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¿Vendes tu piso o casa en Palma de Mallorca o en las Islas Baleares? La exención por reinversión en vivienda habitual (art. 38 LIRPF) puede ahorrarte entre 9.000 € y más de 100.000 € en el IRPF. Con las plusvalías actuales del mercado balear, aplicarla mal —o no aplicarla— puede costarte una suma que nunca debiste pagar. Te ayudamos a hacerlo correctamente.
Con sede en Torremolinos (Málaga), atendemos a propietarios en Palma de Mallorca y toda España de forma completamente telemática. Atendido por Jacob Salama, abogado tributarista, Colegiado nº 11.294 ICAMálaga.
Palma de Mallorca es una de las ciudades con mayor revalorización inmobiliaria de España. El precio medio del metro cuadrado en Palma supera los 3.800 €/m², con zonas como el Paseo Marítimo, Santa Catalina, el Terreno o Portixol muy por encima. Pisos que costaban 200.000 € en 2005 superan hoy con frecuencia los 500.000 €.
Esta realidad tiene una consecuencia fiscal directa: quien compró hace 10, 15 o 20 años acumula ganancias patrimoniales muy elevadas. Esas ganancias tributan en el IRPF a tipos que van del 19% al 28% (escala del ahorro 2025). Un propietario con una ganancia de 250.000 € puede pagar más de 59.000 € en IRPF sin la exención, o 0 € con ella.
La exención por reinversión del art. 38 LIRPF lleva décadas en la Ley del IRPF, pero su correcta aplicación requiere conocer los requisitos exactos, la doctrina actualizada de la DGT y las últimas resoluciones del TEAC y el Tribunal Supremo. En Baleares, además, concurren particularidades fiscales autonómicas que elevan todavía más el impacto económico de la exención.
Palma es una de las ciudades con mayor revalorización inmobiliaria de España. Pisos que costaban 200.000 € en 2005 superan hoy los 500.000 €, generando plusvalías de gran impacto fiscal que hacen que la exención por reinversión en vivienda habitual sea especialmente valiosa para propietarios en Mallorca.
La compra de vivienda de segunda mano en Baleares tributa por el ITP a tipos progresivos del 8% (hasta 400.000 €), 9% (de 400.000 a 600.000 €), 10% (de 600.000 a 1.000.000 €) y 11% (de 1 a 2 millones €), más alto que la media nacional. Esto eleva el coste de adquirir la nueva vivienda y hace aún más importante optimizar el IRPF en la venta.
La ganancia patrimonial en la venta de un piso en Palma de Mallorca puede ser muy elevada dado el nivel de precios. Un error en el cálculo del valor de adquisición o en el importe neto de transmisión puede invalidar la exención o reducir el ahorro. Un fallo puede costar entre 50.000 € y 100.000 €.
La Delegación de la AEAT en Baleares realiza comprobaciones frecuentes en operaciones inmobiliarias de alto valor. La exención debe consignarse correctamente en la declaración del IRPF del año de la venta y justificarse con documentación completa. Una declaración mal presentada puede derivar en una liquidación y recargo.
Un proceso claro, sin sorpresas y completamente online. Cuatro pasos desde el primer contacto hasta la declaración presentada y la exención acreditada ante la AEAT.
Revisamos escrituras, fechas de compra y venta, situación de la hipoteca y acreditación de la residencia habitual. Determinamos si la vivienda cumple los requisitos de "vivienda habitual" según la doctrina actualizada de la DGT (residencia efectiva durante al menos 3 años, o justificación de circunstancias excepcionales). Analizamos también si la vivienda estuvo arrendada —incluso como apartamento turístico (ETV)— en algún período, lo que puede afectar al cómputo.
