Reinvertir en Vivienda en Construcción: el Plazo de 4 Años

1. Fundamento legal: art. 38 LIRPF + art. 41 RIRPF + art. 55 RIRPF (redacción 31/12/2012)

El artículo 38 LIRPF establece la exención por reinversión en vivienda habitual, desarrollado por el artículo 41 del Reglamento del IRPF. El art. 41 RIRPF fija el plazo de 2 años para reinvertir el importe obtenido en la venta, pero no contiene en sí mismo el plazo de 4 años para la finalización de las obras en supuestos de construcción.

El plazo de 4 años se encuentra en el artículo 55 del RIRPF en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012 (formalmente suprimido por el Real Decreto 960/2013 tras la supresión de la deducción por inversión en vivienda habitual, pero aplicado por ultractividad doctrinal y jurisprudencial). La Sentencia del Tribunal Supremo 2698/2020, de 23 de julio de 2020, asimiló la construcción de vivienda habitual a su adquisición a efectos de la exención por reinversión y trasladó al ámbito del art. 38 LIRPF los plazos del art. 55 RIRPF (redacción 31/12/2012). La DGT ha asumido este criterio en una larga serie de consultas vinculantes recientes —V0844-24, V1148-25, V0703-26, V2389-25, V2622-25, V1686-25, entre otras—.

Por extensión de esta doctrina, el régimen se aplica también a la adquisición de vivienda sobre plano o en fase de construcción cuando el contribuyente suscribe un contrato de compraventa con un promotor y la vivienda no está terminada en el momento de la firma. El comprador sobre plano se encuentra en una situación equivalente a quien construye su propia casa: ha comprometido el importe, pero la vivienda no estará terminada hasta que finalicen las obras.

2. El plazo de 4 años: cuándo empieza y cuándo termina

2.1. Inicio del plazo: el primer pago reinvertido (no la fecha de la venta)

Este es uno de los puntos peor entendidos en la práctica. El plazo de cuatro años NO se cuenta desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual anterior, sino desde el primer pago para la construcción de la vivienda que se considere importe reinvertido a efectos de la exención.

Así lo establece literalmente la doctrina consolidada de la DGT, expresada de forma idéntica en las consultas vinculantes V1148-25 (1/7/2025), V0703-26 (30/3/2026), V2389-25 (9/12/2025) y V2622-25 (23/12/2025), entre otras:

"El referido plazo de 4 años se computará desde que se realiza el primer pago para la construcción de la vivienda que se considere importe reinvertido a efectos de la exención por reinversión."

Para que un pago sea "primer pago reinvertido" deben concurrir dos condiciones:

1. Que sea un pago para la construcción de la nueva vivienda (a promotor, a contratistas o a proveedores vinculados a la obra).
2. Que se considere importe reinvertido, lo que exige estar dentro de la ventana de 2 años anteriores o posteriores a la transmisión de la antigua vivienda habitual (art. 41.3 RIRPF). Los pagos fuera de esa ventana no son importe reinvertido y no arrancan el reloj.

Consecuencia práctica relevante: si el contribuyente pagó una reserva al promotor antes de la ventana de 2 años (por ejemplo, una reserva en 2021 con venta en 2024), esa reserva no es importe reinvertido y el plazo de 4 años se computa desde el primer pago posterior que sí esté dentro de la ventana. A la inversa, si la reserva está dentro de la ventana y se incluye en la reinversión, el plazo de 4 años se anticipa a la fecha de esa reserva.

2.2. Fin del plazo: terminación de la obra

La obra debe estar terminada dentro de los cuatro años. Se entiende que la obra ha terminado cuando:

• Se ha expedido el certificado de fin de obra por el arquitecto director
• Se ha otorgado la licencia de primera ocupación o declaración responsable equivalente
• En el caso de vivienda sobre plano: cuando la promotora realiza la escritura de declaración de obra nueva terminada y es posible la entrega de las llaves

2.3. El plazo de 2 años para destinar los fondos

Aunque el plazo para que la obra termine es de 4 años, el plazo para destinar el importe de la venta a la reinversión sigue siendo de 2 años. En la práctica, para la compra sobre plano, los pagos al promotor deben haberse comprometido o realizado dentro de los 2 años siguientes (o anteriores) a la venta. No basta con firmar el contrato: deben haberse efectuado pagos efectivos.

