1. La fórmula básica de la ganancia patrimonial
La ganancia (o pérdida) patrimonial generada por la venta de un inmueble se calcula según el artículo 35 de la Ley 35/2006 del IRPF con la siguiente fórmula:
Donde:
- Valor de transmisión: lo que el vendedor realmente obtiene por la venta, descontando los gastos a su cargo.
- Valor de adquisición: lo que el comprador pagó en su día por el inmueble, incluyendo todos los gastos inherentes a la compra, más las mejoras realizadas, y descontando las amortizaciones si el inmueble estuvo arrendado.
Si el resultado es positivo, hay una ganancia patrimonial que tributará en la base del ahorro del IRPF. Si es negativo, hay una pérdida patrimonial que puede compensarse con otras ganancias del contribuyente en los cuatro ejercicios siguientes.
"Las ganancias y pérdidas patrimoniales se integrarán y compensarán exclusivamente entre sí dentro de la base imponible del ahorro [...] El saldo positivo resultante se integrará en la base liquidable del ahorro."
2. Valor de transmisión: qué es y cómo se calcula
El valor de transmisión es el importe real por el que se vendió el inmueble, salvo que el valor comprobado por la Administración fuera mayor, en cuyo caso prevalece este último (art. 35.2 LIRPF).
Precio de venta
El precio de venta es el que figura en la escritura pública de compraventa o, en su defecto, en el contrato privado. Incluye cualquier importe pactado por el vendedor, ya sea en efectivo, cheque, transferencia o cualquier otro medio de pago.
¿Y si el precio declarado es inferior al valor real?
Si la Administración estima que el precio real de venta fue superior al declarado (por ejemplo, mediante una comprobación de valores), se tomará el valor comprobado. Esto es especialmente relevante en operaciones entre partes vinculadas o en el mercado inmobiliario de zonas donde los precios de mercado superan los declarados.
3. Gastos deducibles del valor de transmisión
Del precio de venta se deducen los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido satisfechos por el vendedor. El resultado es el valor de transmisión neto.
| Gasto | ¿Deducible? | Notas |
|---|---|---|
| Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) | ✅ Sí, siempre | Solo si el vendedor lo paga. Si se repercute al comprador contractualmente, no es deducible para el vendedor. |
| Comisión de agencia inmobiliaria | ✅ Sí | Solo la parte que paga el vendedor. Debe estar documentada con factura. |
| Honorarios de notaría (escritura de venta) | ✅ Sí, si los paga el vendedor | El vendedor puede pactar asumir los gastos de la escritura. Si los asume el comprador, no es deducible para el vendedor. |
| IBI proporcional al período de propiedad del vendedor | ✅ Sí, la parte proporcional | Solo la parte que corresponde al vendedor según los meses del año transcurridos hasta la venta. |
| Gastos de cancelación registral de hipoteca | ✅ Sí | Notaría y registro de la escritura de cancelación de hipoteca. |
| Tasación para la cancelación de hipoteca | ⚠️ Discutible | La DGT no siempre lo admite. Conviene tener la factura y alegar que es inherente a la transmisión. |
| Gastos de comunidad o derramas pendientes asumidas por el vendedor | ❌ No | Son gastos de posesión del inmueble, no inherentes a la transmisión. |
| IRPF (retención del 3% en No Residentes) | ❌ No | Es un pago a cuenta del propio vendedor, no un gasto de transmisión. |
La plusvalía municipal: cuándo es deducible y cuándo no
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, es sujeto pasivo el vendedor en las transmisiones onerosas. Por tanto, en principio, siempre lo paga el vendedor y siempre es deducible del valor de transmisión a efectos del IRPF.
Sin embargo, en la práctica se pacta con frecuencia que lo pague el comprador. En ese caso, la deducción no corresponde al vendedor en el IRPF.
Si el vendedor declara la plusvalía municipal pero no llega a pagarla (por aplazamiento), la DGT admite la deducibilidad cuando efectivamente se paga, lo que puede generar la necesidad de rectificar la declaración del IRPF.
La comisión de la agencia inmobiliaria
La DGT ha confirmado en múltiples consultas que la comisión de la agencia inmobiliaria satisfecha por el vendedor es deducible del valor de transmisión, siempre que esté debidamente documentada (factura o equivalente).
"El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado anterior en cuanto resulten satisfechos por el transmitente."
Consulte también la doctrina DGT sobre gastos deducibles en transmisiones: DGT V1636-25.
