Cómo Declarar la Exención por Reinversión en la Declaración de la Renta: Casillas y Pasos

1. Cuándo y cómo hay que declarar la venta de vivienda

La venta de la vivienda habitual debe declararse en el IRPF correspondiente al año en que se produce la transmisión (año de la escritura de compraventa). Aunque la reinversión se complete en años posteriores, la declaración del año de la venta es donde se registra tanto la ganancia como la exención (o el compromiso de reinversión).

¿Es obligatorio presentar la declaración si hay exención total?

En principio, si la ganancia patrimonial queda totalmente exenta por reinversión, podría no existir obligación de declarar por esta renta si no se superan los umbrales generales de la obligación de declarar. Sin embargo, la AEAT tiene información de las escrituras de compraventa y puede requerir al contribuyente para que justifique la no tributación. Por eso, aunque no sea estrictamente obligatorio, es muy recomendable declarar la venta y consignar la exención.

¿Qué pasa si la reinversión no es inmediata?

Si en el año de la venta aún no ha reinvertido (porque la reinversión se completará en los dos años siguientes), debe declarar la ganancia como exenta con compromiso de reinversión. Esto indica a la AEAT que la ganancia no tributa ahora pero que se compromete a reinvertir. Si luego incumple el compromiso, deberá presentar una declaración complementaria del año de la venta, con los correspondientes intereses de demora.

2. Las casillas de la venta de inmuebles en el modelo 100

En el modelo 100 del IRPF, las ganancias y pérdidas patrimoniales por transmisión de inmuebles se declaran en el apartado de Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales. Las casillas principales (ejercicio 2025, que pueden variar ligeramente cada año) son:

El programa Renta WEB: pantallas específicas

En Renta WEB, al introducir una transmisión de inmueble, el programa pregunta:

1. ¿Era la vivienda habitual del contribuyente? (responder Sí)
2. ¿Ha reinvertido o va a reinvertir en otra vivienda habitual? (responder según corresponda)
3. ¿La reinversión se ha completado o se realizará en los 2 años siguientes? (según el caso)
4. Importe reinvertido (si ya se ha producido) o importe comprometido (si es futura)

Siguiendo estas pantallas, el programa calcula automáticamente el importe exento y el importe que tributa.

3. Reinversión ya completada: cómo declarar

Si en el año de la declaración (año de la venta) ya ha completado la reinversión (porque compró la nueva vivienda en el mismo año o porque la había comprado con anterioridad — reinversión anticipada), el procedimiento es:

1. Introducir los datos de la transmisión: fecha de adquisición original, fecha de venta, valor de adquisición completo (precio + gastos + mejoras − amortizaciones), valor de transmisión neto (precio − gastos de venta).
2. Indicar que es vivienda habitual en las pantallas del programa.
3. Indicar que se ha producido reinversión y el importe reinvertido.
4. Si la reinversión es total: el programa marca toda la ganancia como exenta.
5. Si la reinversión es parcial: el programa calcula la parte proporcional exenta y la parte que tributa.

4. Compromiso de reinversión futura: qué consignar

Cuando en el año de la venta aún no se ha reinvertido pero el contribuyente tiene intención de hacerlo en los dos años siguientes, debe consignar en la declaración un compromiso de reinversión.

Qué implica el compromiso de reinversión

• La ganancia queda provisionalmente exenta en el año de la venta.
• El contribuyente se compromete a reinvertir en los 2 años siguientes a la fecha de la venta.
• Si cumple el compromiso: la exención queda definitivamente consolidada. No hay que hacer nada más en las declaraciones posteriores (salvo reinversión parcial que requiera tributación de la parte no reinvertida).
• Si incumple el compromiso (no reinvierte o reinvierte menos de lo comprometido): debe presentar una declaración complementaria del año de la venta, ingresando la cuota correspondiente más los intereses de demora desde el día siguiente al plazo voluntario de declaración del año de la venta.

"El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente. El contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento."

¿Hay que comunicar a la AEAT cuando se completa la reinversión?

No existe un trámite específico de comunicación a la AEAT cuando se completa la reinversión comprometida. Sin embargo, debe conservar toda la documentación acreditativa (escritura de la nueva vivienda, pagos realizados, empadronamiento) por si la AEAT comprueba el cumplimiento del compromiso.

5. Reinversión anticipada: cuando compraste la nueva vivienda antes de vender

La reinversión anticipada ocurre cuando el contribuyente adquirió la nueva vivienda habitual antes de vender la antigua. En este caso, los importes pagados en los 2 años anteriores a la venta pueden considerarse reinversión.