3. Pagos anticipados como reinversión válida

En la compra sobre plano es habitual que el comprador realice pagos al promotor antes de que se termine la vivienda: señal inicial, pagos escalonados durante la obra (certificaciones), y pago final en la escritura. Todos estos pagos computan como reinversión a efectos de la exención, siempre que se realicen dentro del plazo de 2 años.

Para acreditar estos pagos ante la AEAT es imprescindible conservar:

• Contrato privado de compraventa con la promotora, donde figure el precio total y el calendario de pagos
• Recibos de cada pago realizados al promotor, con indicación de que corresponden a la adquisición de la vivienda
• Justificantes bancarios de las transferencias o cheques emitidos a nombre de la promotora
• Si se financió con hipoteca para la construcción: certificado del banco acreditando el importe dispuesto

4. Cómo declararlo en el IRPF: la intención de reinvertir

Cuando el contribuyente vende su vivienda habitual y tiene intención de comprar una nueva vivienda sobre plano que no estará terminada hasta dentro de varios años, debe actuar así en la declaración de IRPF del año de la venta:

1. Declarar la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión.
2. Consignar la exención provisional por reinversión: indicar que se va a reinvertir el importe y que la obra terminará en el plazo de 4 años.
3. No pagar el IRPF correspondiente a la ganancia (la exención aplaza y eventualmente elimina la obligación de pago).
4. En los años sucesivos: no es necesario hacer comunicaciones adicionales salvo que la AEAT lo requiera. La exención es definitiva cuando la obra termina dentro del plazo.

Si en el año de la venta ya se han realizado pagos al promotor, se consignan como reinversión parcial ya efectuada. Si aún no se han realizado pagos pero existe el contrato, se declara la intención de reinvertir.

5. Qué pasa si el promotor no entrega en plazo

Esta es la situación más delicada y, desafortunadamente, bastante frecuente en España. El contribuyente ha firmado sobre plano, ha declarado la exención, pero la promotora retrasa la entrega y la obra no termina dentro de los 4 años.

5.1. Retraso imputable al promotor, no al comprador

Si el retraso no es culpa del comprador, sino del promotor (problemas de financiación, litigios urbanísticos, retraso en la obtención de licencias, concurso de acreedores del promotor), el comprador puede solicitar la ampliación del plazo a la AEAT (ver apartado siguiente).

La DGT ha señalado que la mera voluntad del promotor de retrasar la entrega no automáticamente exime al comprador de sus obligaciones fiscales. El contribuyente debe poder demostrar que el retraso le es ajeno y que ha actuado diligentemente para instar la entrega.

5.2. Concurso de acreedores del promotor

Si el promotor entra en concurso de acreedores y la vivienda no se termina, el comprador se enfrenta a una situación de doble perjuicio: pierde la vivienda y puede perder la exención. En estos casos, la AEAT ha admitido históricamente la ampliación del plazo cuando hay un procedimiento concursal en curso y el comprador puede acreditar que no ha recuperado las cantidades entregadas.

6. Solicitud de ampliación del plazo de 4 años (art. 55.3 y 55.4 RIRPF)

La ampliación del plazo de cuatro años está regulada en los apartados 3 y 4 del artículo 55 del RIRPF (redacción vigente a 31/12/2012, aplicable por la doctrina del TS y la DGT a la exención por reinversión). El art. 55.3 RIRPF establece literalmente:

"Cuando por otras circunstancias excepcionales no imputables al contribuyente y que supongan paralización de las obras, no puedan éstas finalizarse antes de transcurrir el plazo de cuatro años, el contribuyente podrá solicitar de la Administración la ampliación del plazo."

Dos vías de ampliación:

• Art. 55.3 RIRPF — vía ordinaria: ampliación por circunstancias excepcionales no imputables al contribuyente (retraso del promotor, paralización por licencias, suministros, etc.) que supongan paralización efectiva de las obras. La ampliación puede ser de hasta otros cuatro años adicionales, no de un año.
• Art. 55.4 RIRPF — vía especial por concurso del promotor: ampliación específica y prácticamente automática cuando el promotor entra en concurso de acreedores, con posibilidad de ampliación adicional si persiste el bloqueo.