4. Valor de adquisición: todos los componentes
El valor de adquisición es el precio que en su día pagó el actual vendedor por el inmueble, al que se añaden los gastos de compra y las mejoras realizadas, y del que se restan las amortizaciones si el inmueble estuvo arrendado.
El precio de compra
Es el que figura en la escritura pública de compraventa o documento equivalente en el momento de la adquisición. Si el inmueble se heredó, el valor de adquisición es el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones (con el límite del valor de mercado en la fecha de fallecimiento). Si fue una donación, el valor de la donación declarada.
Actualización monetaria: ¿existe aún?
Con anterioridad al año 2015, existían coeficientes de actualización monetaria que corregían el efecto de la inflación sobre el valor de adquisición de los inmuebles. Estos coeficientes fueron eliminados por la Ley 26/2014 con efectos desde el 1 de enero de 2015. A partir de ese año, el valor de adquisición de los inmuebles ya no se actualiza por inflación, lo que supone una penalización fiscal para los propietarios de largo plazo.
5. Gastos incluidos en el valor de adquisición
El art. 35.1.b) de la LIRPF permite incluir en el valor de adquisición los "gastos y tributos inherentes a la adquisición" satisfechos por el adquirente. La lista completa es:
| Gasto | ¿Incluible? | Notas |
|---|---|---|
| Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) — en viviendas de segunda mano | ✅ Sí | El tipo varía según la CCAA (entre el 6% y el 11% aproximadamente). |
| IVA — en viviendas nuevas | ✅ Sí | Actualmente al 10% para vivienda habitual (o al 4% para VPO). |
| Actos Jurídicos Documentados (AJD) | ✅ Sí | Se aplica en viviendas nuevas junto al IVA. Desde la Ley 5/2019, lo paga el banco en préstamos hipotecarios, pero si el comprador lo pagó en su día sí computa. |
| Honorarios de notaría (escritura de compra) | ✅ Sí | Los que pagó el comprador en el momento de la compra. |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | ✅ Sí | Aranceles registrales de la inscripción de la compra. |
| Honorarios de gestoría | ✅ Sí | Si se contrató una gestoría para la compra. |
| Tasación del inmueble (para la hipoteca) | ✅ Sí | DGT la admite como gasto inherente a la adquisición. |
| Comisión de apertura del préstamo hipotecario | ⚠️ Controvertido | La DGT ha admitido su inclusión cuando no es deducible por otra vía. Conviene incluirla. |
| Intereses del préstamo hipotecario | ❌ No | Los intereses son deducibles por la deducción por vivienda habitual (régimen transitorio para adquisiciones anteriores a 2013), pero no forman parte del valor de adquisición. |
| Seguro de vida vinculado a la hipoteca | ❌ No | No es un gasto inherente a la adquisición del inmueble. |
| Gastos de comunidad o IBI durante la posesión | ❌ No | Son gastos de mantenimiento o posesión, no de adquisición. |
6. Mejoras vs. reparaciones: una distinción fiscal crucial
Las mejoras realizadas en el inmueble durante el período de posesión aumentan el valor de adquisición, reduciendo así la ganancia patrimonial. Sin embargo, las reparaciones y gastos de conservación no se incluyen en el valor de adquisición, aunque sí pueden ser deducibles si el inmueble ha estado arrendado.
¿Qué es una mejora a efectos fiscales?
La distinción entre mejora y reparación es una de las más conflictivas en la práctica fiscal. Con carácter general:
| Concepto | Tipo | Efecto en la ganancia | Ejemplos |
|---|---|---|---|
| Obras que incrementan la superficie o volumen edificado | Mejora | Aumenta el valor de adquisición | Ampliación del piso, construcción de una terraza, cierre de un balcón |
| Obras que incorporan nuevos elementos o instalaciones inexistentes | Mejora | Aumenta el valor de adquisición | Instalación de aire acondicionado, calefacción donde no había, ascensor nuevo |
| Obras de reforma que mejoran la calidad o categoría del inmueble de forma permanente | Mejora (si supera el umbral) | Aumenta el valor de adquisición | Reforma integral de cocina o baño con materiales de mayor calidad; renovación completa de instalaciones |
| Sustitución de elementos deteriorados por otros equivalentes | Reparación/conservación | No computa (salvo arrend.) | Cambiar un calentador roto, reparar la calefacción existente, pintar las paredes |
| Mantenimiento ordinario | Conservación | No computa | Pintura, sustitución de pequeños electrodomésticos, reparaciones de fontanería menores |
El criterio de la DGT sobre mejoras: V1633-25
La DGT, en consulta V1633-25, ha reiterado su criterio sobre la distinción entre mejora y reparación:
"Tienen la consideración de mejoras los gastos realizados en los bienes del inmovilizado material que supongan un aumento de capacidad, productividad, eficiencia o alargamiento de la vida útil del bien; mientras que las reparaciones y gastos de conservación son los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes o corregir daños originados por el uso o degradación natural."
