Reinversión Parcial: Cálculo de la Exención Proporcional Paso a Paso

1. Por qué puede haber reinversión parcial

La reinversión parcial se produce cuando el contribuyente no destina la totalidad del importe neto obtenido de la venta de su vivienda habitual a la adquisición de la nueva. Esto puede ocurrir por múltiples razones:

• La nueva vivienda es más barata: Si vendes por 300.000 € y la nueva vivienda solo cuesta 200.000 €, solo puedes reinvertir 200.000 €.
• Hipoteca pendiente en la vivienda vendida: El importe que queda libre tras cancelar la hipoteca puede ser insuficiente para cubrir el precio de la nueva vivienda.
• Destinar parte del importe a otros fines: El contribuyente decide usar una parte del precio de venta para otros propósitos (cancelar otras deudas, inversiones, ahorros).
• Reinversión solo parcial dentro del plazo: Los pagos realizados dentro del plazo de 2 años no cubren la totalidad del importe neto obtenido.
• Incapacidad de reinvertir el total: Por razones del mercado inmobiliario, del propio contribuyente o de los plazos.

2. La fórmula exacta del artículo 41 del RIRPF

El artículo 41 del Reglamento del IRPF establece con precisión cómo se calcula la exención cuando la reinversión es parcial:

"Cuando el importe reinvertido sea inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida."

De donde:

• Ganancia total = Valor de transmisión − Valor de adquisición (calculada según art. 35 LIRPF)
• Importe reinvertido = Dinero efectivamente destinado a la adquisición (o rehabilitación) de la nueva vivienda habitual
• Importe neto obtenido = Precio de venta − Gastos de venta − (según posición DGT: también la hipoteca pendiente cancelada)

La ganancia no exenta

La ganancia que no queda exenta se calcula como:

3. Qué es el "importe neto obtenido": la clave del cálculo

El concepto de "importe neto obtenido" es fundamental y más restrictivo que el "valor de transmisión" utilizado para calcular la ganancia patrimonial. El "importe neto obtenido en la transmisión" se calcula como:

Es decir, del precio de venta se deducen los gastos directamente relacionados con la transmisión (plusvalía municipal, comisión de agencia, notaría a cargo del vendedor, etc.). El resultado es el importe neto que el vendedor efectivamente "obtiene".

¿Es lo mismo que el "valor de transmisión neto" para la ganancia patrimonial?

En principio sí: ambos conceptos parten del precio de venta menos los gastos. Sin embargo, existe un debate sobre si la hipoteca pendiente debe restarse del "importe neto obtenido" para calcular la reinversión proporcional. Ver la sección siguiente.

4. El papel de la hipoteca pendiente en el importe neto obtenido

Cuando la vivienda vendida tenía una hipoteca pendiente, el vendedor recibe el precio de venta pero debe destinar una parte a cancelar la hipoteca. ¿Debe considerarse que la hipoteca reduce el "importe neto obtenido" a efectos de calcular la reinversión proporcional?

Posición tradicional de la DGT: la hipoteca no reduce el importe neto

La posición clásica de la DGT es que el "importe neto obtenido" es el precio de venta menos los gastos de transmisión, sin descontar la hipoteca. El razonamiento es que el contribuyente "obtuvo" el precio completo, aunque luego lo destinara a cancelar la hipoteca.

Bajo este criterio, si el precio de venta es 250.000 € con gastos de venta de 5.000 € e hipoteca pendiente de 100.000 €, el importe neto obtenido sería 245.000 € (no 145.000 €). Para lograr la exención total habría que reinvertir 245.000 € en la nueva vivienda.

Posición del TEAC y cambio de criterio: la hipoteca sí puede reducir el importe neto

Sin embargo, el TEAC y posteriormente el Tribunal Supremo han matizado este criterio. Si el contribuyente vendió la vivienda con hipoteca, y los fondos libres (precio menos hipoteca) son los que efectivamente puede reinvertir, la lógica económica sugiere que el "importe obtenido" es el neto de la hipoteca.