Determinamos el valor de adquisición actualizado (incluyendo gastos notariales, registro, ITP o IVA en su momento, reforma, mejoras y comisiones de agencia), el valor de transmisión neto y la ganancia patrimonial por venta de vivienda habitual en Mallorca resultante. Calculamos el ahorro fiscal exacto con la exención del art. 38 LIRPF y aplicamos los coeficientes reductores si proceden por bienes adquiridos antes de 31/12/1994.
Presentamos la declaración del IRPF con la exención correctamente consignada. Te explicamos cuándo y cuánto debes reinvertir para aplicar la exención total o parcial, el plazo de 2 años del art. 38.1 LIRPF y el plazo ampliado de 4 años para reinversión en obra nueva o vivienda en construcción (art. 41.3 RIRPF). Si ya declaraste sin aplicar la exención, tramitamos la rectificación de la autoliquidación para recuperar lo pagado de más con intereses.
Si la AEAT Baleares emite un requerimiento de información, inicia una comprobación limitada o practica una liquidación provisional relacionada con la exención por reinversión, te representamos y defendemos ante la Administración. Redactamos las alegaciones, aportamos la documentación pertinente y, si es necesario, reclamamos ante el Tribunal Económico-Administrativo.
La escala del ahorro del IRPF 2025 grava las ganancias patrimoniales al 19% los primeros 6.000 €, 21% entre 6.001 y 50.000 €, 23% entre 50.001 y 200.000 €, 27% entre 200.001 y 300.000 €, y 28% a partir de 300.001 €. Dado el nivel de precios en Palma, las ganancias patrimoniales suelen ser muy elevadas. La exención del art. 38 LIRPF convierte en cero toda esa factura fiscal:
| Ganancia patrimonial | IRPF sin exención (aprox.) | Con exención completa |
|---|---|---|
| 50.000 € | 9.380 € | 0 € |
| 75.000 € | 14.630 € | 0 € |
| 100.000 € | 20.780 € | 0 € |
| 150.000 € | 32.280 € | 0 € |
| 200.000 € | 45.780 € | 0 € |
| 300.000 € | 73.780 € | 0 € |
| 400.000 € | 101.780 € | 0 € |
| 500.000 € | 129.780 € | 0 € |
Estimaciones aproximadas basadas en la tarifa del ahorro estatal 2025. El cálculo exacto depende de la base liquidable total y la situación personal del contribuyente. En Baleares, la tarifa autonómica del IRPF puede elevar aún más la factura fiscal sin la exención.
La casuística de la exención por reinversión es amplia y las situaciones personales muy variadas. Estos son los supuestos más habituales en los que podemos ayudarte si tienes un inmueble en Mallorca, Menorca, Ibiza o Formentera:
El caso más frecuente en Palma: vivienda adquirida hace más de 10 años, hipoteca ya amortizada y plusvalía significativa. Con la exención por reinversión correctamente aplicada y la reinversión del importe obtenido en la nueva vivienda habitual, el ahorro fiscal puede superar los 50.000-100.000 €. Calculamos con exactitud el importe a reinvertir y gestionamos la declaración.
Si vas a reinvertir en una vivienda en construcción —nueva promoción en Palma, Calvià, Llucmajor u otro municipio balear— el plazo para reinvertir se amplía a 4 años desde la venta de la anterior (art. 41.3 RIRPF). Cubrimos también la adquisición sobre plano y la autopromoción, y verificamos que los pagos aplazados a la promotora computen correctamente como reinversión.
Cuando la vivienda vendida tiene hipoteca pendiente, el importe neto obtenido (precio de venta menos capital pendiente cancelado) puede ser inferior al precio de escritura. La STS de 1 de octubre de 2020 y la doctrina posterior aclaran cómo calcular el importe efectivamente obtenido y qué porcentaje de la ganancia queda exento en función de lo reinvertido. Lo gestionamos con precisión para maximizar la exención.