El problema práctico: obras mixtas
En la práctica, muchas obras son "mixtas": contienen tanto elementos de mejora como de reparación. En estos casos, la DGT exige que el contribuyente diferencie en la factura o en la documentación de la obra qué parte corresponde a mejora (computable) y qué parte a reparación (no computable). Si no es posible distinguirlo, la AEAT puede rechazar toda la obra como mejora.
¿Cuándo se incorporan las mejoras al valor de adquisición?
Las mejoras se incorporan al valor de adquisición en el año en que se realizan. Si se hacen amortizaciones sobre las mejoras (por arrendamiento), también se descuentan del valor de adquisición.
7. Amortizaciones si el inmueble estuvo arrendado
Si el inmueble ha estado arrendado en algún momento durante el período de posesión, el propietario habrá deducido amortizaciones en sus declaraciones de IRPF como rendimiento de capital inmobiliario. Estas amortizaciones deben restarse del valor de adquisición al calcular la ganancia patrimonial, independientemente de si se dedujo efectivamente o no.
La regla del "mínimo deducido"
El art. 35.1.b) LIRPF establece que del valor de adquisición se deducirán "las amortizaciones fiscalmente deducibles". El Tribunal Supremo y la DGT han interpretado que esto incluye las amortizaciones que debieron deducirse aunque el contribuyente no las declarara. Es decir, si no dedujo la amortización cuando correspondía, igual debe restarla ahora del valor de adquisición.
"Cuando se trate de elementos patrimoniales afectos a actividades económicas o de los valores a que se refiere el artículo 37.1.a), la amortización no se deducirá en los períodos impositivos en que no deban practicarse."
Cálculo de la amortización de inmuebles arrendados
La amortización fiscalmente deducible de un inmueble arrendado es el 3% del mayor de estos dos valores: el coste de adquisición o el valor catastral (excluido el valor del suelo), aplicado sobre los años en que el inmueble estuvo arrendado.
8. Coeficientes de abatimiento: régimen transitorio para viviendas adquiridas antes del 31/12/1994
Para los inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, existe un régimen transitorio (disposición transitoria novena LIRPF) que permite aplicar unos coeficientes reductores sobre la parte de la ganancia generada antes del 20 de enero de 2006. Este régimen reduce la tributación de las ganancias acumuladas durante muchos años de propiedad.
Condiciones del régimen transitorio
- Solo para bienes adquiridos con anterioridad al 31 de diciembre de 1994.
- Limite acumulado: el régimen solo se aplica sobre la parte de la ganancia que corresponde al período desde la adquisición hasta el 19 de enero de 2006. La ganancia posterior a esa fecha tributa sin reducción.
- El régimen está limitado a un importe acumulado de 400.000 € de precio de venta por contribuyente (desde el 1 de enero de 2015). Las ventas anteriores ya aplicadas al límite reducen la disponibilidad para ventas futuras.
Coeficientes reductores para inmuebles
Para inmuebles adquiridos antes del 31/12/1994, el coeficiente reductor anual es del 11,11% por año de antelación a 31/12/1996 (redondeando por exceso). Esto significa que:
- Si el inmueble fue adquirido antes del 31/12/1986 (más de 10 años antes del 31/12/1996), la reducción es del 100% sobre la parte de la ganancia generada hasta el 19/01/2006. Es decir, esa parte queda exenta.
- Si fue adquirido entre 1987 y 1994, la reducción es proporcional.
Fórmula de cálculo con abatimiento
El procedimiento de cálculo es:
- Calcular la ganancia total: Valor transmisión − Valor adquisición.
- Dividir la ganancia en dos partes:
- Parte 1: Ganancia generada hasta el 19/01/2006 = Ganancia total × (días desde adquisición hasta 19/01/2006 / días totales desde adquisición hasta transmisión).
- Parte 2: Ganancia generada desde el 20/01/2006 = Ganancia total − Parte 1.
- Sobre la Parte 1, aplicar el coeficiente reductor (11,11% × años de antelación a 31/12/1996).
- La Parte 2 tributa íntegramente sin reducción.