Cómo declarar la reinversión anticipada

1. Introducir los datos de la transmisión de la vivienda antigua.
2. Indicar que se trata de vivienda habitual.
3. Seleccionar la opción de "reinversión anticipada" o "reinversión ya producida".
4. Indicar el importe ya invertido en la nueva vivienda (incluyendo todos los pagos realizados en los 2 años anteriores a la venta: precio, gastos de compra, amortizaciones de hipoteca de la nueva vivienda, etc.).

El caso de la hipoteca en la reinversión anticipada

Si la nueva vivienda se compró con hipoteca antes de vender la antigua, la DGT ha establecido que para que la amortización de esa hipoteca con el precio de venta compute como reinversión, debe efectuarse dentro del plazo de 2 años desde la transmisión de la antigua vivienda. Véase el artículo sobre reinversión con hipoteca.

6. Reinversión parcial: cómo declarar la parte exenta y la tributable

Cuando el importe reinvertido es inferior al importe neto obtenido en la transmisión, la exención es proporcional. Solo queda exenta la parte de la ganancia que corresponde al porcentaje reinvertido. La parte restante tributa normalmente en la base del ahorro.

Cómo declarar la reinversión parcial

1. Consignar todos los datos de la transmisión (valor adquisición, valor transmisión, ganancia total).
2. Indicar el importe efectivamente reinvertido.
3. El programa calcula automáticamente: Ganancia exenta = Ganancia total × (Importe reinvertido / Importe neto obtenido).
4. La diferencia (ganancia no exenta) se integra en la base del ahorro y tributa.

¿Se puede declarar primero una parte exenta y luego ampliarla?

Si en el año de la venta solo ha reinvertido una parte pero tiene intención de completar la reinversión en los dos años siguientes, puede declarar una exención parcial por la parte ya reinvertida y un compromiso de reinversión por el resto. Esto es técnicamente posible pero complejo; es preferible, si es factible, esperar a tener claro el importe total a reinvertir.

7. El error más frecuente: no declarar la ganancia pensando que la exención es automática

Uno de los errores más graves y frecuentes es creer que la exención por reinversión es automática: "si reinvierto en otra vivienda, no tengo que declarar nada". Esto es incorrecto.

¿Qué pasa si la AEAT notifica una liquidación antes de que el contribuyente rectifique?

En este caso, el contribuyente puede alegar la exención en el procedimiento de inspección o en el recurso contra la liquidación. El TEAC, en resolución 00/06769/2024, ha establecido que la exención es un derecho del contribuyente, no una opción tributaria, por lo que puede reclamarse incluso después del plazo de declaración si se cumplen los requisitos.

"La exención por reinversión en vivienda habitual no constituye una opción tributaria en el sentido del artículo 119.3 LGT, sino un derecho del contribuyente, cuyo ejercicio puede realizarse mediante la rectificación de la autoliquidación presentada en plazo o, en su caso, alegando su aplicación en el curso de un procedimiento de comprobación."

Resolución completa disponible en: DYCTEA — TEAC 00/06769/2024

8. Rectificación de autoliquidación: cómo recuperar lo pagado de más

Si en años anteriores pagó IRPF por la ganancia de la venta de su vivienda habitual sin aplicar la exención por reinversión (porque no supo que tenía derecho, porque olvidó declararla, o porque cometió un error), puede rectificar la autoliquidación y solicitar la devolución del impuesto pagado de más, con intereses a su favor.

¿Cuándo es posible rectificar?

El plazo para solicitar la rectificación es de 4 años desde el día siguiente al final del plazo voluntario de declaración del ejercicio que se quiere rectificar. Por ejemplo, para el IRPF de 2021 (presentado en junio de 2022), el plazo para rectificar expira en julio de 2026.

Procedimiento de rectificación paso a paso

1. Verificar que se cumplen todos los requisitos de la exención: vivienda habitual vendida, reinversión en nueva vivienda habitual, dentro del plazo de 2 años, etc. Si no se cumplen todos los requisitos, la rectificación será denegada.
2. Reunir toda la documentación: escritura de venta de la vivienda antigua, escritura de compra de la vivienda nueva, justificantes de pago, empadronamiento en la nueva vivienda, etc.
3. Presentar la solicitud de rectificación: a través de la sede electrónica de la AEAT (www.agenciatributaria.es), mediante el formulario específico de rectificación de autoliquidación, o con ayuda de un asesor fiscal.
4. Esperar la resolución de la AEAT: la Administración tiene 6 meses para resolver. Si no resuelve en ese plazo, se entiende denegada por silencio administrativo negativo, que puede recurrirse.
5. Si se estima: la AEAT devuelve el importe pagado de más con intereses de demora a favor del contribuyente desde la fecha del pago original.

¿Qué intereses corresponden al contribuyente?