Los contribuyentes mayores de 65 años tienen una exención específica y más ventajosa: el art. 33.4.b) LIRPF establece que la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual queda completamente exenta, sin necesidad de reinvertir en ninguna otra vivienda. También aplica a personas en situación de dependencia severa. Para propietarios en Mallorca con plusvalías elevadas, esta exención puede suponer un ahorro de más de 100.000 €.
La venta de una vivienda heredada en Mallorca o en copropiedad presenta particularidades importantes: valor de adquisición a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones balear, cómputo del período de residencia habitual de cada copropietario, y porcentajes de la exención cuando hay varios titulares con situaciones distintas. Analizamos cada caso para determinar qué parte de la ganancia queda exenta.
Si vendiste tu vivienda habitual en Mallorca en los últimos años, cumplías los requisitos para aplicar la exención y no la incluiste en tu declaración —o la aplicaste incorrectamente— puedes rectificar tu autoliquidación. La resolución del TEAC 00/06769/2024 (31 de marzo de 2025) ha establecido que la exención es un derecho, no una opción. Recuperarías lo pagado de más con intereses de demora a tu favor.
Al vender una vivienda en Palma de Mallorca o en cualquier isla del archipiélago balear no solo hay que gestionar el IRPF estatal. Baleares tiene particularidades tributarias propias que conviene conocer y planificar con cuidado para evitar sorpresas y optimizar el resultado fiscal global.
La compra de vivienda de segunda mano en Baleares tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) a una escala progresiva: 8% hasta 400.000 €, 9% entre 400.000 y 600.000 €, 10% entre 600.000 € y 1.000.000 €, y 11% entre 1 y 2 millones de euros. Esto es significativamente más caro que en otras comunidades autónomas, lo que reduce el importe efectivamente disponible tras comprar la nueva vivienda y tiene relevancia directa en el cómputo del importe reinvertido. Lo calculamos con precisión.
Baleares aplica su propia tarifa autonómica del IRPF sobre las rentas del ahorro (donde se incluye la ganancia patrimonial por venta de vivienda). El tipo autonómico balear puede alcanzar hasta el 24,5% adicional en los tramos más altos, lo que hace que la factura sin la exención sea especialmente gravosa para residentes en Baleares y que el impacto económico de la exención del art. 38 sea aún mayor. Para una ganancia de 400.000 €, el diferencial puede superar los 30.000 € adicionales respecto a otras CC.AA.
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) —plusvalía municipal— grava el incremento del valor del suelo desde la última transmisión. En Palma, con los incrementos de valor acumulados en muchas zonas, esta cuota puede ser significativa. Tras la STC 182/2021 puede impugnarse si la cuota supera la ganancia real. El importe satisfecho por plusvalía municipal es deducible para calcular el valor de transmisión neto en el IRPF, lo que reduce directamente la ganancia patrimonial sujeta.
En Baleares es habitual que viviendas hayan estado arrendadas como alquiler turístico (ETV — Estancia Turística en Vivienda) en algún período. Si has alquilado tu vivienda como apartamento turístico, esto puede afectar al cómputo del período de residencia habitual exigido para la exención. Además, la parte de la ganancia atribuible al período en que la vivienda estuvo afecta a una actividad económica o alquilada puede no quedar exenta. Es un punto crítico que revisamos en detalle.
Muchos propietarios en Mallorca, Ibiza y Menorca son no residentes fiscales en España. En ese caso, el art. 38 LIRPF no aplica (la exención por reinversión en vivienda habitual está reservada a residentes fiscales en España). Sin embargo, pueden aplicar la exención de mayores de 65 años (si procede) y, según el Convenio de Doble Imposición (CDI) aplicable, puede haber regímenes específicos. Si tienes dudas sobre tu residencia fiscal, lo analizamos con detenimiento.
Desde 2022, la AEAT puede utilizar el valor de referencia catastral como base imponible del ITP y del ISD en Baleares cuando es superior al valor declarado. Aunque el valor de referencia no afecta directamente al cálculo del IRPF por la venta (que se basa en el valor de escritura), sí puede generar comprobaciones cruzadas si el valor declarado en escritura difiere significativamente. Lo tenemos en cuenta en nuestra estrategia de asesoramiento.
