Blog por temas » Aspectos formales y de prueba » Contrato privado / reserva como prueba
1. Planteamiento
El contrato privado o la reserva (arras) NO constituyen fecha cierta para el cómputo de plazos a efectos de la exención. La transmisión jurídica solo se entiende producida con la traditio: en compraventa, mediante la escritura pública o la entrega material en presencia de pago (art. 1462 CC); en donación, con la aceptación; en herencia, con el fallecimiento; en extinción de condominio, con la adjudicación.
El error frecuente es contar el plazo desde el contrato privado, pensando que "ya se firmó". La AEAT solo computa desde la fecha jurídica efectiva. La diferencia puede ser de meses y, en operaciones cercanas al límite, puede determinar la pérdida de la exención.
2. Conceptos clave
Antes de entrar en doctrina y ejemplos, conviene fijar los términos técnicos que recorren el subtema. Cada uno tiene un significado preciso en la normativa y la jurisprudencia, y entender la diferencia entre ellos es la primera línea de defensa frente a la AEAT:
Traditio
Entrega real o jurídica del bien (escritura pública).
Contrato privado
Vincula a las partes pero NO transmite a efectos fiscales.
Arras
Garantía contractual; no transmite.
3. Casos típicos
La teoría se entiende mejor con escenarios reales. Los siguientes casos —construidos a partir de la doctrina DGT— permiten visualizar dónde el sistema aplica la exención y dónde la rechaza:
📌 Caso 1: Arras firmadas en mayo 2024, escritura en enero 2025
Transmisión fiscal: enero 2025. El plazo de reinversión cuenta desde ahí.
4. Cuadro de decisión
Resumen visual de la doctrina aplicable. Esta tabla no sustituye al análisis caso por caso, pero permite identificar rápidamente la regla general aplicable a cada situación:
| Situación | Regla | Observación |
|---|---|---|
| Escritura pública | ✅ Fecha jurídica de transmisión | Cómputo desde aquí |
| Contrato privado / arras | ❌ No transmiten fiscalmente | Solo vinculan a las partes |
| Entrega material + pago (art. 1462.II CC) | ✅ Equivale a escritura | Caso excepcional |
5. Doctrina aplicada — consultas DGT con texto literal y explicación
A continuación se reproduce el texto literal de la DGT en consultas representativas del subtema, acompañado de una explicación pedagógica con nuestras palabras que traduce el lenguaje técnico al uso operativo. Este es el formato que permite al contribuyente comprobar a la vez la fuente y la operativa:
Otras consultas DGT del subtema (texto literal)
Hechos: En junio de 2022, el consultante realizó el primer pago en concepto de reserva de vivienda por promoción de obra nueva. Desde ese momento hasta la finalización de la construcción, se fueron abonando pagos por certificaciones de obra, utilizando para ello tanto fondos propios del consultante como los fondos procedentes del préstamo hipotecario.
Cuestión planteada: Posibilidad de aplicarse la exención por reinversión en vivienda habitual a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Texto literal de la DGT
«En consecuencia, la jurisprudencia establecida por el Tribunal Supremo ha llevado a modificar el criterio interpretativo que esta Dirección General había venido manteniendo al respecto y pasar a considerar que, en caso de reinversión en construcción futura debe cumplirse una doble condición: 1º) Que se aplique la totalidad del importe percibido por la venta de la anterior vivienda a la construcción de la nueva vivienda, dentro del plazo de reinversión de dos años a partir de la venta de la antigua vivienda habitual establecido en el artículo 38.1 de la LIRPF y 41 del RIRPF. En caso de reinversión parcial, conforme al artículo 41.4 del RIRPF solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de dicho artículo. 2º) Que la nueva vivienda se construya en los plazos establecidos en el artículo 55 del RIRPF.»
📖 Explicación con palabras propias
Esta consulta refuerza la doctrina del subtema. La DGT aplica los criterios generales descritos arriba a un caso concreto del contribuyente, resolviendo conforme al régimen del art. 38 LIRPF y 41/41 bis RIRPF. La cita literal contiene la fundamentación; la operativa práctica para el lector está en las secciones de conceptos clave, cuadro de decisión y conclusión estratégica de este post.
