Nuda Propiedad y Usufructo: ¿Quién puede Aplicar la Exención por Reinversión?

1. Marco conceptual: pleno dominio, nuda propiedad y usufructo

El pleno dominio de un inmueble se puede descomponer en dos derechos distintos:

• Nuda propiedad (o nudo dominio): el derecho de propiedad desprovisto temporalmente de las facultades de uso y disfrute. El nudo propietario es propietario del inmueble, pero no puede usarlo ni obtener rendimientos de él mientras exista el usufructo.
• Usufructo: el derecho real de uso y disfrute del inmueble. El usufructuario puede habitarlo, arrendarlo y percibir sus frutos, pero no puede venderlo ni hipotecarlo sin el consentimiento del nudo propietario. El usufructo puede ser temporal o vitalicio (durando toda la vida del usufructuario).

La ecuación fundamental es: Pleno dominio = Nuda propiedad + Usufructo. Cuando uno de los dos derechos se extingue o se transmite, se produce lo que se denomina la consolidación del pleno dominio en el titular del otro derecho.

Esta desmembración es frecuente en la práctica española, especialmente en dos contextos:

1. Donación con reserva de usufructo: los padres donan la nuda propiedad de su vivienda a los hijos pero se reservan el usufructo vitalicio para seguir habitándola hasta su fallecimiento.
2. Herencia: el cónyuge supérstite recibe el usufructo universal sobre la herencia, y los hijos heredan la nuda propiedad de los inmuebles.

Este artículo complementa el análisis de la definición fiscal de vivienda habitual para supuestos en que la titularidad está desmembrada.

2. La pregunta central: ¿quién tiene derecho a la exención?

El artículo 38 LIRPF y el art. 41 bis RIRPF no abordan expresamente los supuestos de desmembración del dominio. El art. 41 bis exige que la vivienda constituya la residencia del contribuyente de forma efectiva y continuada durante tres años. Por tanto, el criterio determinante no es la titularidad jurídica formal, sino quién habita efectivamente el inmueble.

Con esta base, la respuesta general es:

• El usufructuario que habita el inmueble puede considerarlo su vivienda habitual y, al transmitir su derecho de usufructo, puede en principio aplicar la exención por reinversión (si reinvierte en una nueva vivienda habitual).
• El nudo propietario que no habita el inmueble (porque el usufructuario lo ocupa) no puede considerarlo su vivienda habitual mientras el usufructo esté vigente, y por tanto no puede aplicar la exención al transmitir la nuda propiedad.
• La situación cambia cuando se produce la consolidación del pleno dominio (por ejemplo, al fallecimiento del usufructuario), después de la cual el nudo propietario adquiere el pleno dominio y puede comenzar el cómputo de los tres años de habitualidad.

3. DGT V1632-25: el hijo nudo propietario y el fallecimiento del padre usufructuario

La Consulta Vinculante DGT V1632-25 analiza el siguiente supuesto: un padre dona la nuda propiedad de su vivienda a su hijo, reservándose el usufructo vitalicio. El padre sigue habitando la vivienda (como usufructuario). Varios años después, el padre fallece y el hijo consolida el pleno dominio. Posteriormente, el hijo vende la vivienda. ¿Puede el hijo aplicar la exención por reinversión?

3.1. Análisis de la DGT en V1632-25

La DGT establece en V1632-25 los siguientes criterios:

1. Durante el período en que el padre ostenta el usufructo y habita la vivienda, el hijo (nudo propietario) no puede considerar esa vivienda como su vivienda habitual, porque es el padre quien la habita, no el hijo.
2. En el momento del fallecimiento del padre, el hijo consolida el pleno dominio de la vivienda (art. 521 Código Civil). A partir de ese momento, el hijo puede empezar a habitar la vivienda y comenzar el cómputo del plazo de tres años del art. 41 bis RIRPF.
3. Si el hijo ya habitaba la vivienda junto con el padre (con permiso del usufructuario o por ser también conviviente habitual), la situación es diferente: el hijo puede acreditar que residía efectivamente en el inmueble incluso durante el período en que el padre tenía el usufructo, aunque fuera el padre quien tenía el derecho formal de habitación. En este caso, la DGT analiza si el hijo puede computar ese tiempo de residencia efectiva a pesar de la titularidad formal.

3.2. Ejemplo práctico basado en V1632-25

La conclusión práctica de V1632-25 es que el hijo que recibió la nuda propiedad por donación y luego consolida el pleno dominio al fallecer el padre sí puede aplicar la exención por reinversión, pero el plazo de tres años del art. 41 bis comienza a computarse desde que el hijo consolida el dominio y empieza a habitar efectivamente la vivienda, no desde la donación.

4. DGT V1618-25: el usufructuario que transmite su usufructo vitalicio

La Consulta Vinculante DGT V1618-25 plantea el supuesto inverso: el usufructuario (que habita la vivienda como su residencia habitual) quiere transmitir su derecho de usufructo vitalicio. ¿Puede aplicar la exención por reinversión?

4.1. Análisis de la DGT en V1618-25

La DGT responde afirmativamente: el usufructuario que transmite su derecho de usufructo sobre la que era su vivienda habitual puede aplicar la exención por reinversión si cumple los requisitos del art. 38 LIRPF y del art. 41 bis RIRPF:

• El inmueble debe haber sido su residencia efectiva y continuada durante al menos tres años (o concurrir causa justificada).
• Debe reinvertir el importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años.