La consulta DGT V1636-25 y la consulta V1644-25 abordan esta cuestión en el contexto de los nuevos criterios doctrinales.

Para un análisis completo de la interacción entre hipoteca y exención por reinversión, véase el artículo específico sobre reinversión con hipoteca.

5. La parte no exenta: cómo tributa y en qué casilla

La parte de la ganancia que no queda exenta (porque no se ha reinvertido el importe correspondiente) tributa como ganancia patrimonial en la base del ahorro del IRPF, a los tipos de la escala del ahorro 2025:

En la declaración del IRPF (modelo 100), la parte no exenta se consigna como ganancia patrimonial derivada de la transmisión de inmuebles, en las mismas casillas que cualquier otra ganancia patrimonial por venta de inmuebles, separando la parte exenta de la parte tributable.

¿La parte no exenta puede compensarse con otras pérdidas patrimoniales?

Sí. La parte de la ganancia que tributa se integra en la base del ahorro y puede compensarse con pérdidas patrimoniales de otros elementos patrimoniales (fondos de inversión, acciones, etc.) del mismo ejercicio o de los cuatro ejercicios anteriores.

6. ¿Se puede completar la reinversión con una segunda adquisición posterior?

Dentro del plazo de dos años desde la venta, el contribuyente puede realizar la reinversión "de una sola vez o sucesivamente" (art. 41 RIRPF). Esto significa que puede:

• Comprar una primera vivienda por un importe y luego, dentro del plazo, adquirir otra (aunque en la práctica esto implicaría tener dos viviendas, con sus complicaciones para la calificación de "habitual").
• Más frecuentemente: realizar pagos parciales a cuenta de una vivienda en construcción (certificaciones de obra) en distintos momentos dentro del plazo de 2 años.
• Reinvertir una parte en la compra de la nueva vivienda y otra parte en la rehabilitación de otra vivienda que vaya a ser la habitual.

7. Reinvertir parte en rehabilitación y parte en compra

El art. 41 RIRPF establece que la reinversión puede ser en "la adquisición de una nueva vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter". En principio, no es posible sumar la compra de una vivienda y la rehabilitación de otra distinta.

Sin embargo, sí es posible sumar:

• El precio de adquisición de una vivienda (que se rehabilitará para ser la habitual) con el coste de su rehabilitación. Esto es el supuesto típico de comprar una vivienda antigua y rehabilitarla.
• Los pagos de la compra de una vivienda en construcción con los pagos de la obra (que es en esencia lo mismo).

Lo que no se puede hacer es dividir la reinversión entre dos inmuebles distintos y pretender que ambos serán la vivienda habitual simultáneamente.

8. Coeficientes de abatimiento en reinversión parcial

Cuando el inmueble vendido fue adquirido antes del 31 de diciembre de 1994 y se aplican coeficientes de abatimiento (reducción del régimen transitorio), la interacción con la reinversión parcial es la siguiente:

1. Paso 1: Calcular la ganancia patrimonial total (Valor transmisión − Valor adquisición).
2. Paso 2: Aplicar los coeficientes de abatimiento sobre la parte de la ganancia generada hasta el 19/01/2006. El resultado es la ganancia reducida.
3. Paso 3: Aplicar la exención proporcional por reinversión sobre la ganancia ya reducida.
4. Paso 4: La ganancia tributable es la parte no exenta de la ganancia ya reducida.

Es importante notar que los coeficientes de abatimiento se aplican primero (reducen la ganancia) y luego la exención por reinversión se aplica sobre la ganancia ya reducida. El orden de aplicación es favorable al contribuyente.

