el IVA como el AJD computan como importe reinvertido a efectos del artículo 41.1 RIRPF.

7. Implicaciones para el plazo: los gastos deben pagarse dentro del período de reinversión

El artículo 41.1 RIRPF delimita el importe reinvertido a las cantidades invertidas en la adquisición de la nueva vivienda habitual. Para que un gasto compute, debe haberse satisfecho dentro del plazo de reinversión de dos años contado desde la fecha de la transmisión de la vivienda habitual anterior, o bien dentro de los dos años anteriores a dicha transmisión si la compra fue anticipada.

En la práctica, este requisito temporal no suele plantear problemas respecto a los gastos inherentes a la adquisición, por la siguiente razón: la escritura notarial, el ITP o IVA+AJD, el registro y la gestoría se pagan en un lapso de días o semanas desde el otorgamiento de la escritura de compraventa. El plazo de presentación del Modelo 600 de ITP es de 30 días hábiles desde el devengo (fecha de la escritura), por lo que el impuesto queda liquidado muy poco después de la firma.

Un supuesto teórico en que este requisito podría generar problemas sería una liquidación de ITP que la Administración tributaria autonómica gire con posterioridad al plazo de dos años como consecuencia de una comprobación de valores. En ese caso, la liquidación adicional (diferencia entre la autoliquidación presentada y el valor comprobado) podría no computar como importe reinvertido, pues se abona fuera del plazo de reinversión. Aunque se trata de una situación infrecuente, merece consideración en operaciones de importe elevado o en comunidades autónomas con actividad inspectora más intensa en materia de ITP.

8. Documentación para acreditar los gastos ante la AEAT

La carga de la prueba del importe reinvertido corresponde al contribuyente. Para acreditar ante la Agencia Tributaria que se han pagado los gastos e impuestos inherentes a la adquisición dentro del plazo de reinversión, es imprescindible conservar la siguiente documentación:

Todos los documentos de pago deben poder relacionarse con la operación de adquisición concreta. La mejor práctica es conservarlos en soporte físico o digital desde el momento de la firma de la escritura, sin esperar a que la AEAT realice una comprobación.

9. Errores frecuentes en la práctica

La experiencia en la gestión de estas operaciones revela una serie de errores que se repiten con frecuencia y que pueden tener consecuencias económicas relevantes:

• Incluir solo el precio de escritura en el cálculo de la reinversión. Es el error más común: el contribuyente —o incluso su asesor— suma únicamente el precio que figura en la escritura de compraventa de la nueva vivienda, sin añadir el ITP, la notaría, el registro y la gestoría. El resultado es un cálculo incorrecto del porcentaje de exención, con el riesgo de declarar una exención menor de la que corresponde o de no llegar a la exención total cuando sería posible alcanzarla.
• No conservar los justificantes de pago de los gastos. El contribuyente dispone de las escrituras pero no guarda la factura del notario, el Mod. 600 sellado o la nota de despacho del registro. Ante una comprobación de la AEAT, la carga de la prueba recae sobre el contribuyente y la ausencia de documentación puede obligarle a no computar esos gastos.
• Confundir gastos de adquisición con gastos de financiación hipotecaria. Los honorarios del banco, la comisión de apertura del préstamo hipotecario o la minuta notarial de la escritura de hipoteca no son gastos de adquisición: son gastos de la operación de préstamo. Incluirlos en el importe reinvertido puede generar problemas ante una regularización de la Administración.
• No incluir los gastos de la compra nueva en la declaración de la renta. Al cumplimentar la exención por reinversión en el Modelo 100 del IRPF, muchos contribuyentes introducen únicamente el precio escriturado de la nueva vivienda en la casilla correspondiente al importe reinvertido, sin añadir los gastos. La casilla admite el importe total según el artículo 41.1 RIRPF.
• Aplicar la fórmula proporcional sobre el precio escriturado en lugar del importe obtenido neto. El denominador de la fórmula de exención proporcional es el importe obtenido en la transmisión, es decir, el precio de venta neto de los gastos imputables al vendedor. Si el denominador está mal calculado, el cociente de exención también lo estará.

10. Conexión con la doctrina TEAC 2025: el derecho a rectificar

La Resolución TEAC 00/06769/2024, de 31 de marzo de 2025, dictada en Unificación de Criterio, establece que la exención por reinversión en vivienda habitual es un derecho del contribuyente, no una opción tributaria irrevocable del artículo 119.3 LGT. Esto tiene una consecuencia directa para el caso que nos ocupa.

Si un contribuyente presentó en su día la declaración del IRPF computando como importe reinvertido únicamente el precio escriturado —sin incluir los gastos e impuestos inherentes a la adquisición—, y como resultado de ello declaró una exención solo parcial cuando podría haber sido total, ese error puede corregirse mediante una rectificación de la autoliquidación (artículo 120.3 LGT), siempre que el ejercicio no haya prescrito. El plazo de prescripción es de cuatro años desde el final del período voluntario de presentación de la declaración correspondiente al ejercicio de la venta.

En ese procedimiento de rectificación, el contribuyente debe incluir el cálculo correcto del importe reinvertido —con los gastos— y adjuntar la documentación acreditativa. Con el respaldo de la resolución del TEAC, la Administración no puede oponer que se trata de una opción no ejercitada en plazo: se trata del ejercicio de un derecho que puede rectificarse dentro del período de prescripción.