La clave de V1618-25 es que la exención por reinversión protege al contribuyente que transmite el derecho en virtud del cual habitaba la vivienda, con independencia de si ese derecho es el pleno dominio o el usufructo. Lo determinante es que el inmueble era su residencia habitual en el sentido del art. 41 bis.

4.2. Cálculo de la ganancia patrimonial en la transmisión del usufructo

La ganancia patrimonial derivada de la transmisión del usufructo se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del usufructo.

El valor del usufructo se calcula conforme al artículo 10 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (RITP):

5. Consolidación del pleno dominio: ¿cuándo comienza el cómputo de 3 años?

Cuando el nudo propietario consolida el pleno dominio (por extinción del usufructo, normalmente por fallecimiento del usufructuario), se plantea la pregunta de si el plazo de tres años del art. 41 bis comienza a correr desde la consolidación o si puede retrotraerse a un momento anterior.

La doctrina DGT mantiene que el plazo de tres años debe computarse desde que el contribuyente comienza a residir efectivamente en el inmueble como su lugar de residencia principal. Si el hijo-nudo propietario ya convivía con el padre-usufructuario en el mismo inmueble (residencia efectiva conjunta), la DGT analiza si ese período de convivencia puede computarse como período de habitualidad.

En cambio, si el hijo-nudo propietario residía en otro lugar durante el período del usufructo y solo se traslada a vivir al inmueble tras el fallecimiento del padre, el cómputo de tres años inicia en esa fecha.

6. El nudo propietario que convive con el usufructuario

El supuesto del hijo que convive con sus padres (que tienen el usufructo) en el mismo inmueble tiene relevancia práctica enorme. En este caso:

• El hijo-nudo propietario reside efectivamente en el inmueble, aunque con un derecho formal diferente al pleno dominio.
• La DGT ha admitido en algunas consultas que el hijo puede computar como período de habitualidad el tiempo de convivencia con el padre-usufructuario, porque la residencia efectiva es el dato determinante del art. 41 bis, no la titularidad formal.
• Esta interpretación requiere acreditar documentalmente que el hijo residía efectivamente en el inmueble (empadronamiento, suministros, domicilio fiscal) durante el período de convivencia.

La cuestión es especialmente relevante cuando el padre fallece antes de que el hijo haya cumplido tres años de convivencia: si puede computarse el tiempo de convivencia, el hijo puede llegar a los tres años de forma más rápida.

7. Transmisión conjunta: nudo propietario y usufructuario venden juntos

En ocasiones, el nudo propietario y el usufructuario transmiten conjuntamente sus respectivos derechos en una única compraventa, de modo que el comprador adquiere el pleno dominio en un solo acto. En este caso:

• El precio de venta total debe distribuirse entre la nuda propiedad y el usufructo, en proporción al valor de cada derecho calculado conforme al art. 10 RITP a la fecha de transmisión.
• Cada titular tributa por la ganancia derivada de su respectivo derecho.
• El usufructuario (que habitaba el inmueble) puede aplicar la exención por reinversión si cumple los requisitos.
• El nudo propietario (que no habitaba el inmueble) generalmente no puede aplicar la exención por reinversión, salvo que hubiera convivido en el inmueble y pueda acreditar la habitualidad.

8. Ejemplo numérico completo: transmisión de nuda propiedad

En este ejemplo, Ana puede aplicar la exención por reinversión porque: (1) habitó efectivamente el piso desde 2015 (conviviendo con su madre) y desde 2022 con pleno dominio; (2) ha cumplido con creces el plazo de tres años de habitualidad del art. 41 bis; (3) si reinvierte el importe íntegro (350.000 €) en una nueva vivienda habitual dentro de los dos años siguientes, la ganancia de 204.382 € estará completamente exenta.

9. Riesgos y recomendaciones prácticas

Los principales riesgos en situaciones de desmembración del dominio son:

• No poder acreditar la convivencia con el usufructuario: si el hijo-nudo propietario no puede demostrar que convivía con el padre-usufructuario (por ausencia de empadronamiento conjunto, domicilio fiscal diferente, etc.), no puede computar ese período para el plazo de tres años.
• Confusión en el cálculo del valor de adquisición: el valor de adquisición de la nuda propiedad no es el valor del pleno dominio, sino solo la parte proporcional según la fórmula del art. 10 RITP. Un error en este cálculo puede generar una ganancia patrimonial incorrecta.
• Omitir la tributación de la consolidación del usufructo: cuando el nudo propietario consolida el usufructo por herencia del usufructuario, ese hecho está sujeto al Impuesto sobre Sucesiones (aunque el valor del usufructo pueda ser reducido). La base de adquisición del pleno dominio a efectos del IRPF futuro se aumenta con el valor del usufructo declarado en el Impuesto sobre Sucesiones.

Referencias normativas

• DGT V1632-25 — Nuda propiedad y exención por reinversión
• DGT V1618-25 — Usufructuario que transmite usufructo sobre vivienda habitual
• Art. 38 Ley 35/2006 LIRPF — Exención por reinversión
• Art. 41 bis RD 439/2007 RIRPF — Definición vivienda habitual
• Arts. 10 y 11 Real Decreto Legislativo 1/1993 RITP — Valoración del usufructo
• Arts. 467–480 Código Civil — Régimen jurídico del usufructo