9. Ejemplo práctico 1: nueva vivienda más barata que la vendida

Datos

• Venta vivienda habitual: precio 350.000 €, gastos de venta 10.000 €
• Importe neto obtenido: 340.000 €
• Ganancia patrimonial: 120.000 €
• Nueva vivienda: precio de compra 250.000 €, gastos de compra 20.000 €
• Total reinvertido: 270.000 €
• No hay hipoteca en ninguna de las dos viviendas

Cálculo

• Porcentaje reinvertido: 270.000 / 340.000 = 79,41%
• Ganancia exenta: 120.000 × 79,41% = 95.294 €
• Ganancia tributable: 120.000 − 95.294 = 24.706 €
• IRPF por la parte no exenta: 6.000 × 19% + 18.706 × 21% = 1.140 + 3.928 = 5.068 €
• Sin exención hubiera pagado: 6.000 × 19% + 44.000 × 21% + 70.000 × 23% = 1.140 + 9.240 + 16.100 = 26.480 €
• Ahorro con reinversión parcial: 26.480 − 5.068 = 21.412 €

10. Ejemplo práctico 2: hipoteca alta, liquidez limitada

Datos

• Venta vivienda habitual: precio 400.000 €, gastos de venta 12.000 €
• Hipoteca pendiente cancelada en el acto de la venta: 200.000 €
• Liquidez disponible tras la venta: 400.000 − 12.000 − 200.000 = 188.000 €
• Ganancia patrimonial: 130.000 €
• Nueva vivienda: compra por 190.000 €, sin hipoteca (invierte los 188.000 € disponibles + 2.000 € de ahorros)
• Importe reinvertido: 190.000 € (precio) + gastos compra 15.000 € = 205.000 €

Cálculo (posición favorable: hipoteca reduce el importe neto)

Bajo el criterio de que la hipoteca reduce el importe neto obtenido:

• Importe neto obtenido: 400.000 − 12.000 − 200.000 = 188.000 €
• Importe reinvertido: 205.000 € (supera el importe neto)
• Reinversión: completa. Ganancia exenta: 130.000 €. IRPF: 0 €.

Cálculo (posición tradicional DGT: hipoteca NO reduce el importe neto)

• Importe neto obtenido: 400.000 − 12.000 = 388.000 €
• Importe reinvertido: 205.000 €
• Porcentaje reinvertido: 205.000 / 388.000 = 52,84%
• Ganancia exenta: 130.000 × 52,84% = 68.691 €
• Ganancia tributable: 130.000 − 68.691 = 61.309 €
• IRPF: 6.000 × 19% + 44.000 × 21% + 11.309 × 23% = 1.140 + 9.240 + 2.601 = 12.981 €

11. Ejemplo práctico 3: hipoteca baja, reinversión casi total

Datos

• Venta vivienda: precio 280.000 €, gastos de venta 8.000 €
• Hipoteca pendiente: 20.000 € (cancelada)
• Ganancia patrimonial: 90.000 €
• Nueva vivienda: 250.000 € + gastos 20.000 € = 270.000 €
• Financiación: 252.000 € del precio de venta (disponible) + 18.000 € propios

Cálculo

• Importe neto obtenido: 280.000 − 8.000 = 272.000 € (sin descontar hipoteca, criterio DGT clásico)
• Importe reinvertido: 270.000 €
• Porcentaje reinvertido: 270.000 / 272.000 = 99,26%
• Ganancia exenta: 90.000 × 99,26% = 89.338 €
• Ganancia tributable: 90.000 − 89.338 = 662 €
• IRPF: 662 × 19% = 126 €

12. Ejemplo práctico 4: nueva vivienda muy barata (jubilado que se muda a pueblo)

Datos

• Venta vivienda en ciudad: precio 500.000 €, gastos 15.000 €
• Importe neto obtenido: 485.000 €
• Ganancia patrimonial: 200.000 €
• Nueva vivienda en pueblo: precio 80.000 €, gastos 7.500 €
• Total reinvertido: 87.500 €
• Resto del importe (485.000 − 87.500 = 397.500 €) no reinvertido

Cálculo

• Porcentaje reinvertido: 87.500 / 485.000 = 18,04%
• Ganancia exenta: 200.000 × 18,04% = 36.082 €
• Ganancia tributable: 200.000 − 36.082 = 163.918 €
• IRPF: 6.000 × 19% + 44.000 × 21% + 113.918 × 23% = 1.140 + 9.240 + 26.201 = 36.581 €
• Sin exención: 6.000 × 19% + 44.000 × 21% + 150.000 × 23% = 1.140 + 9.240 + 34.500 = 44.880 €
• Ahorro con reinversión parcial: 44.880 − 36.581 = 8.299 €