Interacción con la exención por reinversión
La exención por reinversión y los coeficientes de abatimiento son compatibles, pero su interacción es compleja. Si aplica abatimiento, la ganancia reducida es la que potencialmente queda exenta por reinversión. En reinversión parcial, el porcentaje de exención se aplica sobre la ganancia ya reducida por abatimiento.
9. Escala del ahorro del IRPF 2025: tipos aplicables a la ganancia patrimonial
La ganancia patrimonial por venta de inmuebles tributa en la base imponible del ahorro del IRPF, que tiene su propia escala de tipos progresivos. Para el ejercicio fiscal 2025, la escala es:
| Base liquidable del ahorro | Tipo marginal estatal + autonómico | Tipo efectivo acumulado |
|---|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% | 19% |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21% | 19% hasta 6.000 € + 21% sobre el exceso |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23% | Acumulado según tramos anteriores + 23% sobre exceso |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27% | Acumulado + 27% sobre exceso |
| Más de 300.000 € | 28% | Acumulado + 28% sobre exceso |
Cálculo del impuesto a pagar sobre distintas ganancias
| Ganancia patrimonial | Cuota IRPF aproximada | Tipo efectivo |
|---|---|---|
| 20.000 € | 3.420 € | 17,1% |
| 50.000 € | 9.380 € | 18,8% |
| 100.000 € | 20.780 € | 20,8% |
| 150.000 € | 32.280 € | 21,5% |
| 200.000 € | 43.780 € | 21,9% |
| 300.000 € | 70.780 € | 23,6% |
| 500.000 € | 126.780 € | 25,4% |
10. Ejemplo práctico 1: caso estándar sin incidencias
Datos del caso
- Vivienda adquirida en 2010 por 220.000 €
- Gastos de compra: ITP (8%) = 17.600 €; notaría = 900 €; registro = 400 €; gestoría = 350 €. Total gastos compra: 19.250 €
- Mejoras realizadas en 2018: reforma integral de cocina y baños = 18.000 €
- La vivienda nunca estuvo arrendada
- Precio de venta en 2025: 380.000 €
- Gastos de venta: plusvalía municipal = 4.200 €; comisión agencia = 7.600 €; notaría (a cargo vendedor) = 600 €
Cálculo
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 380.000 € |
| Menos: plusvalía municipal | − 4.200 € |
| Menos: comisión agencia | − 7.600 € |
| Menos: notaría (a cargo vendedor) | − 600 € |
| = Valor de transmisión neto | 367.600 € |
| Precio de compra (2010) | 220.000 € |
| Más: gastos de compra | + 19.250 € |
| Más: mejoras (2018) | + 18.000 € |
| Menos: amortizaciones | 0 € |
| = Valor de adquisición | 257.250 € |
| GANANCIA PATRIMONIAL | 110.350 € |
Impuesto a pagar (sin exención por reinversión)
- Primeros 6.000 €: 6.000 × 19% = 1.140 €
- De 6.000 € a 50.000 € (44.000 €): 44.000 × 21% = 9.240 €
- De 50.000 € a 110.350 € (60.350 €): 60.350 × 23% = 13.880,50 €
- Total IRPF: 24.260,50 €
11. Ejemplo práctico 2: vivienda con arrendamiento y mejoras
Datos del caso
- Vivienda adquirida en 2005 por 150.000 € (de los que 40.000 € corresponden al suelo)
- Gastos de compra: ITP (7%) = 10.500 €; notaría + registro + gestoría = 1.800 €. Total gastos compra: 12.300 €
- Arrendada durante 6 años (2009–2015): amortización del 3% sobre 110.000 € (valor construcción) = 3.300 €/año × 6 años = 19.800 € de amortización acumulada
- Mejoras realizadas en 2016: instalación de calefacción central y reforma de baños = 22.000 €
- Precio de venta en 2025: 290.000 €
- Gastos de venta: plusvalía municipal = 3.800 €; agencia = 5.800 €. Total gastos venta: 9.600 €
Cálculo
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 290.000 € |
| Menos gastos de venta | − 9.600 € |
| Valor de transmisión neto | 280.400 € |
| Precio de compra | 150.000 € |
| Más gastos de compra | + 12.300 € |
| Más mejoras (2016) | + 22.000 € |
| Menos amortizaciones acumuladas | − 19.800 € |
| Valor de adquisición | 164.500 € |
| GANANCIA PATRIMONIAL | 115.900 € |
Impuesto a pagar (sin exención)
- 6.000 × 19% = 1.140 €
- 44.000 × 21% = 9.240 €
- 65.900 × 23% = 15.157 €
- Total IRPF: 25.537 €