Procedimiento de la solicitud (art. 55.3 RIRPF, párrafos 2-3):

1. Solicitud formal en los 30 días siguientes al incumplimiento del plazo de cuatro años, ante la Delegación o Administración de la AEAT del domicilio fiscal del contribuyente.
2. La solicitud debe contener motivación de las circunstancias y plazo adicional solicitado, junto con la documentación acreditativa: comunicaciones con el promotor, actas notariales de requerimiento de entrega, providencias del procedimiento concursal, resoluciones administrativas o judiciales.
3. Silencio administrativo positivo transcurridos tres meses sin resolución expresa (regla general del art. 24 LPAC).

7. Diferencia con vivienda ya construida (plazo de 2 años)

Es importante no confundir la reinversión en vivienda en construcción (plazo de 4 años para terminar la obra) con la reinversión en vivienda ya construida (plazo de 2 años para adquirir y ocupar).

8. Casos prácticos

Caso 1: venta en enero 2024, compra sobre plano en mayo 2024, entrega en 2027

Hechos: Ana vende su vivienda habitual en enero de 2024. En mayo de 2024 firma contrato con una promotora para la compra de una vivienda nueva sobre plano en una promoción que terminará en septiembre de 2027. Realiza pagos del 30% del precio al firmar (mayo 2024) y el 70% restante al otorgar la escritura en 2027.

Análisis: La venta es de enero de 2024 → ventana de reinversión hasta enero de 2026. El primer pago para la construcción que se considera importe reinvertido es el de mayo de 2024 (firma del contrato + pago del 30%). El plazo de 4 años para finalizar las obras se computa desde mayo de 2024 y vence en mayo de 2028. La entrega prevista en septiembre de 2027 está dentro del plazo. La exención aplica sobre el total siempre que ambos pagos se realicen dentro de la ventana de 2 años de reinversión (el segundo pago, en 2027, sí estaría fuera de los 2 años posteriores a la venta de enero 2024 — venció en enero 2026 — y por tanto no contaría como reinversión: solo el 30% pagado en mayo de 2024 sería importe reinvertido, con la consiguiente reinversión parcial y exención proporcional).

Caso 2: promotora retrasa la entrega y la obra no termina en plazo

Hechos: Carlos vendió su vivienda en marzo de 2022. En junio de 2022 firmó sobre plano y desembolsó el 30% del precio. La entrega estaba prevista para diciembre de 2025, dentro del plazo. Sin embargo, la promotora sufre problemas de financiación y la entrega se retrasa hasta diciembre de 2026 (más de 4 años desde el primer pago reinvertido de junio de 2022).

Solución: El plazo de 4 años se computa desde el primer pago reinvertido (junio 2022) y venció en junio de 2026. Carlos debe presentar solicitud de ampliación al amparo del art. 55.3 RIRPF en los 30 días siguientes al vencimiento. Debe acreditar que el retraso es no imputable a él (comunicaciones con la promotora, actas notariales de requerimiento de entrega, justificantes del bloqueo financiero del promotor). Si la AEAT concede la ampliación, la exención se mantiene cuando se produce la entrega efectiva.

Referencias normativas

• Art. 38 Ley 35/2006 LIRPF — Exención por reinversión en vivienda habitual (BOE)
• Art. 41 RD 439/2007 RIRPF — Plazo de 2 años para la reinversión (BOE)
• Art. 55 RIRPF, apartados 1, 3 y 4, en redacción vigente a 31/12/2012 — Plazo de 4 años para finalizar las obras y ampliaciones del mismo. Precepto formalmente suprimido por el RD 960/2013 pero aplicado por ultractividad a la exención por reinversión vía STS 2698/2020.
• STS 2698/2020, de 23 de julio de 2020 (FJ 2º) — Asimila la construcción a la adquisición a efectos de la exención por reinversión y extiende la aplicación del Art. 55 RIRPF.
• DGT V1148-25 (1/7/2025), V0703-26 (30/3/2026), V0844-24 (23/4/2024), V2389-25 (9/12/2025), V2622-25 (23/12/2025), V1686-25 (18/9/2025), V1639-25 (15/9/2025) — Aplicación de la doctrina (PETETE).