La resolución del TEAC 00/06769/2024, de 31 de marzo de 2025, ha establecido de forma vinculante que la exención por reinversión en vivienda habitual es un derecho del contribuyente, no una opción. Esto significa que, si vendiste tu vivienda habitual en Mallorca, cumplías los requisitos para aplicar la exención y no la incluiste en tu declaración del IRPF (o la aplicaste incorrectamente), puedes rectificar tu autoliquidación y recuperar lo pagado de más.
El plazo para rectificar es de 4 años desde que finalizó el plazo voluntario de presentación de la declaración de ese ejercicio. Lo recuperado lleva intereses de demora a tu favor desde la fecha de pago (actualmente al 4,0625% anual).
Si vendiste tu vivienda habitual en Palma de Mallorca o en las Islas Baleares en 2021, 2022, 2023 o 2024 y pagaste IRPF por la ganancia patrimonial sin aplicar la exención, es posible que tengas derecho a recuperar esa cantidad. Cuéntanos tu caso.
Palma de Mallorca es uno de los mercados inmobiliarios más caros de España, con una demanda masiva de compradores extranjeros (especialmente alemanes). El stock de vivienda es limitado y los precios han subido de forma sostenida.
| Indicador | Dato orientativo |
|---|---|
| Precio medio estimado por m² | 3,000–5,500 €/m² |
| Comunidad autónoma | Illes Balears |
| Impuesto sobre Transmisiones (ITP) | Consultar con el asesor según tipo y bonificaciones vigentes |
| Administración competente en IRPF | AEAT (régimen común) |
Resolvemos las dudas más habituales de propietarios en Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera que están pensando en vender su vivienda habitual o que ya la vendieron.
Sí. La exención por reinversión en vivienda habitual es de ámbito nacional. Puedes vender tu vivienda habitual en Palma de Mallorca y reinvertir en cualquier municipio de España, incluidas las otras islas del archipiélago balear —Menorca, Ibiza, Formentera— o en la península. Lo que importa es que la nueva vivienda se convierta en tu vivienda habitual efectiva. La normativa del IRPF no exige que la nueva vivienda esté en el mismo municipio ni en la misma comunidad autónoma que la vendida.
La exención funciona exactamente igual. Puedes vender en Palma de Mallorca y reinvertir en Madrid, Valencia, Málaga, o cualquier otro municipio español. La exención no distingue por comunidad autónoma. Lo relevante es que el importe obtenido en la venta se reinvierta en la adquisición de la nueva vivienda habitual dentro del plazo legal de 2 años (o 4 años si la nueva vivienda está en construcción), y que la nueva vivienda se ocupe efectivamente como residencia habitual.
El ITP balear no reduce directamente el importe que "debes reinvertir" a efectos del IRPF. Lo que determina el porcentaje de exención es la relación entre el importe reinvertido (precio de la nueva vivienda) y el importe obtenido en la venta (precio de venta menos gastos deducibles, incluida la plusvalía municipal). El ITP que pagas al comprar la nueva vivienda sí es un gasto deducible que aumenta el valor de adquisición de esa nueva vivienda, y que computará como mayor gasto cuando en el futuro la vendas. Lo que importa es calcular correctamente todos los conceptos para determinar la exención exacta que te corresponde.
Es una situación muy habitual en Baleares que requiere análisis cuidadoso. Para que la vivienda se considere "vivienda habitual" a efectos del IRPF debe haber sido tu residencia efectiva y continuada durante al menos 3 años. Si durante ese período la vivienda también estuvo arrendada temporalmente como apartamento turístico, hay que analizar si el arrendamiento turístico supuso que la vivienda dejó de ser tu residencia habitual durante esos períodos. La parte de la ganancia atribuible al tiempo en que la vivienda estuvo alquilada puede quedar excluida de la exención. Analizamos en detalle el historial de uso de tu vivienda antes de declarar.