13. Ejemplo práctico 5: venta con precio aplazado

Datos

• Venta vivienda: precio total 300.000 €, del que 150.000 € se cobran en la escritura y 150.000 € se aplazarán a 2 años.
• Gastos de venta pagados en el año de la venta: 8.000 €
• Importe neto obtenido: 300.000 − 8.000 = 292.000 €
• Ganancia patrimonial: 100.000 €
• El contribuyente opta por imputar toda la ganancia al año de la venta (criterio general) y no al momento del cobro de cada plazo.
• Con los 150.000 € cobrados en la escritura + 12.000 € propios, compra una vivienda por 150.000 € + gastos 12.000 € = 162.000 € reinvertidos.
• Cuando cobre los 150.000 € aplazados en 2 años, no tiene intención de reinvertirlos.

Cálculo

• Importe reinvertido: 162.000 €
• Importe neto obtenido: 292.000 €
• Porcentaje reinvertido: 162.000 / 292.000 = 55,48%
• Ganancia exenta: 100.000 × 55,48% = 55.479 €
• Ganancia tributable: 100.000 − 55.479 = 44.521 €
• IRPF: 6.000 × 19% + 38.521 × 21% = 1.140 + 8.089 = 9.229 €

14. Ejemplo práctico 6: reinversión en dos momentos distintos (construcción)

Datos

• Venta vivienda habitual: octubre 2024, precio neto 250.000 €. Ganancia: 85.000 €.
• En octubre 2024 firma contrato con promotora para vivienda en construcción: entrega señal 20.000 €.
• En marzo 2025 paga primera certificación: 80.000 €.
• En septiembre 2025 paga segunda certificación: 90.000 €.
• En octubre 2026 (dentro del plazo de 2 años): entrega y escritura, paga 60.000 € restantes.
• Total reinvertido: 20.000 + 80.000 + 90.000 + 60.000 = 250.000 €

Cálculo

• Importe neto obtenido: 250.000 €
• Importe reinvertido dentro del plazo (todos dentro de los 2 años desde oct. 2024): 250.000 €
• Porcentaje reinvertido: 250.000 / 250.000 = 100%
• Ganancia exenta: 85.000 € (total)
• IRPF: 0 €

¿Y si no completa los pagos dentro de los 2 años?

Si en octubre de 2026 solo había pagado 20.000 + 80.000 + 90.000 = 190.000 € (dentro del plazo de 2 años) y los 60.000 € restantes se pagan en diciembre de 2026 (fuera del plazo), el importe reinvertido dentro del plazo sería solo 190.000 €:

• Porcentaje reinvertido: 190.000 / 250.000 = 76%
• Ganancia exenta: 85.000 × 76% = 64.600 €
• Ganancia tributable: 20.400 €
• IRPF: 6.000 × 19% + 14.400 × 21% = 1.140 + 3.024 = 4.164 €

15. Tabla resumen de casos

16. Conclusión: maximiza la reinversión dentro del plazo

La reinversión parcial permite aprovechar la exención aunque no sea posible reinvertir la totalidad del importe. La clave es:

• Maximizar el importe reinvertido: incluir el precio de compra más todos los gastos inherentes (ITP/IVA, notaría, registro, gestoría).
• Aprovechar el plazo de 2 años: si es posible, realizar pagos adicionales (amortizaciones de hipoteca de la nueva vivienda) dentro del plazo para aumentar la reinversión.
• Conocer el debate sobre la hipoteca: si la vivienda vendida tenía hipoteca, el criterio aplicado puede suponer miles de euros de diferencia.
• En caso de duda, consultar con un asesor antes de presentar la declaración.

Fuentes oficiales

• RD 439/2007, RIRPF — Art. 41 (fórmula de reinversión parcial)
• Ley 35/2006, del IRPF — Art. 38 (exención por reinversión)
• DGT V1636-25 — Importe neto obtenido y gastos deducibles
• DGT V1644-25 — Consignación de la exención proporcional

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