Cuando la AEAT devuelve una cantidad como consecuencia de una rectificación de autoliquidación, debe abonar el interés de demora legal desde la fecha en que se realizó el ingreso indebido hasta la fecha de la orden de pago de la devolución. El tipo de interés de demora para 2025 es del 3,75% anual.

TEAC 00/06769/2024: la exención no es una opción tributaria

El criterio vinculante del TEAC de 2025 es fundamental para la rectificación: al no ser una opción tributaria, el contribuyente puede reclamar la exención incluso si no la consignó en su declaración original. Esto supone que:

• No aplica la restricción del art. 119.3 LGT (que impide modificar las opciones tributarias una vez finalizado el plazo de declaración).
• La rectificación es posible durante los 4 años de prescripción ordinaria.
• Si la AEAT ya practicó una liquidación paralela, el contribuyente puede alegar la exención en el recurso o reclamación contra esa liquidación.

9. Plazos de prescripción e intereses a favor del contribuyente

10. Documentación a conservar y plazos

El contribuyente debe conservar toda la documentación acreditativa de la exención por reinversión durante el período de prescripción (4 años) más el tiempo que la AEAT pueda comprobar la declaración. En la práctica, se recomienda conservarla durante al menos 10 años.

Documentación de la vivienda vendida

• Escritura pública de compraventa original (adquisición)
• Escritura pública de la venta (transmisión)
• Facturas de todos los gastos de compra (ITP/IVA, notaría, registro, gestoría, tasación)
• Facturas de mejoras realizadas durante la posesión
• Recibos de liquidación del impuesto de plusvalía municipal
• Facturas de la agencia inmobiliaria
• Certificado de empadronamiento en la vivienda vendida durante al menos 3 años

Documentación de la vivienda adquirida (reinversión)

• Escritura pública de compraventa de la nueva vivienda
• Justificantes de todos los pagos (transferencias bancarias, cheques)
• Contrato de hipoteca si aplica
• Certificado de empadronamiento en la nueva vivienda
• Facturas de suministros a nombre del contribuyente en la nueva vivienda
• Si hay reinversión en construcción: licencia de obras, contrato con la promotora o constructora, certificaciones de obra, escritura de obra nueva

11. Caso práctico 1: reinversión total, venta y compra en el mismo año

Supuesto

María vende su vivienda habitual en marzo de 2025 por 280.000 € (neto). La ganancia patrimonial calculada es de 90.000 €. En junio de 2025 compra una nueva vivienda habitual por 310.000 €, reinvirtiendo el importe íntegro obtenido.

Cómo declarar en el IRPF 2025 (presentado en 2026)

1. Introducir la transmisión de la vivienda: valor adquisición, valor transmisión, ganancia = 90.000 €.
2. Indicar que era vivienda habitual y que se ha producido reinversión total en el mismo ejercicio.
3. El importe reinvertido (280.000 €) es superior al importe neto obtenido (280.000 €), por tanto la reinversión es total.
4. Ganancia exenta: 90.000 € (100%).
5. Ganancia tributable: 0 €.

12. Caso práctico 2: compromiso de reinversión futura

Supuesto

Carlos vende su vivienda habitual en octubre de 2025 por 350.000 € (neto). La ganancia patrimonial es de 120.000 €. En octubre de 2025 aún no ha encontrado nueva vivienda y tiene hasta octubre de 2027 para reinvertir.

Cómo declarar en el IRPF 2025

1. Introducir la transmisión con todos sus datos.
2. Indicar que era vivienda habitual.
3. Seleccionar "compromiso de reinversión": reinvertirá en los 2 años siguientes.
4. Indicar el importe comprometido (350.000 € o la cantidad que planee reinvertir).
5. La ganancia queda provisionalmente exenta: no tributa en 2025.

Situaciones posteriores

• Si reinvierte 350.000 € en 2026: la exención queda definitivamente consolidada. No hay que hacer nada más.
• Si reinvierte solo 250.000 € en 2026: ha reinvertido el 71,4% del importe neto. Ganancia exenta = 120.000 × 71,4% = 85.680 €. Ganancia tributable = 34.320 €. Debe presentar declaración complementaria del IRPF 2025 declarando los 34.320 € como ganancia en la base del ahorro, más los intereses de demora correspondientes.
• Si no reinvierte nada: toda la ganancia de 120.000 € tributa en el IRPF 2025 con declaración complementaria e intereses de demora.

13. Caso práctico 3: reinversión anticipada (nueva vivienda comprada antes)

Supuesto

Ana compró su nueva vivienda habitual en enero de 2024 por 290.000 € (con hipoteca de 200.000 €, pagó 90.000 € de fondos propios + gastos de compra de 20.000 €). Vende la vivienda antigua en abril de 2025 por 260.000 €. Ganancia patrimonial: 75.000 €. Con el precio de venta (260.000 €) amortiza 160.000 € de hipoteca en mayo de 2025, y el resto lo destina a otros fines.