12. Ejemplo práctico 3: vivienda adquirida antes de 1994 con coeficientes de abatimiento
Datos del caso
- Vivienda adquirida el 1 de marzo de 1990 por 30.000 € (equivalentes actuales)
- Gastos de compra en 1990: 2.500 €
- Precio de venta en octubre de 2025: 320.000 €
- Gastos de venta: 8.000 €
- No hubo arrendamiento ni mejoras significativas
- El contribuyente no ha vendido otros bienes con abatimiento desde 2015, por lo que dispone del límite completo de 400.000 €
Paso 1: Cálculo de la ganancia total
- Valor transmisión neto: 320.000 − 8.000 = 312.000 €
- Valor adquisición: 30.000 + 2.500 = 32.500 €
- Ganancia total: 312.000 − 32.500 = 279.500 €
Paso 2: División temporal de la ganancia
- Días desde adquisición (01/03/1990) hasta transmisión (01/10/2025): 13.003 días
- Días desde adquisición (01/03/1990) hasta 19/01/2006: 5.803 días
- Ganancia hasta 19/01/2006 (Parte 1): 279.500 × (5.803 / 13.003) = 124.803 €
- Ganancia desde 20/01/2006 (Parte 2): 279.500 − 124.803 = 154.697 €
Paso 3: Aplicación del coeficiente de abatimiento sobre la Parte 1
La vivienda fue adquirida el 01/03/1990. La antelación a 31/12/1996 es de casi 7 años (redondeando por exceso: 7 períodos completos). Pero como se adquirió antes del 31/12/1986 − 10 años desde el 31/12/1996 − NO, espere: se adquirió en 1990, que es 6 años y 10 meses antes del 31/12/1996. Redondeando por exceso: 7 períodos. Reducción = 7 × 11,11% = 77,77%.
- Reducción sobre Parte 1: 124.803 × 77,77% = 97.046 €
- Parte 1 reducida (tributa): 124.803 − 97.046 = 27.757 €
- Parte 2 (tributa íntegra): 154.697 €
- Ganancia total sujeta a IRPF: 182.454 €
Impuesto a pagar sin exención por reinversión
- 6.000 × 19% = 1.140 €
- 44.000 × 21% = 9.240 €
- 132.454 × 23% = 30.464 €
- Total IRPF: 40.844 €
13. Doctrina DGT 2025: consultas relevantes
DGT V1636-25: gastos deducibles en la transmisión
La consulta V1636-25 de la DGT analiza específicamente qué gastos puede deducir el vendedor del valor de transmisión para calcular la ganancia patrimonial. La DGT reitera que son deducibles los "gastos y tributos inherentes a la transmisión" satisfechos por el transmitente, incluyendo la plusvalía municipal, la comisión de la agencia y los gastos notariales a cargo del vendedor.
DGT V1633-25: mejoras vs. reparaciones
La consulta V1633-25 delimita el concepto de "mejora" a efectos del valor de adquisición. Solo las obras que incrementan el valor o la vida útil del inmueble (mejoras) pueden incorporarse al valor de adquisición. Las obras de reparación y conservación, aunque sean costosas, no computan.
DGT V2347-25: aspectos prácticos del cálculo
La consulta V2347-25 aborda aspectos prácticos del cálculo de la ganancia patrimonial en situaciones de copropiedades y transmisiones parciales, especialmente cuando hay herencias o donaciones de cuotas en distintos momentos temporales.
14. Errores frecuentes en el cálculo de la ganancia patrimonial
15. Conclusión: por qué el cálculo previo es fundamental
El cálculo preciso de la ganancia patrimonial es el punto de partida para cualquier planificación fiscal de la venta de vivienda habitual. Sin conocer el importe exacto de la ganancia, no se puede:
- Determinar el ahorro fiscal potencial con la exención por reinversión.
- Calcular correctamente la reinversión mínima necesaria para la exención total.
- Valorar si merece la pena reinvertir o asumir el coste fiscal.
- Planificar la venta en el momento más favorable (especialmente con coeficientes de abatimiento y el límite de 400.000 €).
Consulta sin compromiso
Fuentes oficiales
- Ley 35/2006, del IRPF — Art. 35 (valor de transmisión y adquisición)
- Ley 35/2006, del IRPF — Disposición Transitoria Novena (coeficientes de abatimiento)
- RD 439/2007, RIRPF — Art. 41
- DGT V1636-25 — Gastos deducibles en transmisión
- DGT V1633-25 — Mejoras vs. reparaciones
- DGT V2347-25 — Aspectos prácticos del cálculo
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