A efectos del IRPF, la ganancia patrimonial se calcula tomando como valor de transmisión el precio de venta efectivo (el que consta en la escritura), siempre que sea el valor real de mercado. El valor de referencia catastral afecta principalmente al ITP y al ISD. Si vendes por encima del valor de referencia, la ganancia patrimonial en el IRPF será mayor (calculada sobre el precio escriturado), pero la exención por reinversión cubre la totalidad de esa ganancia si reinviertes el importe íntegro. Lo importante es que tanto el valor de transmisión como el de adquisición se declaren correctamente para evitar comprobaciones.
Sí, puedes recuperarlo si cumplías los requisitos en el momento de la venta. La resolución del TEAC 00/06769/2024 ha establecido que la exención es un derecho del contribuyente y no una mera opción, por lo que puede reclamarse mediante una solicitud de rectificación de autoliquidación ante la AEAT, aunque no se consignara en la declaración original. El plazo para rectificar es de 4 años desde que finalizó el plazo voluntario de presentación de la declaración de ese ejercicio. Lo recuperado lleva intereses de demora a tu favor desde la fecha de pago. Cuéntanos tu caso.
Si compraste la vivienda antes del 1 de enero de 2002 (cuando entró en vigor el euro), el valor de adquisición se convierte a euros al tipo oficial de cambio (1 euro = 166,386 pesetas). Además, si compraste antes del 31 de diciembre de 1994, pueden aplicarse los coeficientes reductores de la disposición transitoria novena LIRPF, que reducen la parte de la ganancia generada antes de esa fecha. En Mallorca, muchas viviendas de primera línea o cascos históricos tienen décadas de antigüedad, por lo que este régimen transitorio puede tener un impacto significativo en la reducción de la ganancia patrimonial computable. Lo calculamos con toda precisión.
La documentación básica incluye: (1) escritura de compraventa de la vivienda vendida con todos los gastos asociados (notaría, registro, ITP, IVA, comisión de agencia, plusvalía municipal); (2) escritura de compraventa de la nueva vivienda o, si está en construcción, contrato de compraventa y certificados de pagos realizados a la promotora; (3) justificantes de pago de la nueva vivienda (transferencias, cheques, préstamo hipotecario); (4) documentación que acredite la residencia habitual en la vivienda vendida (certificado de empadronamiento histórico, suministros, declaraciones del IRPF de años anteriores); (5) en caso de vivienda turística (ETV), documentación que acredite los períodos de residencia efectiva frente a los de alquiler. Te ayudamos a reunir y organizar toda la documentación.
Atendemos a propietarios de toda la comunidad autónoma de las Islas Baleares. Con sede en Torremolinos (Málaga), operamos completamente online, por lo que la ubicación del inmueble o del propietario no es un obstáculo. Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera están igualmente cubiertos.
Cuéntanos tu situación. Analizamos si puedes aplicar la exención, cuánto puedes ahorrarte y qué documentación necesitas. Sin compromisos y completamente online.
Atendido por Jacob Salama, abogado tributarista, Colegiado nº 11.294 ICAMálaga · SALAMA LEGAL SLP · Con sede en Torremolinos (Málaga), servicio 100% telemático.
Recursos y guías detalladas sobre la exención por reinversión en vivienda habitual:
Todo sobre el art. 38 LIRPF: concepto, requisitos, plazos y casos especiales. Actualizada con la doctrina más reciente del TEAC y el Tribunal Supremo.
Resolución clave de 31 de marzo de 2025: la exención por reinversión puede reclamarse aunque no se consignara en la declaración original. Recupere lo pagado de más con intereses.
Introduzca el precio de compra, el precio de venta y el importe a reinvertir para calcular en segundos su ahorro fiscal estimado en el IRPF.