Hechos: El consultante transmitió la que era su vivienda habitual "a finales de septiembre de 2023" y en febrero de 2025 ha iniciado la compra de una nueva vivienda habitual. Señala que la promotora le ha ofrecido firmar un contrato privado de compraventa a través del cual pagaría los costes de esta nueva vivienda antes del transcurso del plazo de dos años desde que transmitió su prece…
Cuestión planteada: Si, a efectos de aplicar la exención por reinversión en un supuesto de construcción, puede utilizar este contrato privado de compraventa como prueba para acreditar efectivamente la reinversión del importe obtenido en la venta.
Texto literal de la DGT
«En consecuencia, la jurisprudencia establecida por el Tribunal Supremo ha llevado a modificar el criterio interpretativo que esta Dirección General había venido manteniendo al respecto y pasar a considerar que, en caso de reinversión en construcción futura debe cumplirse una doble condición: 1º) Que se aplique la totalidad del importe percibido por la venta de la anterior vivienda a la construcción de la nueva vivienda, dentro del plazo de reinversión de dos años a partir de la venta de la antigua vivienda habitual establecido en el artículo 38.1 de la LIRPF y 41 del RIRPF. En caso de reinversión parcial, conforme al artículo 41.4 del RIRPF solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de dicho artículo. 2º) Que la nueva vivienda se construya en los plazos establecidos en el artículo 55 del RIRPF.»
📖 Explicación con palabras propias
Esta consulta refuerza la doctrina del subtema. La DGT aplica los criterios generales descritos arriba a un caso concreto del contribuyente, resolviendo conforme al régimen del art. 38 LIRPF y 41/41 bis RIRPF. La cita literal contiene la fundamentación; la operativa práctica para el lector está en las secciones de conceptos clave, cuadro de decisión y conclusión estratégica de este post.
Hechos: La consultante ha suscrito un contrato privado de compraventa de una nueva vivienda en construcción. Según señala, tiene la intención de vender su actual vivienda y reinvertir el importe obtenido en la adquisición de la nueva vivienda en construcción.
Cuestión planteada: Si resulta de aplicación la exención por reinversión.
Texto literal de la DGT
«En consecuencia, la jurisprudencia establecida por el Tribunal Supremo ha llevado a modificar el criterio interpretativo que esta Dirección General había venido manteniendo al respecto y pasar a considerar que, en caso de reinversión en construcción futura debe cumplirse una doble condición: 1º) Que se aplique la totalidad del importe percibido por la venta de la anterior vivienda a la construcción de la nueva vivienda, dentro del plazo de reinversión de dos años a partir de la venta de la antigua vivienda habitual establecido en el artículo 38.1 de la LIRPF y 41 del RIRPF. En caso de reinversión parcial, conforme al artículo 41.4 del RIRPF solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de dicho artículo. 2º) Que la nueva vivienda se construya en los plazos establecidos en el artículo 55 del RIRPF.»
📖 Explicación con palabras propias
Esta consulta refuerza la doctrina del subtema. La DGT aplica los criterios generales descritos arriba a un caso concreto del contribuyente, resolviendo conforme al régimen del art. 38 LIRPF y 41/41 bis RIRPF. La cita literal contiene la fundamentación; la operativa práctica para el lector está en las secciones de conceptos clave, cuadro de decisión y conclusión estratégica de este post.
El subtema contiene en total 3 consultas DGT 2023-2026. Las arriba reproducidas son las más representativas; el resto sigue la misma línea doctrinal y puede consultarse en la base oficial Petete.
6. Errores frecuentes
Los siguientes errores son los que con mayor frecuencia detecta nuestra práctica profesional. La mayoría se evitan con planificación previa y documentación contemporánea:
❌ Contar plazo desde el contrato privado
Consecuencia: Pérdida de plazo real
Cómo evitarlo: Use siempre la fecha de la escritura
7. Conclusión estratégica
Solo la escritura pública (o la traditio efectiva) marca el momento fiscalmente relevante. El contrato privado vincula a las partes pero no a la AEAT.
Aviso legal y limitaciones
⚠️ Disclaimer fiscal: El contenido refleja la doctrina vigente en la fecha de publicación. Las consultas DGT solo son vinculantes para hechos sustancialmente idénticos al consultado (art. 89 LGT); su aplicación analógica requiere prudencia. La normativa, los criterios administrativos y la jurisprudencia pueden variar. Antes de presentar autoliquidación, rectificación, recurso o cualquier escrito ante la AEAT, contraste con un asesor fiscal o abogado tributarista. SALAMA LEGAL SLP no asume responsabilidad por las decisiones tomadas en exclusiva sobre la base de este contenido.
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