Cálculo del importe reinvertido

• Pagos anteriores a la venta (2 años antes, desde abril 2023): fondos propios en compra enero 2024 = 90.000 €; gastos de compra = 20.000 €. Reinversión anticipada: 110.000 €
• Pagos posteriores a la venta (2 años después): amortización hipoteca mayo 2025 = 160.000 €. Reinversión posterior: 160.000 €
• Total reinvertido: 270.000 €
• Importe neto obtenido: 260.000 €
• Como 270.000 € > 260.000 €, la reinversión es completa

Cómo declarar en el IRPF 2025

1. Consignar la transmisión de la vivienda antigua con todos sus datos.
2. Indicar reinversión anticipada (parte) y reinversión posterior (parte).
3. Importe reinvertido = 270.000 € (mayor que el importe neto de 260.000 €): exención total.
4. Ganancia exenta: 75.000 €. Ganancia tributable: 0 €.

14. Caso práctico 4: reinversión parcial declarada desde el principio

Supuesto

Pedro vende su vivienda en 2025 por 400.000 € (precio), gastos de venta 10.000 €, importe neto 390.000 €. Tenía hipoteca pendiente de 150.000 € que cancela. Ganancia patrimonial calculada: 180.000 €. Compra una nueva vivienda por 200.000 €, que es toda la liquidez de la que dispone tras cancelar la hipoteca.

Cálculo de la exención proporcional

• Importe neto obtenido: 390.000 € (ver artículo sobre reinversión parcial y reinversión con hipoteca para el debate sobre si descontar la hipoteca)
• Importe reinvertido: 200.000 €
• Porcentaje reinvertido: 200.000 / 390.000 = 51,28%
• Ganancia exenta: 180.000 × 51,28% = 92.304 €
• Ganancia tributable: 180.000 − 92.304 = 87.696 €

Impuesto a pagar por los 87.696 € no exentos

• 6.000 × 19% = 1.140 €
• 44.000 × 21% = 9.240 €
• 37.696 × 23% = 8.670 €
• Total IRPF: 19.050 €

15. Caso práctico 5: rectificación de una declaración anterior

Supuesto

Lucía vendió su vivienda habitual en 2022, obtuvo una ganancia de 95.000 € y pagó 20.780 € de IRPF. Había comprado una nueva vivienda habitual en 2023 (dentro del plazo de 2 años desde la venta de 2022), pero no sabía que debía declararla como reinversión y no rectificó su declaración de 2022. En 2025 se entera de que tiene derecho a la exención y puede rectificar.

Procedimiento

1. Verificar que cumple todos los requisitos: vivienda habitual vendida (acreditada con empadronamiento 3 años mínimo), nueva vivienda comprada dentro del plazo de 2 años, destinada a vivienda habitual (empadronamiento en la nueva dirección desde 2023).
2. Reunir documentación: escrituras de ambas viviendas, justificantes de pago, empadronamientos, facturas de gastos.
3. Presentar solicitud de rectificación de autoliquidación 2022 (está dentro del plazo de 4 años).
4. La AEAT devuelve los 20.780 € más intereses de demora al 3,75% desde el ingreso original (junio 2023 aproximadamente hasta la fecha de devolución en 2025 o 2026).
5. Intereses estimados: 20.780 × 3,75% × 2 años ≈ 1.558 €.
6. Devolución total estimada: 22.338 €.

16. Conclusión: declara bien desde el principio y conserva la documentación

La exención por reinversión en vivienda habitual puede suponer un ahorro de decenas de miles de euros, pero solo si se declara correctamente. Los puntos clave a recordar son:

• Declara siempre la venta y la exención en el IRPF del año de la transmisión.
• Si no has reinvertido aún, usa el compromiso de reinversión y vigila los plazos.
• Si reinvertiste antes de vender, declara la reinversión anticipada incluyendo todos los pagos previos.
• En reinversión parcial, declara la parte exenta y paga por la parte no exenta.
• Si cometiste un error en años anteriores, puedes rectificar dentro de los 4 años de prescripción y recuperar lo pagado con intereses.
• Conserva toda la documentación durante al menos 10 años.

Fuentes oficiales

• Ley 35/2006, del IRPF — Art. 38 (exención por reinversión)
• RD 439/2007, RIRPF — Art. 41 (condiciones de la exención)
• DGT V1644-25 — Consignación de la exención en la declaración
• TEAC 00/06769/2024 — La exención es un derecho, rectificación posible
• Ley 58/2003, LGT — Art. 119.3 (opciones tributarias)

Artículos relacionados